משפחה שבבעלותה קרקע בנתניה חתמה בשנת 2010 על הסכם מכר עם חברת הבנייה גיזאל את אבנר. על פי ההסכם, בני המשפחה התחייבו למכור לחברה את המגרש שבבעלותם, על מנת שהיא תקים עליו בניין רב קומות, ובתמורה תבנה עבורם 5 יחידות דיור על חלק שיישאר בבעלותם.
לייעוץ בענייני הסכמי מכר:
מאז הצדדים לא מפסיקים להגיע לבתי משפט. לאורך השנים, הגישו בני המשפחה ארבע הודעות לביטול ההסכם, בהן העלו טענות שונות להפרת ההסכם לכאורה מצד החברה. אלא שהודעות אלה נדחו על ידי ערכאות משפטיות פעם אחר פעם.
לפני כשלושה חודשים הם שלחו לחברה הודעה נוספת, חמישית במספר, בה שוב הודיעו על ביטול ההסכם. הפעם הם טענו, בין השאר, כי סירובה של חברת הבנייה לשלם את מס השבח בגין עסקת המכר מהווה הפרה של הסכם המכר.
בעקבות הודעת הביטול, החברה פתחה בבית המשפט המחוזי בלוד בהליך הנקרא בעגה המשפטית "המרצת פתיחה", במסגרתו ביקשה מבית המשפט להצהיר שהודעת הביטול בטלה, וההסכם תקף.
החברה המבקשת טענה, בין היתר, כי מדובר בהתחכמות מצד בני המשפחה ("המשיבים"), שמפרים בעצמם את הסכם המכר. לטענתה, המשיבים לא משלמים את היטל ההשבחה המוטל עליהם, ולכן היא מנועה מלעמוד בהתחייבותה לשאת במס השבח.
"מעגל שוטה"
השופט צבי ויצמן ניתח את הטענות וקיבל את בקשת חברת הבנייה. השופט קיבל את הטענה שלפיה טרם קמה החבות לתשלום מס השבח. לפי ההסכם, הסביר השופט, תנאי לקבלת ליווי פיננסי לפרויקט הוא הצגת היתר בניה לַגורם הפיננסי המלווה, ואילו תנאי לקבלת היתר בניה הוא תשלום היטל השבחה, אלא שהמשיבים, החייבים בתשלום זה, נמנעים מלשלם אותו.
השופט סבר כי המשיבים למעשה יוצרים "מעגל שוטה". "היטל ההשבחה לא משולם - לא ניתן היתר בניה - לא ניתן למבקשת ליווי בנקאי - המבקשת לא יכולה לשלם את מס השבח כמו גם לקזז את שיעור היטל ההשבחה".
המשיבים לא יכולים להודיע על ביטול ההסכם מחמת מניעה שאותה הם עצמם יצרו, קבע השופט שגם השתכנע כי בכל מקרה המבקשת קיבלה מרשויות המס הארכת מועד לתשלום המיסים העירוניים עד לסוף חודש יוני.
משכך, הוסיף השופט: "כל עוד ניתנה למבקשת אורכה לתשלום המס ע"י רשויות המס, אין לומר כי המבקשת הפֵרה הפָרה יסודית את הסכם המכר".
בתוך כך השופט קטל את התנהלות המשיבים, שפעם אחר פעם מערבים את בית המשפט, בכל פעם בטענה אחרת, במקום להעלות את כל טענותיהם במסגרת הליך אחד.
פסק הדין נחתם במספר קביעות: השופט דחה את הודעת הביטול, וקבע כי עד לתחילת חודש אוקטובר 2016 תגיש החברה בקשה חדשה להיתר בנייה, ומיד עם קבלת הדרישה לתשלום היטל השבח, יודיעו המשיבים האם הם מתכוונים לשלם אותו.
"ככל שלא ישולמו המיסים הנוגעים לפרויקט לרבות היטל השבחה ומס שבח במועדים המפורטים לעיל - יבוטל ההסכם, כאשר כל צד יהא רשאי לעתור לסעד כזה או אחר בגין ביטולו", הבהיר השופט.
בעקבות התוצאה ולאור התנהלותם, השופט חייב את המשיבים בהוצאות משפט בסך 25,000 שקל.
- ב"כ המבקשת: עו"ד יצחק קריטנשטיין ואח'
- ב"כ המשיבים: עו"ד שמואל אריאלי
עורכי דין דיני נדל"ן • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עורך דין רם יוגב עוסק בדיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.