לשאלות על תכנון ובנייה:
לפני יומיים אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק התכנון והבנייה. התיקון מאפשר לוועדות התכנון והבנייה המקומיות לאשר בדרך של "הקלה", תוספת זכויות בנייה בשיעור של 20% מהזכויות על פי תכניות מאושרות, ובתנאי שמטרתה הגדלת כמות יחידות הדיור בשיעור של עד 30%.
מהפכה במסווה של תיקון נקודתי
מטרתו של התיקון, המכונה 'תיקון שבס-כחלון', היא להגדיל במהירות את היצע הדירות במטרה להפחית את המחירים בענף. התיקון מחולל מהפכה של ממש במסווה של תיקון נקודתי של החוק. הוא מאפשר להגדיל זכויות בנייה על ידי הגשת בקשה להיתר הכוללת הקלה, במקום בדרך מסובכת של אישור תב"ע על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (למעט במקרים של ועדות מקומיות שהוסמכו בהתאם לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה).
הפן החברתי בתיקון הוא הדרישה שלפחות מחצית הדירות שיתווספו בדרך זו תהיינה דירות קטנות בשטח 75 מ"ר, ושטח שאר הדירות לא יעלה על 150 מ"ר לדירה. ההיתר יינתן רק בשטח עירוני ובבנייה רוויה של לפחות 4 דירות בשתי קומות.
מסיבה כלשהי התיקון הוחרג מפרויקטים של חיזוק ותוספות בנייה או הריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38. לכן, יש להניח כי הוא יחול ברובו במגרשים ריקים בהם הוראות תמ"א 38 אינן חלות או באזורי פריפריה בהם אין כדאיות כלכלית לתמ"א 38.
יזמים ובעלי מגרשים תומכים בשינוי, שכן הוא מגדיל את ערך הנכסים. עם זאת, ראוי לציין כי לא מדובר במתנה לבעלי השטח, כיוון שתוספת הזכויות כרוכה בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% מעליית השווי בעקבות התוספת.
עומס על תשתיות והליך לא מסודר
בצד התועלת הצפויה מהשינוי, כתוצאה מעליית ערך הנכסים והגידול במספר הדירות ושטחי הבניה, יש להצעה מתנגדים לא מעטים, בעיקר בקרב ראשי השלטון המקומי. המבקרים חוששים מהגדלת מספר התושבים ליחידת שטח, ומעומס נוסף על התשתיות הקיימות שלא יותאמו לגידול. אחרים חוששים שהשינוי יביא לעיכוב תכניות העומדות לפני ביצוע, ובכך יגרום להאטה בתנופת הבנייה.
התיקון אמנם קודם על ידי הממשלה כהצעה מהפכנית ופתרון "אינסטנט" נוסף לתִמרוץ בנייה ולהוזלת עלויות הדיור, אולם בל נשכח שכבר היום יש פתרון לתוספת זכויות בנייה והוא תמ"א 38, שהולדתה ברצון המדינה למזער סיכונים מפני רעידות אדמה.
למגינת ליבם של המצדדים בתמ"א 38, עד כה נעשה בה שימוש דל ביחס לפוטנציאל הקיים, בעיקר באזור גוש דן, חיפה וירושלים. הניסיון שנצבר ביישום תמ"א 38, מעורר חשש שגם תיקון שבס-כחלון לא יביא את המפכה המיוחלת.
תמ"א 38 מתקשה לפרוש כנפיים מכיוון שגורמים שונים, ובהם רשויות מקומיות ולאחרונה גם היועץ המשפטי לממשלה, מערימים קשיים על יישומה. במקום לפתור את הכשלים בתוכנית הקיימת, הכנסת נחפזת כעת לחוקק תיקון חדש בעל השלכות נרחבות, שהיכולת לטפל בהן במסגרת ההליך התכנוני של בקשה להיתר מצומצם ביותר.
יש להתייחס ברצינות לדברי המבקרים ולנסות למצוא פתרונות לפחות לחלק מהבעיות העולות מההצעה, מאחר שמדובר בתוספת זכויות הנשענות על תשתיות קיימות, ללא הנחיות ברורות לעניין תוספת תשתיות ציבוריות.
מתן ההקלות בהיקפים גדולים עשוי ליצור עומס יתר על תשתיות ולפגוע באיכות החיים של התושבים. הנושא רגיש מכיוון שמטבעו, הליך של "הקלה" הוא הליך מהיר ופחות מסודר מהליך של תב"ע (שהיה נהוג עד היום בבקשות לתוספת זכויות בניה, גם אם דובר בהיקפים קטנים), במיוחד בכל הנוגע להשלכות הסביבתיות שיש לתוספת הזכויות.
לעקוב מקרוב ולא לזנוח את תמ"א 38
אין ספק שכל ניסיון לתוספת שטחים על בסיס התיקון באזורים בנויים ייתקל בהתנגדויות. השכנים, ובעיקר אלה שאינם יכולים ליהנות מהאפשרות לתוספת בניה, יטענו לפגיעה באיכות חייהם, להישענות על תשתיות מצומצמות ועוד.
הליכי התנגדות אלו עלולים להימשך זמן רב, שכן מדובר בתיקון חדש, לגביו אין עדיין הנחיות של הערכאות המבקרות, כגון ועדות הערר ובתי המשפט לעניינים מנהליים. העובדה שתוספת הזכויות נתונה לשיקול הוועדות המקומיות אף מעוררת חשש בדבר כניסתם של אינטרסים זרים למשוואה.
אף על פי שמעשה החקיקה נשלם, על הרשויות לעקוב מקרוב אחר אופן היישום, הקשיים שייתכן ויתגלו ותרומתו הממשית של התיקון לקידום היצע הדירות. במקביל, אסור לזנוח את קידום הבנייה תוך יישום תכנית תמ"א 38, העדיפה עדיין במקרים רבים על תיקון "שבס-כחלון".
עורך דין אילן גלזר עוסק בדיני מקרקעין ותמ"א 38
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.