עשרת הדיברות לקונים בקבוצת רכישה

סוגית הדיור תופסת "מקום של כבוד" בתקציב המשפחתי ומטרידה לא מעט אנשים בארצנו הקטנה בשל מחירי הדירות שעולים בהתמדה.

שיטת קבוצות רכישה לבניה ורכישת דירה מקובלת כבר מעל 30 שנה בתחום הנדל"ן, זכתה לעדנה בעשור האחרון אך תדמיתה נפגעה לאחר שינוי המיסוי ומספר תרמיות מפורסמות בשנים האחרונות תוך ניצול חוסר ההבנה של רוכשים. יחד עם זאת, הפוטנציאל הגלום בשיטה החזיר אותה שוב לכותרות בתקופה האחרונה.

קבוצות רכישה נוטלות כיום נתח משמעותי מהשוק באזור המרכז.

ככלל ברור שלכוח קניה צרכני יש יתרונות ברורים וכך גם ברכישת דירה, אך, לקבוצת רכישה בתחום הנדל"ן יש משמעויות נוספות שיחד עשויות להוזיל משמעותית את מחיר הנכס (יחסית לרכישה מקבלן), אולם טמונים בה גם חסרונות וסיכונים לא מעטים.

ברכה בוגרד, יועצת מס, דירקטורית בפירמת רו"ח BDO בעבר, וכיום בעלת חברת IN HOUSE בוטיק לקבוצות נדלן, חברה אשר עוסקת ביזמות ובמתן שירותי יעוץ מימון ושירותים פיננסיים אחרים ליזמים ולקבוצות רכישה, מציגה בפנינו את עשרת הדיברות לבחירת קבוצת רכישה איכותית ומופחתת סיכונים:

1. בחנו את ההתאמה האישית שלכם למסלול של קבוצות רכישה, האם זוהי דירה יחידה שלכם? האם אלמנט הזמן הוא משמעותי עבורכם? . אחת מהטבות המס המשמעותיות בקבוצת הרכישה הינה תשלום מס רכישה על הקרקע ולא על הדירה במחירה המלא. ככל שמדובר בדירה יחידה שלכם והינכם זכאים לפטור ממס רכישה, הטבה זו לא רלוונטית עבורכם. אם תרכשו דירה מקבלן / יד שניה לא תשלמו כלל מס רכישה. כמו"כ שימו לב כי לעיתים משך הבניה ע"י קבוצת רכישה עלול להתארך יותר מאשר ברכישה מקבלן כך שיש להביא בחשבון גם את הפער בעלויות השכירות בשל איחור במסירת הדירות. מנגד, ככל שמדובר בדירה נוספת, החסכון הוא משמעותי מאד ועשוי להגיע להפחתה של למעלה מ100,000 ₪ בתשלום מס הרכישה.

2. ודאו כי אכן מדובר בקבוצת רכישה אמיתית. בכדי להנות מהטבות המס על קבוצת הרכישה להראות כי היא רוכשת את הקרקע כגורם פרטי ולא במסגרת פעילות עסקית, קבוצת הרכישה איננה חברה או ישות משפטית, אלא התקבצות של יחידים, אנשים פרטיים החותמים בינם לבין עצמם על הסכם שיתוף בו הם מגדירים עצמם כקבוצת אנשים המעוניינים לרכוש יחדיו קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים. ולכן חשוב שהעסקה תחולק לשתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות זו בזו: הראשונה- רכישת הקרקע, והשנייה- בניית המבנה עצמו.

3. בקשו לראות את רשימת הרוכשים – אף אם אינכם שוקלים לגור בדירה הנרכשת ואלו אינם צפויים להיות שכניכם בעתיד, שימו לב כי החברים בקבוצה הם מעין שותפים שלכם בעסקה במהלך השנים הקרובות. חשוב לוודא כי מדובר בקבוצה איכותית ובאנשים עם התכנות כלכלית לביצוע העסקה. נציין כי כפי שיפורט בהמשך גם לשוליים בקבוצה יש מענה אולם עדיין חשוב להקפיד על שותפים הוגנים בדרך..

4. שימו דגש על הרוכשים אשר נבחרו כנציגים בועד- ודעו כי הבחירה נעשתה על פי דין באמצעות הצבעה ובנוכחות עו"ד. מומלץ לברר ולבדוק כי מדובר בועד איכותי אשר משולל קשר אישי/ עסקי/ משפחתי עם בעלי המקצוע המשמעותיים בפרויקט (עו"ד, חברת ניהול וכדו') וכי הוא מונע ופועל לטובת חברי הקבוצה.

5. בדקו מי עו"ד המייצג את חברי הקבוצה- עו"ד מנוסה שמעורה היטב בעסקאות בהן הוא מייצג, מסוגל בסיעתא דשמיא ובמעורבות אישית לצמצם באופן ניכר את הסיכונים מול חברי קבוצה סרבני תשלום, מול חברת הניהול, הקבלן וכל גורמי המקצוע המעורבים בפרויקט.

6. בררו היטב אודות חברת הניהול שתנהל את הפרויקט- חברת ניהול מקצועית ואמינה תוכל להניע את הפרויקט קדימה וחלילה להיפך.. חשוב שההסכם מול חברת הניהול יכלול תמריצים לסיום מהיר של הבניה ומסירת הדירות.

7. אבן דרך משמעותית בקידום הפרויקט הינו נושא המימון-חיתום חברי הקבוצה עם גורם מממן הינו הבסיס המאפשר את התכנות השלמת הפרויקט. כיום מרבית קבוצות הרכישה, בעיקר בציבור החרדי, בוחרות בגורם מממן חוץ בנקאי כדוגמת טריא שמממנת קבוצות בהיקפים גדולים, אשר מאפשר מעבר של למעלה מ95% מהחברים בקבוצה בפרק זמן קצר ביותר.

8. בחירת ספקים ויועצים משמעותיים - בקשו לוודא כי נערכת הצבעה פומבית בבחירת ספקים ויועצים משמעותיים כמו קבלן/ חברת ניהול וכדומה.

9. מכרז קבלנים – ודאו כי גורם מקצועי מבצע את המכרז (חברת הפיקוח), בקשו לראות פרופיל ופרוט פרויקטים שבוצעו, תאריכי מסירה, עמידה בהתחייבויות, טיב העבודות, שלילת נזקים ונזילות, טיפול בבדק בית וכו'

10. טרם החלטה על בחירת קבלן – מומלץ לבקש ממנהל הכספים לערוך דוח השוואה בין העלויות של ההצעות השונות ברמת כל רוכש בקבוצה/ האם נוצרת חריגה מתקציב הפרויקט ובאיזה שיעור ובכך תוכל להתקבל החלטה מושכלת המשקללת את העלות לעומת התמורה.

קבוצת רכישה מחייבת את הרוכשים בתשומת לב מחד ובגמישות והבנת החשיבות של צימצום הפערים בין החברים בכדי להגיע בקצב הנכון בס"ד אל המפתח.