שאלה
ועד הבניין תפקידו לנהל את ענייני הבית המשותף לטובת כל בעלי הדירות בבניין. חלק מתפקידי ועד הבית נוגעים לענייני כספים כגון החלטות בעניין אחזקת הבניין, גביית דמי ועד הבית, קבלת הצעות מחיר, בחירת אנשי מקצוע ותשלום עבור צרכים שונים של הבניין.
לאור תפקידיו של ועד הבית עולה השאלה האם נציגות ועד הבית צריכה למנות שלושה חברים לכל הפחות כפי שיש לנהל ענייני ממון ציבוריים כגון ניהול של קופת צדקה (שו"ע יו"ד סי' קנג סעי' ז) או שדי בחבר נציגות אחד שינהל את ענייני הבניין המשותף ואת קופת ועד הבית.
תשובה
הגמרא (בבא בתרא ח ע"ב) אומרת כי את איסוף כספי הצדקה מציבור התורמים יש לעשות באמצעות שני גבאי צדקה ואילו את חלוקת כספי הצדקה לנזקקים יש לעשות באמצעות שלושה.
בגמרא מבואר כי איסוף כספי הצדקה נעשה בשניים שכן אין עושין שררה על הציבור בפחות משניים ומאחר שיש כספי צדקה שניתן לגבות אותם בכפיה כגון במקרה שבני העיר קיבלו על עצמם התחייבות לממן מטרת צדקה (עי' תוס' ב"ב ח ע"ב ד"ה אכפיה) הרי שיש לאסוף ולגבות את כספי הצדקה באמצעות שני גבאי צדקה שכן כאמור אין עושין שררה על הציבור בפחות משניים.
לעומת פעולת הגבייה הנעשית בשניים, חלוקת כספי הצדקה למקבלי התמיכה מתבצעת באמצעות שלושה גבאים וזאת משום שפעולת החלוקה דורשת שיקול דעת והכרעות ממוניות כגון כמה כסף יקבל כל אחד מהנזקקים וממילא חלוקת כספי הצדקה הינם למעשה הכרעה בדיני ממונות המחייבת בית דין של לכל הפחות שלושה דיינים.
דין זה נפסק להלכה בשולחן ערוך (יורה דעה הלכות צדקה סימן רנו סעיף ג) "הקופה אינה נגבית בפחות משנים, שאין עושים שררה על הצבור בממון בפחות משנים. אבל לאחר שנגבית אחד נאמן עליה להיות גזבר וכן יכולים למנות שני אחים להיות גזברים. ואינה מתחלקת אלא בשלשה, לפי שהוא כדיני ממונות לעיין על כל עני ועני כמה ראוי ליתן לו..."
לאור האמור עולה כי לכתחילה ראוי למנות שלושה נציגים לניהול ועד הבניין שכן ניהול אחזקת הבניין ותשלום ההוצאות השונות דורשים שיקול דעת בענייני ממון הנוגעים לכל בעלי הדירות בבניין, אך למעשה נראה לכאורה שככל ובעלי הדירות בחרו מראש בנציג אחד שנאמן עליהם הרי שהנציג היחיד רשאי לנהל את ענייני ועד הבית והוא רשאי להפעיל שיקול דעת גם בעניינים כספיים וכפי שיבואר להלן.
לעניין מכירת בית כנסת נפסק להלכה (שולחן ערוך אורח חיים הלכות בית הכנסת סימן קנג סעיף ז) כי אם מכירתו נעשית על ידי ז' טובי העיר ובמעמד אנשי העיר הרי שניתן לעשות שימוש בכספי התמורה לא רק לרכישת בית כנסת חדש אלא גם לשימושים אחרים.
כמו כן נפסק להלכה כי אם אנשי העיר סמכו דעתם בכל הנוגע לניהול בית הכנסת על אדם יחיד שהוגדר מראש, הרי שאותו היחיד רשאי למכור את בית הכנסת ולעשות בדמי התמורה כל שימוש שיידרש כפי שרשאים שבעת טובי העיר, וממילא עולה כי יחיד שהוסמך מראש הרי שיש בידיו סמכות ושיקול דעת למרות שהוא יחיד "...אם הסכימו ז' טובי העיר באותו מכר, והיו במעמד אנשי העיר רשאים להוציא המעות לכל מה שירצו, ואם קבלו עליהם בני העיר בפירוש במכר זה כל מה שיעשה, אפילו יחיד מה שעשה עשוי..."
הראשונים (שו"ת מהר"י מינץ סימן ז) מבארים כי סמכות היחיד שנבחר על ידי הציבור מבוססת על דברי הגמרא (ראש השנה כה ע"ב) "...ירובעל בדורו - כמשה בדורו, בדן בדורו - כאהרן בדורו, יפתח בדורו - כשמואל בדורו. ללמדך שאפילו קל שבקלין ונתמנה פרנס על הצבור - הרי הוא כאביר שבאבירים." מדברי הגמרא עולה כי נציג ציבור שהוסמך על ידי הציבור בדרך שיש למנות נציג ציבור הרי שהוא מקבל סמכויות מלאות והוא רשאי להטיל חיובים ממוניים ולקבל החלטות כפי שנציגות ציבורית המונה מספר חברים רשאית לעשות.
יצוין כי סמכות היחיד מוגבלת לנושאים שמינו אותו וממילא שהיקף סמכות נציג ועד הבית להטיל חיובים ממוניים על בעלי הדירות ולקבל החלטות, הינה מוגבלת ובעז"ה יוקדש מאמר לעניין היקף סמכותו של נציג ועד הבית וכן בעז"ה יוקדש מאמר לאופן בחירת הנציג ומהו הרוב הנדרש לבחירתו.
סיכום
ראוי למנות שלושה נציגים לצורך ניהול ענייני ועד הבית, אך במקרה שבעלי הדירות בחרו למנות נציג יחיד הרי שהוא ראשי לפעול ולנהל את ענייני ועד הבניין.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com