שאלה
ניהול הבניין המשותף כרוך בעלויות שונות כגון ניקיון, חשמל, אחזקת תשתיות, מעלית, מתקני תאורה, צנרת המים וכדומה.
כיצד עלות אחזקת הבניין המשותף מתחלקת בין בעלי הדירות והאם בעלים של דירה גדולה או דירה שמתגוררים בה בני משפחה רבים צריך לשאת בעלויות גדולות יותר של אחזקת הבניין?
תשובה
מעיקר הדין חלוקת התשלומים בין בעלי הדירות צריכה להיעשות לפי מידת ההנאה והשימוש של כל בעל דירה ברכוש המשותף ולכן יכולה לעלות טענה כי בעלים של דירה המתגוררים בה מספר נפשות גדול צריך לשאת בחלק גדול יותר של עלויות אחזקת הבניין המשותף.
דין זה מבוסס על דברי הגמרא במסכת בבא בתרא (ז ע"א) הדנה כיצד יש לחלק בין בני העיר את עלויות הקמת החומה שמגינה על העיר ועלויות הקמת שער הכניסה לעיר.
מדברי הגמרא עולה כי על הדרים בעיר להתחלק בעלויות הקמת החומה והשער לפי מידת הנאתם מהחומה וההגנה שהיא מספקת, אלא שנחלקו בגמרא כיצד יש לשער את מידת ההנאה, האם לפי שבח הממון שעניינו הוא כמות הנכסים או הממון שמצויים בכל בית או לפי מידת הקירבה של הבית אל שער העיר שכן בית הקרוב לגבול העיר מאוים יותר בפלישה וגניבה או לפי מספר הנפשות המתגוררות בבית והנהנות מההגנה [וזאת ככל שקיימת גם סכנת נפשות או פגיעה בגוף], אך המכנה המשותף של אפשרויות חישוב חלוקת התשלום הוא מידת ההנאה שיש לכל אחד מבני העיר מבניית החומה והשער.
בשולחן ערוך (חושן משפט סימן קסא סעיף א ו-ג) מובאת מחלוקת כיצד יש לשער את מידת ההנאה וממילא את שיעור ההשתתפות של בעלי הדירות בעלויות התקנת החומה והשער של החצר המשותפת ובדומה למחלוקת שמובאת בגמרא (ב"ב ז ע"א) לעניין שיעור ההשתתפות של בני העיר בבניית חומת העיר: "בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר... כשגובין דברים אלו גובין לפי הממון, ולא לפי קירוב הבתים, דדוקא בעיר אמרו לפי קירוב בתים, אבל לא בחצר ויש מי שאומר שדין החצר כדין העיר."
כתבו הראשונים (תרומת הדשן סימן שמה) כי למרות שמעיקר הדין חישוב שיעור ההשתתפות נעשה על בסיס מידת ההנאה, אך למעשה קיים קושי לבצע חישוב פרטני עבור כל סוג של הנאה ושל שימוש ברכוש המשותף וכגון בימנו יכול להתעורר קושי לבצע חישוב נפרד לשיעור ההשתתפות בעלויות התאורה, ניקיון, אחזקת מעלית וכדומה, ולכן כתב התרומת הדשן כי מן הראוי לקבוע שיעור השתתפות לפי פשרה או אומדן וכדומה "בכל ענינים הללו המוטב הוא שיעשו פשרה ובצוע נכון נוטה לכל הקצוות ביניהם. ולא יתעקשו לומר דיש דינא דקשה מאוד לכוין דין תורה בתמצית בכל כה"ג, ומי לנו גדול בדורו ממור"ם דבתיווני דליבא הוי יתיב, וכתב בתשובה על כה"ג דיעשו פשרה, משום דאין לכוין יפה דין תורה וכ"ש אנן יתמי דיתמי."
הרמ"א (חושן משפט סימן קסג סעיף ג) מביא להלכה את שיטת התרומת הדשן ופוסק כי חלוקת תשלומי המיסים נעשית לפי המנהג המקובל וזאת אף במקרה שמנהג המקום הוא מנהג גרוע שבדרך כלל אין לנהוג על פיו, [לעניין מנהג גרוע שאין לו תוקף עי' תוספות בבא בתרא ב ע"א לעניין בניית מחיצת הפרדה בין השותפים בחצר "ונראה לר"ת דדוקא בהוצא ודפנא אבל פחות מכאן אפילו נהגו מנהג הדיוט הוא ומוכיח מכאן דיש מנהגים שאין לסמוך עליהם אפילו היכא דתנן הכל כמנהג המדינה."].
סיכום
חלוקת עלויות האחזקה של הבניין המשותף ותשלומי ועד הבית נעשים לפי המנהג המקובל במקום.
ככל שתקנון הבית המשותף מתייחס לאופן חלוקת תשלומי ועד הבית, הרי שיש לנהוג בהתאם להוראות התקנון שכן התקנון מוגדר כמנהג המוסכם ובעלי הדירות רכשו דירה בבניין בין השאר על דעת הוראות תקנון הבית המשותף.
נכתב לעיון ולימוד ואין בדברים הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com