שאלה
דירת יד ראשונה נרכשה מאת יזם פרויקט לאחר שנוהל משא ומתן בין הרוכש ונציג המכירות.
בסמוך לחתימת הסכם הרכישה התברר לקונה כי רוכשים אחרים בפרויקט קנו דירות די זהות לדירה שלו, אך במחיר נמוך משמעותית ובפער של 20%.
הרוכש פנה אל היזם בבקשה לעדכן את מחיר הרכישה של הדירה שכן אין היגיון שהוא ישלם מחיר גבוה על הדירה בשעה שרוכשים אחרים שילמו על דירות עם מאפיינים די דומים מחיר נמוך משמעותית וממילא שהמחיר המופרז מהווה אונאת ממון אשר מקנה זכות לביטול העסקה.
יזם הפרויקט התנגד להפחית את דמי הרכישה בטענה כי הרוכש ניהל משא ומתן לרכישת הדירה והחליט כי המחיר מתאים לו וממילא שאין כל סיבה להשוות את מחיר הדירה לדירות אחרות ולמחיר ששילמו רוכשים אחרים.
עוד טען היזם, כי באופן עקרוני דירה איננה מוצר צריכה שיש לו שווי שוק מוגדר שכן רוכש עשוי להיות מוכן לשלם מחיר גבוה על דירה באם מיקום הדירה מתאים לו, הנוף הניבט מהדירה מוצא חן בעיניו, אופי השכונה קרוב לליבו וכדומה, וממילא שלכל דירה יש מחיר המשקף את מאפיינה הייחודיים ואין לה מחיר שוק מוגדר.
הדין עם מי?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סימן רכז סעיף א-ד) כי המאנה את חברו ומוכר לו מוצר במחיר העולה על מחירי השוק הרי שהמוכר עובר בלאו של לא תונו איש את עמיתו ומבאר הסמ"ע (חו"מ רכז סע"ק א) כי מקור האיסור הוא בפסוק "וכי תמכרו ממכר לעמיתך או קנה מיד עמיתך אל תונו איש את אחיו (ויקרא כה יד).
כתבו הפוסקים (פתחי חושן אונאה פרק י הערה א) כי אונאת המחיר אסורה גם במקרה שהמוכר לא הונה את הקונה בכוונה תחילה ולכן במקרה שהקונה סבר בטעות ששווי החפץ הנרכש הוא גבוה והציע מיוזמתו סכום גדול לרכישתו הרי שאם המוכר שמכיר את מחירי השוק הסכים למחיר למרות ידיעתו כי המחיר מופרז, המוכר עובר על האיסור של בל תונו, וכן להיפך במקרה שהמוכר הציע מחיר נמוך והקונה ידע כי שווי החפץ בשוק הוא גבוה יותר.
בהמשך דבריו מבאר השולחן ערוך כי הונאה בגובה של שתות [1/6] ממחיר השוק, מקנה למתאנה זכות לתבוע את דמי ההונאה, אך אין המתאנה זכאי לבטל את העסקה בשל כך, אבל במקרה שההונאה גדולה משתות [1/6] זכאי המתאנה [בין שהוא הקונה ששילם מחיר גבוה ובין שהוא המוכר שקיבל מחיר נמוך] לבטל את העסקה ולקבל בחזרה את כל כספו.
בהמשך דבריו (סעיף כט -ל) פסק השולחן את שיטות הראשונים (רמב"ם פ' יג מהלכות מכירה הל' ח) הסוברים כי בעסקאות מקרקעין אין דין אונאת מחיר וממילא שגם אין לקונה זכות ביטול והשבת הדמים מכוח טענה של מחיר מופרז ואין למוכר זכות ביטול והשבת דמים מכוח טענה של מחיר נמוך.
סברת הראשונים (חינוך מצווה שלז) כי המסחר במקרקעין שונה ממקח וממכר של מטלטלין ודעת האנשים היא למחול ולהסכים בדיעבד על מחיר שאיננו תואם את מחיר השוק. סברה נוספת (רשב"ם) היא שלמקרקעין משום אופיים המיוחד אין באמת מחיר שוק קבוע ומוגדר ולכן המחיר המוסכם הוא המחיר הנכון.
הרמ"א (חו"מ רכז סעי' כט) חולק על השולחן ערוך ופוסק את שיטות הראשונים (רא"ש ב"ק פ"א סי' כא) הסוברים כי בעסקאות מקרקעין חל איסור אונאת ממון במקרה שהפער במחיר עולה על פלגא, קרי מכירת דבר השווה מאה במאתיים (סמ"ע סע"ק נא) וממילא שבמקרה זה קיימת למתאנה [בין שהוא המוכר ובין שהוא הקונה] הזכות לבטל את העסקה באופן שהקרקע והדמים ששולמו חוזרים לבעליהם המקוריים.
יצוין, כי גם במקרה שנפסק שאין חל דין אונאת מחיר, משמעות הדברים היא כי אין השלכה דינית ממונית לאונאה ואין זכות לבטל את העסקה או לקבל את דמי ההונאה בחזרה, אך איסור האונאה חל וממילא שהמאנה את חברו באונאת מחיר הרי שהוא עובר בלאו של בל תונו איש את אחיו (חינוך מצווה שלז, רעק"א בגיליון חו"מ סי' רכז סעי כט בשם הרמב"ן).
לאור האמור לכאורה ניתן היה לטעון כי צודק היזם שאין לקונה זכות לתבוע את ביטול העסקה או את השבת דמי ההונאה שהם הפער בין המחיר ששילמו רוכשים אחרים למחיר שהוא שילם וזאת משום שאין הונאה לקרקעות ואף הפער במחיר איננו עומד על פלגא, אלא שכתבו הפוסקים (פתחי חושן אונאה פרק י הערה א) כי יש סברה לומר שיזם המוכר דירות חדשות בפרויקט הנבנה על ידו הרי שהלכה למעשה הוא קובע את מחיר השוק בפרויקט וממילא שיהיה דין אונאה ככל שהיזם עצמו ימכור שתי דירות זהות במחיר שונה.
לאור האמור עולה כי לפי סברת הפתחי חושן ברכישת דירה חדשה עשוי לחול דין אונאה, בוודאי לפי שיטת הרמ"א וייתכן שאף גם לשיטת השולחן ערוך אשר פסק כי קרקעות התמעטו מדין אונאה והדבר יהיה לכאורה תלוי במחלוקת הראשונים מדוע קרקעות אינן בכלל דין אונאה [ואין כאן מקום להאריך בנדון].
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com