האם הקבלן יכול לבנות מתחת לבניין אותו מכר לדיירים?

בהסכם מכירה של דירות בבניין חדש, ציין יזם הפרויקט כי המכירה מתייחסת לדירה הנמכרת וכן לחלק יחסי  בשטחים המשותפים של הבניין, כגון חדר מדרגות, חניה והחצר, אך היזם לא ציין בהסכם כי המכירה כוללת גם את תת הקרקע שמצוי מתחת לבניין.

לאחר האיכלוס של הדירות ביקש היזם לחפור חלל מתחת לבניין ולבנות בו חנות מסחרית הפונה אל הרחוב וכן מספר חניות שישרתו את באי החנות.

בעלי הדירות בבניין התנגדו לבניית החנות בטענה, כי השטח שתחת הבניין איננו שייך ליזם וכי הסכמי המכר שנוסחו בהתאם לחוק המכר דירות, לא ציינו כי שטח תת הקרקע שתחת הבניין שייך ליזם וממילא שבהתאם לחוק המכר דירות השטחים שבתת הקרקע שייכים לכלל בעלי הדירות בבניין ולא שייכים ליזם.

מנגד טען היזם כי על פי הנפסק בשולחן ערוך (חו"מ סי' ריד סעי' ג-ד) ככל שלא נכתב בהסכמי המכר של הדירות כי תת הקרקע שייך לבעלי הדירות, הרי שתת הקרקע נשאר שייך למוכר, קרי ליזם הפרויקט וממילא הוא זכאי לבנות בשטח תת הקרקע את החנות.

הדין עם מי?

תשובה

צודק היזם כי להלכה נפסק בשולחן ערוך (חו"מ סי' ריד סעי ג) שעל המוכר לציין באופן מפורט ומפורש אלו חלקים מהמקרקעין הוא מוכר לרוכש "... צריך לכתוב לו קנה מקרקע התהום עד רום הרקיע שהעומק והרום אינה נקנה בסתם ..."

בהמשך דבריו (סעי' ד) פוסק השולחן ערוך כי אם המוכר לא ציין באופן מפורש שגם תת הקרקע נמכר ביחד עם הבית, הרי שאין לרוכש הדירה שום זכות בתת הקרקע והשטחים שמתחת לבית הנמכר נשארים שייכים למוכר "אם לא כתב לו עומק ורום אלא מכר הבית סתם אין לו באויר שעל גג הבית ולא למטה ולא כלום בין בבית בין בחצר ..."

לאור האמור ניתן היה להסיק כי אכן הצדק עם היזם שכן בהסכמי המכר של הדירות היזם נמנע מלציין שמכירת הדירות כוללת גם את שטחי תת הקרקע שמתחת לבניין, וממילא ששטחים אלו לכאורה שייכים ליזם והוא זכאי לעשות בהם שימוש.

אלא שבנסיבות המקרה הנדון בשאלה, יש מקום רב להורות כי היזם איננו יכול לטעון לבעלות על שטחי תת הקרקע למרות שהוא נהג כפסק השו"ע שהובא לעיל ולהלן יוסברו הדברים בקצרה.

נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סימן רטו סעיף ח, סימן ריח סעי' יט, סימן  רכ סעי' טו) כי במקום שיש מנהג ידוע לאופן ניסוח שטר המכר ולאופן הגדרת החלקים במקרקעין שנכללים במכירה ולחלקים שאינם נכללים במכירה הרי שהפרשנות לשטר המכר נעשית לפי המנהג ולפי לשון בני האדם באותו מקום "...אבל במקום שנהגו שהמוכר כך, מכר כך, הרי זה מכור וסומכים על מנהג המדינה בין בקרקעות ובין במטלטלין וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן הולכים אחר לשון בני אדם באותו מקום ואחר המנהג"

מאחר שבמדינת ישראל  החוק  מורה  כי מכירת דירות חדשות צריכה להיעשות בהתאם להוראות חוק המכר דירות, ומאחר שכללי המכר דירות מחייבים באופן מוחלט ואין אפשרות שהקונה והמוכר יסכימו ביניהם לנסח הסכם רכישה הנוגד את כללי המכר דירות, ממילא יש מקום רב לטעון כי ברכישת דירה חדשה קיים מנהג המדינה כהגדרת השולחן ערוך.

אם כנים הדברים הרי שיש לבחון את הסכם הרכישה במקרה הנדון לפי כללי חוק המכר דירות וכפי שנפסק בשולחן ערוך סימן רטו סעיף ח [וכן סימן ריח סעי יט וכן סימן רכ סעי' יט] ולא כפי טענת היזם והסתמכותו על פסק השולחן ערוך בחו"מ סימן ריד סעיף ג-ד.

לאור האמור ומאחר שכללי המכר דירות מורים כי שטח בבניין שלא נמכר ולא שויך לאחת הדירות, הרי שהוא שטח משותף בבעלות כל בעלי הדירות , ממילא שיש מקום רב להורות כי בכך שהיזם לא ציין בהסכמי המכר למי הוא מוכר את שטחי תת הקרקע או שהוא לא ציין לאיזו דירה שטחי תת הקרקע מוצמדים,  הרי שהשטחים הללו בתת הקרקע שייכים לכל בעלי הדירות ואין ליזם כל חלק בהם וממילא שאסור לו לחפור את תת הקרקע ולבנות שם חנות וחניות.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד בלבד ואין בהם הוראת הלכה למעשה או ייעוץ משפטי.

לתגובות stern1416@gmail.com