שאלה
בעל דירה בבניין משותף הרחיב את דירתו ללא קבלת הסכמת השכנים וללא שהוא קיבל היתר בניה מאת הרשות המוסמכת. לצורך הרחבת הדירה בוצעה תוספת בניה באוויר החצר המשותפת וכן הותקנו בשטח החצר מספר יסודות לתמיכה בתוספת הבניה.
במהלך הבניה, התברר לשכן המתגורר בקומה שמתחת כי תוספת הבניה גורמת להאפלת דירתו וכן התברר כי חפירת היסודות בחצר גורמת לנזקים ולצמצום השטח שמשמש את כל בעלי הדירות ומשכך הוא התנגד להמשך העבודות וביקש שיבוצעו שינויים בתוכנית הבניה.
מנגד בעל הדירה המורחבת טען, כי מותר לו להתקין יסודות בשטח החצר שכן היא שייכת גם לו וכן הוא טען כי מותר לו להרחיב את הדירה באוויר שמעל החצר ואף בעלי דירות אחרות רשאים לנצל את אוויר החצר ולהרחיב את דירתם.
בשל המשך עבודות הבניה ואי הגעה להסכמה הודיע אחד מהשכנים כי ככל שתוספת הבניה לא תוסדר הרי שלא יהיה מנוס מלדווח לרשויות המוסמכות על ביצוע עבודות הבניה ללא היתר.
נוכח האיום הושגה הסכמה בין הצדדים כי בעל הדירה המורחבת ישלם לבעלי הדירות הנפגעות תשלום פיצוי בשל השימוש שלו בשטח החצר המשותפת ובשל נזק האפלה וירידת ערך הדירה.
לאחר השלמת הבניה טען בעל הדירה המורחבת כי על השכנים להשיב לו את דמי הפיצוי שהוא שילם להם שכן התשלום נעשה בכפיה ומתוך איום בפניה אל הרשויות המוסמכות וממילא שהתשלום נעשה שלא בלב שלם וללא גמירות דעת וממילא שהשכנים לא זכו בתשלום.
הדין עם מי?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סימן רה סעיף א) כי מכירה כפויה כגון מכירה מכוח איומי הקונה על המוכר נחשבת כמכירה לכל דבר ועניין והקרקע או המיטלטלין שנקנו בכפיה שייכים לקונה שרכש אותם וכל זאת בתנאי שהקונה שילם למוכר את שווי הקרקע או המיטלטלין.
ומבואר בסמ"ע (חו"מ סי' רה סע"ק ב) כי הסיבה לכך שמכר כפוי דינו כמכר לכל דבר ועניין הוא משום שהמוכר קיבל את מלוא שווי המקח וממילא קיים אומדן דעת שהמוכר בסופו של דבר התרצה בשל כך והסכים למכירה למרות הכפיה ולכן המכירה נעשתה בגמירות הדעת הנדרשת לצורך חלות הקניין [בלשון הגמרא ב"ב מז ע"ב תליוהו וזבין זביני זבינא משום דאגב אונסיה גמר ומקני].
עוד פסק השולחן ערוך בהמשך דבריו (חו"מ סי' רה סעי' א) כי ככל שטרם קבלת התשלום במסגרת העסקה הכפויה הצהיר המוכר בפני שני עדים [מסירת מודעה] כי הסכמתו למכירה הינה מן השפה ולחוץ בשל הפחד שלו מאיומי הקונה אך אין לו כוונה אמיתית למכור את הקרקע או המיטלטלין, הרי שלמרות קבלת התשלום, מעשה הקניין לא חל והקונה בכפייה לא ייחשב כבעלים האמיתי של הקרקע או המיטלטלין וממילא במקרה כזה בית הדין רשאי לבקשת המוכר להוציא את הקרקע או המיטלטלין מידו של הקונה.
לאור האמור לכאורה ניתן להסיק כי ככל שבעל הדירה המורחבת היה מצהיר [מוסר מודעה] בפני שני עדים כי הכספים שהוא מתכוון לשלם לשכנים ניתנים להם רק בשל האיום והחשש מהדיווח על הבניה הבלתי חוקית, הרי שהשכנים היו נדרשים להשיב את הכספים ששולמו להם מכוח כפייה ולא מתוך רצון מלא וגמירות דעת.
אלא שלמרות האמור כתבו הפוסקים (שו"ת נצח ישראל סימן יח) כי במקרה של תשלום כספים במסגרת פשרה שיש לצד המקבל את התשלום סמך שבדין [יובהר להלן], הרי שמסירת מודעה בפני שני עדים על תשלום בכפייה לא תועיל.
לכן במקרה הנדון ככל שיש לשכנים זכות שבדין לקבל תשלום מאת בעל הדירה המורחבת כגון במקרה שהשכנים זכאים לתשלום בשל השימוש בשטח המשותף בחצר או באוויר החצר או בשל נזקי האפלה וכדומה, הרי שבעל הדירה המורחבת איננו זכאי לקבל את הפיצוי בחזרה וזאת אף אם בטרם התשלום בעל הדירה המורחבת הצהיר בפני שני עדים [מסר מודעה] כי התשלום נעשה בכפיה וללא גמירות דעת ולהלן יוסברו הדברים בקצרה.
נפסק להלכה (שו"ע חו"מ סימן רה סעיף ג) כי תשלום במסגרת עשיית פשרה בין צדדים שיש ביניהם ויכוח ממוני, איננה מוגדרת כנתינת מעות במתנה אשר בנסיבות מסוימות נותן המתנה יכול לחזור בו, אלא תשלום במסגרת פשרה מוגדר כנתינת מעות לצורך ביצוע עסקה [מעות מכר ולא מעות מתנה] וממליא שחלים על התשלום כל דיני מקח וממכר.
ומבואר בסמ"ע (חו"מ סי' רה סע"ק ט) כי פשרה בשל ויכוח ממוני דומה למקח וממכר שכן בפשרה אחד מהצדדים מוותר על טענה ממונית שעומדת לו לפי הדין, ותמורת זאת הוא מקבל תשלום מאת הצד השני ולכן הוויתור על הזכות הממונית היא מעין מכר של הזכות הממונית וממילא שעל נתינת מעות במסגרת פשרה חלים דיני מקח וממכר, ולאור זאת כדי לבטל את המקח וממכר שבפשרה, יש למסור מודעה לפני התשלום כי התשלום נעשה בכפייה וללא גמירות דעת.
לאור האמור כותבים הפוסקים כי לא כל תשלום כספי במסגרת פשרה יהיה מוגדר כמקח וממכר אלא רק תשלום בשל ויתור על טענות שיש בהן זכות ממונית שבדין, אבל פשרה המבוססת על טענות סרק שאינן מכוח הדין, או פשרה הנובעת מאיום סרק ומהפחדה סתמית כנגד הצד המשלם ומבלי שהצד המפחיד והמאיים מחזיק בטענה אמיתית מכוח הדין, הרי שאין בתשלום דמי הפשרה כדי לקנות את הזכות שבדין שהצד המאיים מחזיק בה שכן הצד המאיים איננו מחזיק בשום זכות וממילא שבמקרה כזה על תשלום הפשרה לא יחולו דיני מקח וממכר ויהיה ניתן לתבוע את התשלום הכספי ששולם גם ללא מסירת מודעה לפני נתינת המעות לצד המאיים.
לאור האמור עולה כי ככל שבעל הדירה התחתונה זכאי לתשלום מבעל הדירה המרחיבה בהתאם לדין וכגון נוכח נזקי האפלה של הדירה התחתונה או נוכח העובדה שבעל הדירה המורחבת עושה שימוש בשטח המשותף השייך לכל בעלי הדירות, הרי שדרישת התשלום של בעל הדירה התחתונה היא מכוח הדין וממילא שעל הפשרה שהושגה מכוח האיום בפניה לרשויות המוסמכות, חלים דיני מקח וממכר ויהיה ניתן לבטל את תשלום הפיצוי רק במקרה שבעל הדירה המרחיבה מסר מודעה בפני שני עדים בטרם שהוא שילם את דמי הפיצוי.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com