שאלה
דירה נמכרה על "הנייר" עוד בטרם שיזם הפרויקט החל לבנות את הבניין, בשל השלב הראשוני של הפרויקט, הדירה נמכרה בהנחה משמעותית ולאחר שהרוכש חתם על חוזה הרכישה הוא שילם חלק מדמי התמורה.
בשלב מסוים התברר ליזם כי מחירי הדירות התייקרו באופן משמעותי וכי מחיר הדירה שנמכרה על "הנייר" נמוך במיוחד נוכח עליית המחירים ולכן ביקש היזם לבטל את העסקה ולהשיב לרוכש את כספו וכל זאת בטענה כי הדירה טרם נבנתה וכי הוא אף שוקל שלא להתחיל בשלב זה את בניית הפרויקט שכן עליות המחירים מצדיקות עוד המתנה.
מנגד טען הרוכש כי לאחר שהוא חתם על הסכם הרכישה ושילם חלק מדמי התמורה, הרי שהדירה העתידה להיבנות שייכת לו וממילא שאין ליזם זכות לבטל את הסכם הרכישה ובוודאי שאין ליזם זכות לבטל את ההסכם מבלי לשלם לו פיצוי בשל מניעת הרווח וההנאה מעליית מחירי הדירות.
הדין עם מי
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סימן רא סעיף ב) כי מעשה המבטא גמירות דעת לעשיית עסקה כגון לחיצת יד או אמירת מזל וברכה שהסוחרים נוהגים לצורך הצהרה על הסכמתם לעסקה, הינו מעשה קניין המועיל ומכונה קניין סיטומתא.
לאור האמור כתבו הפוסקים (שו"ת ציץ אליעזר חלק טז סימן נג) כי בימנו חוזה לרכישת דירה הרי שהוא יכול להיחשב כשטר קניין וכמעשה קניין למרות שהחוזה אינו ערוך ומנוסח לפי דרישות ההלכה, שכן כיום מנהג הסוחרים שהחתימה על החוזה מחייבת את הצדדים והיא מבטאת גמירות דעת ורצון לביצוע העסקה.
מן הדברים עולה כי חוזה הרכישה של הדירה יכול להיחשב כשטר קניין וממילא שעם החתימה על החוזה, אין ליזם זכות לבטל את העסקה [כשאין ליזם טענה שבדין או זכות ביטול מכוח תנאי ההסכם] שכן הדירה שייכת לרוכש מכוח קניין סיטומתא.
אלא שבמקרה הנדון יש להוסיף ולעיין האם אכן קניין הסיטומתא מועיל שכן במקרה הנדון הדירה שנמכרה טרם נבנתה ולכן שיש לבחון האם קניין סיטומתא חל גם על דבר שלא בא לעולם.
הגמרא בבבא מציעא (סו ע"ב) וכן ביבמות (צג ע"א) מביאה מחלוקת האם אדם יכול למכור את פירות שדהו או התבואה שעתידה לגדול, רב הונא סובר שבעל השדה יכול למכור את פירותיו העתידיים מפני שניתן למכור דבר שלא בא לעולם ורב נחמן סובר שאין אדם מוכר דבר שלא בא לעולם ולכן אפילו לאחר שהאילן הוציא את פירותיו אין הפירות שייכים לקונה. ומבאר הקובץ שיעורים (בבא בתרא סי' רעו) כי קיימים שני טעמים מדוע אין אדם יכול למכור דבר שלא בא עדיין לעולם.
הטעם הראשון הוא כי יש חיסרון בגמירות הדעת של הקונה שכן המקח איננו לפניו וממילא קיימים אצל הקונה חששות ביחס למקח וקשה לו לגמור בדעתו לבצע את הרכישה ולכן כשאין גמירות דעת מלאה הקניין איננו יכול לחול.
הטעם השני הוא שאם המקח איננו לפנינו אזי אין למעשה הקניין על מה לחול ונחשב כאילו המוכר מקנה ללוקח "אוויר "בעלמא ולכן למרות שבין הקונה למוכר נעשה מעשה קניין ואף ייתכן שהקונה גמר בדעתו לקנות את המקח, אך הקניין איננו חל מפני שאין חפץ מסוים שהקניין יכול לחול עליו.
ובעניין זה מבאר הגר"ש שקאפ (בבא בתרא סימן ל אות ה) כי שני הטעמים הם נכונים, אלא שיש מקרים שבהם קניין בדבר שלא בא לעולם אינו חל בגלל חוסר גמירות הדעת ופעמים בגלל שאין לקניין על מה לחול.
למעשה, קיימת מחלוקת הפוסקים האם קניין סיטומתא חל גם על דבר שלא בא לעולם (פתחי תשובה חו"מ סי' רא סע"ק ב) והכרעת הרבה מהפוסקים (ציץ אליעזר חלק טז סימן נג ודברי הפוסקים המובאים שם בתשובתו) שקניין סיטומתא מועיל אף בדבר שלא בא לעולם שכן מנהג הסוחרים מבטא את גמירות הדעת גם במקרה שהדבר הנקנה איננו קיים עדיין בעולם.
לאור האמור עולה המסקנה כי חוזה לרכישת דירה על הנייר יכול להיחשב כשטר קניין וכמעשה קניין ולכן במקרה הנדון אין היזם יכול לחזור בו ולבטל את ההסכם ככל שאין לו טענה שבדין או זכות ביטול שנקבעה בהסכם.
יצוין כי יש הסכמים שמנוסחים על ידי עורכי הדין שלא בלשון קניין ולא מצוין בהסכם כי המוכר מקנה את הדירה והקונה קונה את הדירה, אלא הניסוח הוא בלשון של התחייבות, כגון "המוכר מתחייב למכור את הדירה והקונה מתחייב לרכוש את הדירה".
הסכמים אלו לכאורה אינם שטר קניין אלא שטר התחייבות וממילא שלפי שיטות הפוסקים (נתיבות המשפט חו"מ סי' סו סע"ק י) הסוברים שניתן לחזור מהתחייבות למכירת דבר שלא בא לעולם הרי שהיזם יהיה רשאי לחזור בו מההתחייבות למכירת הדירה על הנייר כל עוד טרם התחילה בנייתה.
להשלמת הדברים יש להעיר כי האמור לעניין מכירת דבר שלא בא לעולם או התחייבות למכירת דבר שלא בא לעולם מתייחסת רק למקרה שהיזם מכר את הזכות לדירה עוד בטרם שהוא רכש את הזכויות בקרקע שעליה מתוכננת להיבנות הדירה, אבל במקרה שהדירה על הנייר נמכרה לאחר שהיזם רכש את הזכויות במקרקעין הרי שהמכירה תהיה מוגדרת כמכירה של דבר הקיים בעולם שכן המקרקעין מצויים וקיימים ובמסגרת המכירה של הדירה הקונה אף רוכש חלק יחסי מהזכויות במקרקעין שהם כאמור קיימים ומצויים בידו של היזם [המוכר].
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com