שאלה
במהלך משא ומתן לרכישת נכס דחק המתווך בקונה להשלים את העסקה בטענה שיש לקוחות נוספים אשר הציעו סכום גדול יותר עבור הנכס ועל כן מומלץ לסיים את המשא ומתן ולרכוש את הנכס, הקונה קיבל את עצת המתווך והודיע למוכר כי הוא מעוניין לרכוש את הנכס.
לאחר החתימה על הסכם הרכישה ותשלום מקדמה התברר לקונה כי המתווך מסר לו מידע שגוי וכי בעת ניהול המשא ומתן לא היו למוכר הצעות רכישה נוספות ולא היה לקוח שהציע מחיר גבוה יותר ולכן הודיע הקונה למוכר כי הוא מעוניין לבטל את העסקה ולקבל את דמי המקדמה בחזרה וכמו כן הודיע הקונה למתווך כי עליו להשיב לו את דמי התיווך.
מנגד טוענים גם המוכר וגם המתווך כי אומנם צודק הקונה שנמסר לו מידע שגוי אך הקונה הסכים לרכוש את הנכס במחיר המוצע לאחר מחשבה ושיקול הדעת וממילא ברור שהקונה גמר בדעתו שהנכס והמחיר מתאימים לו ואין לו כל זכות לחזור בו וממילא שגם אין לו כל זכות לקבל את דמי המקדמה בחזרה ואת דמי התיווך בחזרה.
הדין עם מי?
תשובה
כתב בספר חסידים (סימן שיא) "אל יפתה את בני אדם כך וכך רצו ליתן לי בסחורה... ועל זה נאמר (צפני' ג' י"ג) שארית ישראל לא יעשו עולה ולא ידברו כזב ולא ימצא בפיהם לשון תרמית" וממילא ברור שהמתווך פעל שלא כדין והוא עשה עוולה בכך שהוא הציג לקונה מידע שגוי בכוונה תחילה כדי לשכנע אותו לרכוש את הנכס.
אך לכאורה נראה כי למרות המידע המוטעה שנמסר בכוונה תחילה אין בשל כך לקונה זכות מוחלטת לבטל את העסקה ולקבל את כספו בחזרה וכי זכות הביטול תלויה בכמה תנאים ולהלן יבואר העניין בקצרה.
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סימן רז סעיף ג -ד) כי המוכר את ביתו על מנת לעלות ולגור בארץ ישראל אך לאחר המכירה נגרם למוכר אונס שלא אפשר לו לעלות לארץ, הרי שיש למוכר זכות לבטל את העסקה וזאת משום שהמוכר ציין מפורשות בעת ביצוע העסקה כי היא נעשית על תנאי וממילא ככל שלא התמלא התנאי גם העסקה יכולה שלא להתקיים ועומדת למוכר זכות להודיע על ביטול העסקה.
עוד פסק השולחן עורך כי במקרה שהמוכר לא ציין באופן מפורש את התנאי לביטול העסקה, הרי שאין למוכר זכות ביטול וזאת למרות שמעשיו ופעולותיו של המוכר יכולים ללמד כי המכירה נעשתה לצורך עלייתו לארץ ישראל וזאת משום שדברים שבלב אינם דברים ועל כן יש לציין באופן מפורש את התנאי לביטול העסקה.
בעניין זה הוסיף הרמ"א (חו"מ רז סעי' ד) כי במקרה שקיים אומדן דעת ברור שהמכירה נעשתה על תנאי כגון על מנת לעלות לארץ ישראל הרי שאומדן הדעת הברור מקנה למוכר זכות לבטל את העסקה שכן אומדן דעת ברור יכול להיחשב כמו אמירה מפורשת של התנאי.
לאור האמור (כתב הפתחי תשובה (חו"מ סי' רז סע"ק ט) כי יש בדברי הרמ"א (שמקורם בשו"ת הרא"ש כלל פא סי א) לבאר את סברת החוות יאיר שמתיר לבטל עסקה במקרה שהמוכר ניסה לדחוק בקונה לרכוש את הממכר בטענה כי יש קונים נוספים שהוא סרב למכור להם במחיר שהקונה מציע ועל כן ככל שהקונה מעוניין לרכוש את הנכס הרי שעליו להציע מחיר גבוה יותר.
במקרה זה פסק החוות יאיר כי אם הקונה גילה עוד בטרם שהוא שילם על הנכס או בטרם שהוא עשה קניין המועיל כגון חזקה, שהמוכר הציג בפניו מידע מוטעה וכי באמת לא היו קונים נוספים שהציעו את המחיר שהקונה הציע בראשונה, הרי שקיים אומדן דעת ברור כי הקונה הסתמך על דברי המוכר שיש קונים נוספים וממילא עומדת לקונה זכות לחזור בו מהעסקה.
אבל במקרה שהקונה כבר עשה קניין המועיל שיש בו כדי להעביר את הזכות הקניינית בנכס מהמוכר אל הקונה, כגון במקרה שהוא שילם את מלוא התמורה או שהוא עשה קניין חזקה וכדומה, הרי שאין לקונה זכות לבטל את העסקה שכן ביצוע מעשה קניין הינו ביטוי לגמירות דעת והסכמה לאחר שעמדה לקונה הזכות לבדוק את המחיר ואת שאר תנאי העסקה לפני שהוא מבצע את הקניין וממילא שיש ראיה לאומדן דעת כי הקונה נתן הסכמתו לעסקה ותנאיה.
לאור האמור עולה המסקנה כי למרות שבנידון שלנו המתווך פעל שלא כשורה ולמרות שהקונה קיבל מידע מוטעה מאת המתווך, הרי שיש לבחון האם נעשה קניין המועיל המעיד על גמירות דעתו של הקונה למרות המידע המוטעה שהוא קיבל וממילא ככל שחוזה הרכישה נערך באופן שיכול להיחשב כשטר קניין על פי דין תורה וככל שנעשו הפעולות הנדרשות למעשה קניין, הרי שאין למוכר זכות ביטול וגם אין עומדת לו זכות לדרוש מהמתווך את דמי התיווך, אך במקרה שברור כי במידע שהמתווך מסר יש כדי להסתיר פגם בנכס או שיש במידע הטעיה שלקונה קשה לבדוק ולברר אותה, הרי שתעמוד לקונה זכות ביטול כפסק הרמ"א הסובר כי במקרה שקיים דבר אומדן דעת ברור יש לראות באומדן הדעת כתנאי מפורש.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com