שאלה
עסקה לרכישת נכס מקרקעין הסתיימה בחתימת הצדדים על הסכם מחייב, אך בחלוף תקופת זמן קצרה ובטרם ששולמו למתווך שהוביל את העסקה דמי תיווך, התעוררה בין המוכר והקונה מחלוקת אשר הביאה לביטול העסקה.
המתווך שהיה הגורם שהוביל לעסקה טוען כי הוא ביצע את עבודתו על הצד הטוב ביותר ולראייה הצדדים חתמו על הסכם שכן הם היו חפצים בעסקה וממילא מה שהתרחש לאחר חתימת הצדדים על ההסכם איננו נוגע לעבודתו שהסתיימה.
מנגד נטען כנגד המתווך כי מאחר והעסקה בוטלה והצדדים חזרו בהם הרי שאין כל משמעות לעבודת המתווך משום שהצדדים לא נהנו מהתוצאה המיוחלת של שירותי התיווך, שכן המוכר נותר עם הנכס והקונה נותר עם כספו ועל כן אין חובה לשלם למתווך את דמי התיווך.
הדין עם מי ?
תשובה
הרמ"א (חו"מ סימן קפה סעיף י) פוסק כי מועד התשלום לשדכן נקבע בהתאם למנהג המדינה ולכן במקום שנהוג לשלם לשדכן בעת הנישואין הרי שאין השדכן יכול לתבוע את דמי השדכנות לפני מועד זה.
עוד פסק הרמ"א כי דין הסרסור [המתווך] כדין השדכן וממילא שמועד תשלום דמי התיווך למתווך, ככל שאין סיכום מוגדר בין הצדדים, תלוי במנהג המקום.
לאור האמור ניתן לטעון כי מאחר שכיום בארץ ישראל המנהג לשלם דמי תיווך הוא לאחר חתימת הצדדים על הסכם מחייב, הרי שבמועד החתימה קמה החובה לשלם את דמי התיווך ולכן גם אם הצדדים לאחר החתימה על ההסכם ביטלו את העסקה הרי שאין בכך כדי להפקיע את החובה לשלם דמי תיווך, חובה שכאמור קמה עם חתימת הצדדים על ההסכם.
אלא שסברה זו צריכה עיון שכן חובת התשלום למתווך תלויה בראש ובראשנה בשאלה האם המתווך סיפק שירותי תיווך ולכן ככל שהעסקה בוטלה הרי שהצדדים לא נהנו מהתוצאה של שירותי התיווך וממילא ניתן לטעון כי ביטול העסקה גורם לביטול החיוב של תשלום דמי התיווך.
על סברה זו יש להשיב כי למרות שהעסקה בוטלה בכל זאת קמה חובת תשלום למתווך וזאת משני טעמים כמבואר בשו"ת שער אפרים (חו"מ סי' קנ). טעם ראשון הוא כי מאחר שהסכמת הצדדים לעסקה והחתימה על הסכם ביצוע העסקה עשוי להיחשב בנסיבות מסוימות כגמר העברת הזכויות מהקונה אל המוכר, הרי שממילא עם החתימה על ההסכם אכן באמת הסתיימה פעולת התיווך בהצלחה והזכויות עברו מהקונה אל המוכר ולכן גם אם בחלוף זמן הצדדים ביטלו את העסקה, הרי שיש לראות את ביטול העסקה והשבת המצב לקדמותו כעסקה חדשה שמעבירה את הזכויות חזרה מהקונה אל המוכר ולכן יש לשלם למתווך על העסקה הראשונה שכבר הסתיימה עם חתימת הסכם ביצוע העסקה.
יוער, כי השער אפרים בתשובתו התייחס למתווך שהסתיימה עסקתו באמצעות קניין סיתומתא, שיש בו כוח להעביר את הזכויות בממכר מהמוכר לקונה בעת ביצוע מעשה הקניין, אך במקרה של עסקת נדל"ן יש לבחון האם ההסכם שנחתם בין הצדדים נערך כדין שטר קניין שיש בו כוח להעביר את הזכויות מהמוכר לקונה וכן יש לבחון האם הצורך לרשום את הנכס בטאבו או במרשם רשות מקרקעי ישראל גורם לכך שהזכויות אינן שייכות לקונה עד לרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
נוכח האמור הרי שככל וההסכם מנוסח באופן שניתן להגדיר אותו כשטר קניין וככל שאי הרישום בטאבו אינו מהווה הפרעה להעברת זכות הקניין מהמוכר לקונה, הרי שהחתימה על הסכם ביצוע העסקה נחשבת כמועד שבו זכות הקניין בנכס עברה מהמוכר אל הקונה וממילא שהמתווך סיים את עבודתו ויש לשלם לו את דמי התיווך גם אם הצדדים ביטלו את העסקה לאחר חתימת ההסכם.
טעם נוסף לחיוב בתשלום דמי תיווך גם אם לאחר החתימה על ההסכם הצדדים ביטלו את העסקה הוא נוגע ונובע מסעיף הפיצוי שקיים בהסכם ואשר מטיל על הצד שמבטל את העסקה תשלום של פיצויים בשל הביטול.
במקרה זה סובר השער אפרים כי כמו שבטעם הראשון לעיל ככל שההסכם מעביר בפועל זכויות מצד אחד לצד השני הרי שיש לראות בכך כגמר העסקה וסיום עבודת המתווך כן יש לראות בהתחייבות לתשלום דמי פיצוי כעסקה נוספת מלבד העסקה המקורית שכן בחתימת הצדדים על סעיף הפיצוי הצדדים מעבירים אחד לשני זכות ממונית שיכולה להתממש במקרה שאחד מהצדדים יבטל את העסקה.
לאור האמור סובר השער אפרים כי במקרה שההסכם כולל סעיף פיצוי הרי שעבודת המתווך הועילה לכל הפחות להקניית זכות פיצוי ולכן בחתימת הצדדים על ההסכם נגמרה עבודת המתווך לכל הפחות לעניין זכות הפיצויים ויש לשלם למתווך את דמי התיווך גם במקרה שהצדדים ביטלו את העסקה.
יוער כי לסברה זו יש לבחון האם סעיף הפיצויים בהסכם מנוסח באופן שהוא איננו התחייבות אסמכתא שכן אסמכתא לא קניא ואין לה תוקף וממילא שהחתימה על ההסכם לא תקנה לצדדים זכות פיצוי בשל ביטול העסקה.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com