השותף רוצה למכור את הדירה מוקדם, האם הדבר מותר לו?

שותף בדירה שנרכשה למטרת השקעה מעוניין למכור את הדירה עוד בטרם שהסתיימה תקופת ההשקעה שנקבעה בין השותפים.

השותף שמבקש למכור את הדירה טוען כי בימים אלו שוק הנדל"ן סובל מירידות מחירים ולכן כדאי למכור את דירת ההשקעה ולא להסתכן חלילה בהמשך ירידת ערך הדירה והפסד ההשקעה.

מנגד השותף שמתנגד למכירה טוען כי מאחר ומטרת השותפות הייתה רכישת נכס להשבחה במסגרת פרויקט פינוי בינוי וממילא ששווי הדירה יושבח בעתיד ולכן יש לממש את מטרת ההשקעה ולהמתין עד לסיום ביצוע הפרויקט.

הדין עם מי?

תשובה

נחלקו השולחן ערוך והרמ"א האם התחייבויות השותפים האחד כלפי השני לקיום תנאיי השותפות חלים דווקא באמצעות מעשה קניין [בחפץ השותפות וכגון ששני השותפים עושים קניין בסחורה בה הם מעוניינים לסחור ביחד] או שאף התחייבות בעל פה יוצרת חיוב לקיים את התנאים לשותפות שנקבעו על ידי הצדדים.

לשיטת השולחן ערוך (חו"מ סי' קמו סעי' א) חלות התנאים ויצירת השותפות מחייבת מעשה קניין מצד כל אחד מהשותפים, אך הרמ"א (חו"מ סי' קעו סעי' ג) חולק וסובר שגם התחייבות שבעל פה מספיקה כדי ליצור את ההתחייבות האישית של השותפים לנהוג בהתאם לכללי השותפות שנקבעו.

ביחס לסחורה שהיא נכס נדל"ן כתב הפתחי חושן (שותפים פרק ד סע"ק א) כי התשלום עבור רכישת הנכס על ידי כל אחד מהשותפים הוא המהווה את קניין השותפות וממילא שעם פעולת התשלום כל אחד מהשותפים מחויב לתנאי השותפות שנקבעו.

נוכח האמור הרי שהשותפים בדירת ההשקעה מחויבים לתנאי השותפות ולהתחייבות האישיות זה כלפי זה שכן התשלום עבור רכישת הדירה מהווה כאמור מעשה קניין גם להתחייבות האישית לקיום תנאיי השותפות. משאלו הם פני הדברים יש לדון האם שותף יכול לתבוע את סיום השותפות לפני תום התקופה שנקבעה בין השותפים.

סיום השותפות בטרם תום תקופת השותפות

נפסק להלכה (שולחן ערוטך חו"מ סימן קעו סעיף טז) כי שותפות שנקבע לה זמן מוגדר לקיומה על הרי שאין אחד מהשותפים רשאי לתבוע את חלוקת נכס השותפות או את פירוק השותפות לפני תום התקופה שנקבעה ביניהם.

וביאר הסמ"ע (סי' קעו סע"ק מד) כי דין השותפים שונה מדין פועל אשר רשאי בתנאים מסוימים להפסיק את עבודתו אף באמצע תקופת העבודה שנקבעה בינו לבין בעל הבית, וזאת משום שביחס לפועל קיים דין מיוחד הנלמד מהפסוק "כי לי בני ישראל עבדים" ודרשו חז"ל "עבדי הם ולא עבדים לעבדים" (בבא קמא קטז ע"ב) וממילא כדי שהפועל לא יהיה מוגדר כעבד של בשר ודם הרי שמוקנית לו הזכות לסיים את עבודות בכל אימת שיחפוץ שכן רק עבד אינו רשאי ואינו יכול לסיים את עבדותו, לעומת זאת השותפים אינם מוגדרים כפועלים או כעבדים האחד אצל השני לצורך קיום תנאי השותפות וממילא שאין להם את הזכות להפסיק את מילוי תנאי השותפות לפני תום תקופת השותפות.

בעניין זה כתב הערוך השולחן (חו"מ סי' קעו סע"ק מג) כי הגדרת תקופת השותפות איננה מוגבלת בהכרח למועד מסוים ואין חובה להגדיר תאריך בו תסתיים השותפות שכן גם הסכמת השותפים להשגת יעד מסחרי יכולה להגדיר את תקופת השותפות באופן שתקופת השותפות תסתיים במועד שבו היעד המסחרי יושג.

מהאמור עולה לכאורה כי על השותפים לעמוד בהתחייבויות זה כלפי זה ולא ניתן להפסיק את השותפות לפני שפרויקט הפינוי בינוי הסתיים והשותפים קיבלו את הדירה החדשה במקום דירת ההשקעה המקורית, אלא שבעניין זה כתב נתיבות המשפט (חידושים סי' קעו סע"ק לז) כי במקרה שעל פי המנהג המסחרי וניסיון הסוחרים מקובל להגדיר אותו כמצב של חשש להפסד או חשש למניעת רווח אף ללא הפסד, הרי שיהיה מותר לאחד מהשותפים לכפות על סיום השותפות ופירוקה.

העולה מהדברים

נוכח האמור הרי שיש לבדוק על פי חוות דעת מומחה האם אכן קיים חשש ממשי לירידת מחירי הנדל"ן באזור בו מצויה הדירה להשקעה ובאופן שירידת המחיר המשוערת תביא להפסד או למניעת רווח, ככל שייקבע כך אזי לכאורה יהיה מותר לאחד מהשותפים לתבוע את הפסקת השותפות ופירוקה.

להשלמת הדברים יצוין כי שותף אשר חושש מהפסד ודורש את מכירת הדירה איננו רשאי למכור את חלקו בדירה לאדם זר ולהכניס אל השותפות שותף חדש (פתחי תשובה סימן קעו סע"ק כא) , שכן שאר השותפים רשאים לטעון כי הם אינם מעוניינים בשותף חדש וכי הם אינם סומכים עליו או אינם חפצים לקיים עימו קשרי מסחר וממילא ששותף החושש מהפסד רשאי לדרוש את פירוק השיתוף רק במקרה שמוגדר על פי המנהג המסחרי ועל פי המקובל בין הסוחרים כמצב של חשש מהפסד או חשש ממניעת רווח אף ללא הפסד.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה אשר תלויה בבירור הפרטים של כל מקרה לגופו.

לתגובות stern1416@gmail.com