האם לבעל הדירה מלמעלה יש זכות קדימה לרכוש את הדירה?

בעל דירה בקומה ראשונה מציע את דירתו למכירה וכנגדו טוען בעל דירה בקומה רביעית כי הוא מחזיק בזכות קדימה לקנות את הדירה בקומה הראשונה וזאת מכוח דין בר מצרא.

עוד טוען בעל הדירה בקומה הרביעית כי מכוח זכותו כבר מצרא הרי שאין לבעל הדירה בקומה הראשונה למכור את דירתו לרוכש אחר כל עוד הוא -בעל הדירה בקומה הרביעית - מוכן לשלם את המחיר שרוכשים אחרים מוכנים לשלם.

האם בעל הדירה בקומה הרביעית אכן מחזיק בזכות קדימה לרכישת הדירה בקומה הראשונה וזכאי למנוע מבעל הדירה בקומה הראשונה למכור את דירתו לרוכש אחר ?

תשובה

נפסק להלכה (שו"ע חו"מ סימן קעה סעיף ו) כי בעל שדה הסמוכה לשדה אחרת העומדת למכירה, בעל השדה הסמוכה מחזיק בזכות קדימה לרכוש את השדה הנמכרת לפני כל רוכש אחר וזאת מכוח דין בר מצרא.

בטעם דין בר מצרא כתב הסמ"ע (סימן קעה סע"ק ו) (ומקור דבריו בסוגיית הגמרא בבא מציעא קח ע"א ובביאור הראשונים שם) כי בציווי שנאמר בפסוק "ועשית הישר והטוב" (דברים ו יח) מורה לנו הקב"ה את חפצו כי בני האדם יעשו טובות זה עם זה וינהגו לפנים משורת הדין וממילא ככל שבעל השדה הסמוכה לשדה הנמכרת מבקש לרכוש את השדה הנמכרת במחיר ובתנאים שהמוכר מבקש, הרי שעל המוכר למכור את השדה לשכנו שכן המוכר איננו מפסד מכך ובעל השדה הסמוכה מרוויח שכן סמיכות השדות מקלה על העבודה בהן.

עוד נפסק להלכה (שו"ע חו"מ סימן קעה סעיף ו) כי לא רק שבעל השדה הסמוכה מחזיק בזכות קדימה לרכוש את השדה הנמכרת, אלא שאף אם השדה כבר נמכרה כבר לרוכש אחר, הרי שבעל השדה הסמוכה זכאי לשלם לרוכש האחר את דמי השדה שהוא שילם למוכר ובכך בעל השדה הסמוכה רשאי "לסלק" את הרוכש ולקנות במקומו את השדה הנמכרת.

בר מצרא בדירת מגורים

לאור האמור כי דין בר מצרא חל במקרה ששדה חקלאית עומדת למכירה, יש לדון האם דין בר מצרא חל גם על דירות מגורים חנויות ומשרדים שעומדים למכירה באופן שיש לשכן זכות קדימה לרכוש את הנכס הנמכר.

בעניין טענת בר מצרא בבתי מגורים פסק הרמ"א (חו"מ סי' קעה סעי' נג) כי דין בר מצרא חל גם על בתים ולא רק על שדות ומבאר הסמ"ע (חו"מ סי' קעה סע"ק צח) פסק הרמ"א בא להדגיש שלא פוסקים את שיטת רבינו תם הסובר שדין בר מצרא חל רק על שדה חקלאית שעומתד למכירה ולא בבתים.

סברת רבינו תם היא שרוכש המחפש לקנות שדה חקלאית יכול למצוא בקלות שדות חלופיות וממילא בכך שלבעל השדה הסמוכה קיימת זכות קדימה לרכוש את השדה הנמכרת, אין בכך כדי לפגוע או לגרום לרוכש האחר נזק או הפסד שכן כאמור הרוכש האחר יכול למצוא בקלות שדה חלופית, לעומת זאת איתור של דירת מגורים מתאימה היא קשה יותר שכן מציאת דירת מגורים דורשת התאמה של פרטים רבים כגון מיקום, גובה, כיווני אוויר וכדומה וממילא שהקניית זכות ראשונים לבר מצרא לרכוש את הדירה העומדת למכירה מהווה פגיעה והפסד לרוכש המתעניין שמצא את הדירה העומדת למכירה כמתאימה לצרכים שלו.

בעניין זה יש להעיר כי אומנם דין בר מצרא חל גם על דירות מגורים כפסק הרמ"א, אך מאחר ומקור דין בר מצרא הוא מהציווי של "ועשית הישר והטוב" ומתוך הסברה שיש להיטיב עם הזולת במקום שלא נגרם למישהו אחר נזק, אזי במקום שקיימת מצוקת מגורים או במקום שיש קושי למצוא דירות מגורים ייתכן שבית הדין יפסוק שלא חל במקרה זה דין בר מצרא מתוך הנימוק שהרוכש המעוניין לקנות את הנכס המוצע למכירה איננו יכול למצוא בקלות דירה חלופית והוא עדוי להיפגע ולהפסיד ממתן זכות הקדימה לשכן וממילא שאין להיטיב עם השכן ולפגוע ברוכש האחר.

סמיכות הנכס המוצע למכירה לנכס של המתעניין ברכישה

כאמור לעיל דין בר מצרא מקנה לבעל נכס המצוי בסמיכות לנכס שעומד למכירה זכות קדימה לרכוש אותו, לאור זאת יש לבחון מהי מידת הסמיכות אל הנכס הנמכר שמקנה את זכות הקדימה.

נפסק להלכה (שו"ע חו"מ סימן קעה סעיף כז) כי במקרה שבין השדה של הטוען כי הוא בר מצרא לבין השדה הנמכרת קיימת הפרדה כגון מבנה, או רצועת קרקע חפורה וכדומה, אזי כדי שיחול דין בר מצרא צריך שההפרדה בין השדות לא תהיה מוחלטת אלא יהיה ניתן להכניס לפחות תלם אחד של גידולי השדה מתוך השדה הסמוכה אל תוך השדה הנמכרת.

בעניין זה כתב הערוך השולחן (חו"מ סי' קעה סע"ק נו) כי צורך החיבור בין הנכס הנמכר לנכס הסמוך לו הוא גם במקרה שהנכס הנמכר הוא בית או חנות וממילא כדי שיחול דין בר מצרא במקרה של מכירת דירה, חנות או משרד או דירה הרי שיש לבדוק האם ניתן לחבר את הדירה הנמכרת עם הדירה שבעליה טוען כי הוא בר מצרא וכן בחנות או משרד יש לבדוק האם בעל הנכס הטוען שחל עליו דין בר מצרא יכול לחבר את הנכס שלו עם החנות, או המשרד שעומדים למכירה.

העולה מהדברים

לאור האמור הרי שבמקרה הנדון בעל הדירה בקומה הרביעית איננו יכול לטעון כי הוא בר מצרא לדירה הנמכרת בקומה ראשונה שכן כדי שיחול דין בר מצרא צריך שניתן יהיה לחבר את הדירה הנמכרת עם הדירה שבעליה טוען כי הוא בר מצרא וממילא ככל שלא ניתן לחבר את הדירה בקומה הרביעית עם הדירה בקומה הראשונה הרי שבעל הדירה בקומה הרביעית איננו מוגדר כבר מצרא.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com