תמ"א 38/1: כפיית דייר סרבן למכירת זכויות הבניה

תמא 38/1 מקנה זכויות בניה לצורך בניית דירות נוספות על גבי הבניין הקיים תוך ביצוע חיזוקים ותוספות בניה לדירות הקיימות. זכויות הבניה מכוח תמ"א 38/1 שייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין ומהוות חלק מהרכוש המשותף. לאור האמור יש לדון האם על פי ההלכה ניתן לכפות דייר סרבן למכור את חלקו בזכויות הבניה בכדי שניתן יהיה לבצע חיזוק ותוספות בניה לבית המשותף

תשובה:

ניתן לטעון כי דייר המסרב לתת את הסכמתו לביצוע פרויקט חיזוק ועיבוי, יהיה מותר לכפות עליו למכור את חלקו בזכויות הבניה המוקנות לו מכוח תמ"א 38/1 וזאת ייתכן שאף בהצעת רכש הגבוהה יותר משווי השוק של זכויות הבניה תוך שהוא ממשיך להתגורר בדירתו וליהנות מקניינו הפרטי.

מקורות:.

דין גוד או איגוד

הגמרא במסכת בבא בתרא (יג ע"א) דנה בדרכים לפירוק שותפות בקרקע שאין בה די שטח כדי לחלוק אותה באופן שיותיר לכל אחד מהשותפים לפחות ד' אמות, כמו כן דנה הגמרא באופן פירוק השותפות בדברים שלא ניתן לחלק אותם לחלקים כגון בהמה או כלים שחלוקתם הפיסית תגרום לנזק ואף לאובדנם המוחלט.

לשיטת רב יהודה פירוק שותפות בסיטואציות בהן לא ניתן לבצע חלוקה פיסית של הנכס, נעשית באמצעות מכירה בכפייה בה אחד מהשותפים רוכש מחברו את חלקו בנכס. דין זה נקרא גוד או איגוד.

גדר דין גוד או איגוד

האחרונים (חידושי רבי חיים מטעלז (שער ב) וכן בחידושי ר' שמואל (סי' יב) ) חקרו האם דין גוד או איגוד הוא דין של חלוקה אשר חל בכל מקרה של שותפות בדבר שאין בו אפשרות לחלוקה פיסית המותירה חלק ראוי שניתן לשימוש, או שדין זה הוא סוג של מכר בכפיה אשר מקנה לשותף המבקש לפרק את השותפות זכות לכפות את חברו למכור לו או לקנות ממנו את חלקו.

הנפקות בין ההסבר שגוד או איגוד הוא דין חלוקה או דין מכירה בכפיה, תהיה ביחס לשאלה האם בעת החלוקה יש צורך לבצע קניין, אם גוד או איגוד הוא דין חלוקה אזי ברור שאין כל צורך לבצע מעשה קניין מפני שדין החלוקה שאחד לוקח את השווי והאחר לוקח את הנכס עצמו, אך אם גוד או איגוד הוא דין של מכירה בכפיה אזי תקנת חכמים מתייחסת רק לזכות הכפיה אך מעשה העברת הבעלות צריך להיעשות על ידי מעשה הקניין.

עוד מבואר באחרונים כי מדברי השולחן ערוך (חו"מ סי' קעא סעי' ו) עולה שדין גוד או איגוד הוא זכות מכר בכפיה שכן לשון השו"ע בהתייחס לדין גוד או איגוד הוא לשון של מכר: " אחד מהשותפים שאמר לחבירו במקום שאין בו דין חלוקה או בדבר שאי אפשר שיחלוקו כגון שפחה או כלי מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני חלקי בשער הזה הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו"

הצעת מחיר הגבוהה מהשווי הריאלי

נחלקו הראשונים האם במסגרת פירוק השיתוף באמצעות דין גוד או איגוד יכול אחד מהשותפים להציע מחיר רכישה הגבוה ממחיר השוק. שיטת ר"י (הובאה בתוד"ה אית ב"ב יג ע"א) כי ניתן להציע מחיר הגבוה ממחיר השוק.

לשיטה זו כתב המאירי כי אומנם הצעת רכישה הגבוהה ממחיר השוק מותרת, אך הצעת רכישה הנמוכה משווי השוק אסורה, וזאת משום החשש לפגיעה בשותף שאינו בעל יכולת כלכלית העלול להיות מנוצל ע"י שותפו העשיר, תוך שהעשיר מציע מחיר נמוך משווי השוק ביודעו שממילא שותפו העני לא יוכל לקנות את חלקו אלא יאלץ למכור לעשיר במחיר הנמוך ממחיר השוק.

שיטת הריצב"א שלא ניתן להציע מחיר הגבוה משווי השוק, וזאת כדי לחסום אפשרות ששותף בעל ממון יאלץ את שותפו העני לצאת מהשותפות באמצעות הצעת רכישה שהשותף העני לא יוכל לעמוד בה, מצב זה יגרום לשותף העני למכור את חלקו לעשיר.

בביאור מחלוקת הראשונים כתב הגרנ"ט (סי' קעא) כי סברת הר"י היא שמהות השיתוף בדבר שאין בו כדי חלוקה היא שותפות לצורך שימוש במשותף עד למימוש שווי הנכס באם מימוש כזה יתאפשר. לאור האמור פירוק שיתוף באמצעות דין גוד או איגוד מהווה הליך מכירה של חפץ אשר עומד בין השאר למימוש השווי שלו בהזדמנות שניתן לממש אותו במחיר טוב, ולכן ניתן להעמיד הצעת רכש הגבוהה ממחיר השוק שכן הצעה זו יוצרת הזדמנות למוכר לממש את חלקו בשווי גבוה יותר.

אבל הריצב"א סובר כי אומנם חכמים תיקנו את דין החלוקה במסגרת גוד או איגוד, אבל מהות השותפות היא שימוש בחפץ וניצול ייעודו המקורי ולכן הצעת פירוק במחיר הגבוה ממחיר השוק מקשה על השותף להמשיך וליהנות מהחפץ בו הוא שותף וממילא יש איסור להציע הצעת מכר או רכש הגבוהה ממחיר השוק.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לתגובות stern1416@gmail.com