שאלה:
בעל דירה בבניין משותף מסרב להשתתף בפרויקט תמ"א 38, האם לבעלי הדירות בבניין עומדת הזכות לכפות על הדייר הסרבן להשתתף בפרויקט מכוח הטענה לשיפור נראות הבניין ?
תשובה:
יש ראשונים הסוברים כי לשותפים קיימת זכות ממונית לטעון לשיפור נראות הנכס המשותף. לאותן שיטות ראשונים יש לומר כי לבעלי הדירות בבית המשותף קיימת זכות ממונית לכפות על דייר סרבן להשתתף בפרויקט תמ"א 38 מכוח הטיעון לשיפור נראות הבניין והסביבה.
ככל והדייר הסרבן חושש מנזק או הפסד בשל ההשתתפות בפרויקט, אזי לא ברור כי זכותם הממונית של בעלי הדירות לשיפור נראות הבניין גוברת על זכותו הממונית של הדייר הסרבן שלא להינזק.
מקורות:
המשנה במסכת בבא בתרא (כד ע"ב) אומרת "מרחיקין את האילן מן העיר עשרים וחמש אמה ובחרוב ובשקמה חמישים אמה, אבא שאול אומר כל אילן סרק חמישים אמה, ואם העיר קדמה קוצץ ואינו נותן דמים, ואם האילן קדם קוצץ ונותן דמים וכו"
מדברי המשנה עולה כי קיים איסור לטעת אילנות מסביב לעיר ויש צורך להשאיר את המרחב שעוטף את העיר פתוח, בגמרא מבואר כי נויה של העיר הוא להשאיר רצועה מרחבית פתוחה ולכן אין לטעת אילנות ברצועה העוטפת את העיר.
אומנם מהבבלי משמע כי הרחקת נטיעת האילן מן העיר נובעת מהנימוק של נוי העיר, אך הירושלמי במסכת בבא בתרא (פ"ב ה"ז) (על פי הבנת הפני משה) הסתפק האם הרחקת האילן מהעיר נובעת מטעמי נוי או מטעמי האפלה, אך יש שפירשו (שו"ת שבות יעקב ח"א סי' קנט) כי גם נימוק האפלה עניינו הוא נוי שהרי קדרות וחשכה עשויים לפגוע ביופי מקום המגורים
טעם נוסף לאסור נטיעות אילן בסמוך לעיר מובא בתוספתא (ב"ב פ"א ה"ז ) "רבי נתן אומר מרחיקין את הכבשונות מן העיר חמישים אמה ואת האילן מן העיר עשרים אמה, וכשם שמרחיקין מן העיר כך מרחיקין מבורות שיחין ומערות"
מדברי התוספתא משמע (עפי' הבנת החסדי דוד ) כי חיוב הרחקת האילן מן העיר נובע מנימוק נזיקי, וזאת בדומה להרחקת הכבשונות המחוייבת בגלל ההשפעה הנזקית שלהם, ולא מנימוק של נוי ונראות טובה.
הראשונים (רשב"א, ר"ן, ריטב"א, נימוק"י ) נקטו להלכה כי חיוב הרחקת האילן מהעיר הוא מטעם נוי העיר ותפארת ארץ ישראל, אולם היד רמ"ה (ב"ב אות צה) כתב כי דין נוי העיר נאמר לא רק בארץ ישראל אלא בכל מקום. לאור מחלוקת הראשונים מבואר בחידושי ר' שמואל (ב"ב סי' יט) כי קיימת נפקא מינא להלכה האם לבני העיר מוקנית זכות למחול לבעל האילנות ולאפשר לו להשאיר את האילנות נטועים סביבות העיר, לראשונים הסוברים כי דין נוי העיר נאמר דווקא בארץ ישראל (משום תפארתה), אזי אין לבני העיר כל זכות מחילה או ויתור, וזאת משום שההרחקה נובעת מהחובה לשמור על נוי הארץ ותפארתה וזו חובה כלפי הארץ ולא כלפי תושבי העיר, אבל לראשונים הסבורים כי דין נוי העיר נאמר בכל מקום, ממילא משמעות הדין היא הקניית זכות ממונית לבני העיר כדי לשמור על נוי העיר, וממילא ברור כי ביד בני העיר למחול על זכותם ולאפשר לבעל האילנות להמשיך ולקיים את נטיעותיו.
נחלקו הראשונים (נימוקי יוסף ד"ה הא, והטור סי' קנה ע"פ הבנת המטה שמעון חו"מ קנה אות לב) האם דין נוי העיר משום תפארתה של ארץ ישראל, נוהג בזמן הזה: הנימוקי יוסף סובר שאין דין נוי העיר נוהג בזמן הזה אלא רק לימות המשיח, אך יש מהאחרונים (מטה שמעון) המדייקים מדברי הטור בסי' קנה כי דין נוי העיר נוהג גם בזמן הזה וזאת משום שהטור הביא את דין נוי העיר להלכה ואין ממנהגו להביא להלכה דינים שאינם נוהגים בזמן הזה.
השו"ע לא הביא להלכה את דין נוי העיר וכתב הסמ"ע (חו"מ סי' קנה סע"ק מח) כי השו"ע השמיט דין זה משום שהוא נוהג רק בארץ ישראל ולא בחו"ל, התוספות יו"ט (ב"ב פ"ב מ"ז) חולק וסובר כי לשיטת השו"ע דין נוי העיר כלל אינו נוהג כיום משום שאם בעל השולחן ערוך סובר שדין נוי העיר נוהג בזמן הזה בארץ ישראל כהבנת הסמ"ע , אזי בעל השולחן ערוך היה צריך להביא את דין נוי העיר להלכה, משום שהוא התגורר בארץ ישראל, וממילא מתוך השמטתו את דין נוי העיר ניתן להסיק כי בעל השולחן ערוך סבור שדין נוי העיר אינו נוהג כיום.
לאור האמור ועל פי הבנת החידושי ר' שמואל שהובאה לעיל עולה כי לשיטות הראשונים הסוברים שדין נוי העיר חל גם בחו"ל ממילא דין נוי העיר במהותו הוא זכות ממונית המוקנית לשותפים המתגוררים ביחד, ולכן ניתן לומר כי שכנים בבניין משותף יכולים לכפות על דיירים סרבנים לחתום על הסכמה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, וזאת מכוח הטיעון לשיפור נוי העיר ובניין המגורים.
עוד יש להעיר כי לשיטות הסוברות שדין נוי העיר מוגדר כזכות ממונית, הרי שזו הגדרת הדין באופן עקרוני, אך שיעור הזכות והיקפה ידוע בהתייחס לנטיעת עצים סביב העיר אבל ביחס למצבים אחרים הנגזרים מכוח דין זה יש לברר ולדון מהו היקף הזכות, ממילא ייתכן כי אם לאחד השכנים ייגרם נזק או אי נוחות בגין חתימתו על הסכם פרויקט ההתחדשות העירונית, אזי לא ברור שיהיה ניתן לכפות עליו לתת את הסכמתו מכוח הטיעון של נוי העיר, וזאת משום שכנגד זכותם הממונית של דיירי הבית, עומדת זכות ממונית אחרת של בעל הדירה שעשוי להינזק וכדו', ולכן יש לבחון בכל מקרה לגופו איזו זכות גוברת.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.
לתגובות stern1416@gmail.com