כיצד נבחר את 'ועד הבית' ומהן סמכויותיו?

הרא"ש (שו"ת כלל ו סי' ה) כתב כי בכל עניין של רבים אמרה התורה שיש ללכת אחר הרוב וממילא בכל עניין שהקהל קובע בו כללים ותנאים הרי שיש ללכת אחר הרוב שביקש לקבוע את הכללים או שהסכים להם ועל היחידים שלא הסכימו לקביעת הכללים והתקנות לציית לקביעות הרוב באופן מלא ומוחלט.

כשיטת הרא"ש כתב הרשב"א (חלק ד סי' רצו) כי לאחר שאנשי העיר תקנו כללי התנהלות וקנסות, אזי גם מי שלא נטל חלק באסיפה ובהתקנת התקנות חייב לקיים את הכללים ולשלם את הקנסות ככל והתקנות הופרו על ידו.

בעניין זה כתב החתם סופר (הובאו דבריו בפתחי תשובה חו"מ סי' קסג סע"ק א) כי הרוב נקבע על פי אותם המשתתפים באסיפה לאחר שדבר האסיפה פורסם ברבים, ממילא מי שנעדר מהכינוס הרי שהוא נותן ומקנה את זכות הצבעתו למי שכן משתתף בכינוס ואין לו לאחר מכן כל זכות לטעון כי ההחלטות נעשו שלא על דעתו.

העולה מהדברים:

א. ועד הבית נבחר על ידי בעלי הזכויות בבניין באמצעות קיום אסיפת בעלי הזכויות בבניין.

ב. ועד הבית נקבע על ידי בחירת רוב משתתפי האסיפה.

ג. בטרם קיום האסיפה יש להודיע לכל בעלי הזכויות בבניין אודות קיום האסיפה והנושאים הנידונים בה.

סמכות ועד הבית הנבחר

הגמרא במסכת בבא בתרא (ט ע"א) מספרת על שני שוחטים שעשו ביניהם הסכם חלוקת ימי עבודה, באופן שבכל יום עובד לסירוגין שוחט אחר אשר שוחט בהמות ומוכר את בשרן לבני העיר. עוד הסכימו השוחטים כי מי מהם שיפר את ההסכם זכאי השוחט השני לקרוע לו את עור הבהמה שהוא שחט שלא ביומו. ההסכמה על קריעת עור הבהמה של מפר ההסכם הינה קנס כדי למנוע את הפרת ההסכם.

בהמשך מספרת הגמרא כי אחד השוחטים הפר את ההסכם ושחט ומכר בשר ביום העבודה של חברו, ולמרות שחברו קרע למפר ההסכם את העור כפי שהוסכם ביניהם, בכל זאת רבא חייב את קורע העור בתשלומי נזק. הגמרא מבארת כי אומנם באופן עקרוני בני רשאים בני העיר לקבוע ביניהם דיני ממונות ולקנוס את מי שמפר אותם (רשאים בני העיר להסיע על קיצתם ב"ב ח ע"ב), אך ככל וקיים אדם חשוב בעיר הרי שעל בני העיר לקבל את הסכמתו לקביעת הכללים והקנסות, ובמקרה הנדון השוחטים לא קיבלו את הסכמת האדם החשוב.

הראשונים (ר"י מיגש ח: ד"ה האי, יד רמה אות קא ד"ה וכי תימא, ריטב"א ד"ה הנהו) מבארים כי כדי להיקרא אדם חשוב יש לעמוד בשני תנאים, האחד שהאדם החשוב יהיה תלמיד חכם והשני שיהיה ממונה כפרנס על הציבור.

בעניין זה כתב המרדכי (אות תפג) כי הצורך בהסכמתו של אדם חשוב לתנאי הממון והקנסות חל רק במצב בו הקנס איננו במטרה לפצות על ההפסד וכגון במקרה של השוחטים שהרי קריעת עור הבהמה איננה מפצה את השוחט בנזקיו שנגרמו לו בשל הפרת ההסכם אלא קריעת העור היא קנס הרתעתי, אבל בקנסות או בתנאי ממון שבמהותם משמשים לפיצוי נזיקי אזי לא נדרשת הסכמתו של האדם החשוב ודי בהסכמת בני העיר או הת[צדדים כדי ליצור תוקף מחייב.

מן האמור עולה כי לציבור קיימת סמכות עצמאית כשל בית דין לקבוע כללי התנהלות והטלת קנסות כספיים בשל אי עמידה בכללי ההתנהלות.

בדומה לדברי המרדכי לעניין סמכות הציבור לקביעת כללים וקנסות, כתב ההגהות מימוניות (קניין סי' נד) הובאו דבריו להלכה ברמ"א (חו"מ סי' קסג סעי' א) "כל צרכי ציבור שאינן יכולין להשוות עצמן יש להושיב כל בעלי בתים הנותנים מס ויקבלו עליהם ברכה שכל אחד יאמר דעתו לשם שמיים ולתקנת העיר וילכו אחר הרוב הן לברור ראשים הן להמיד חזנים... ואם המיעוט ימאנו הרוב יכולין לכוף אותן אפילו בדיני גוים ולהוציא ממון על זה והם צריכים לתת חלקם"

העולה מהדברים:

ד. לועד הבית שנבחר על ידי רוב משתתפי האסיפה לבחירת ועד הבית, קיימת סמכות כשל ממוני הקהל ובידם להתקין תקנות ולקבוע כללי התנהלות בבית המשותף.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לשאלות ותגובות: stern1416@gmail.com