וב'פינת הצרחנות' השבוע, מתוך 'התוכנית הכלכלית' אנחנו מדברים על 'מחיר למשתכן' - טוב או לא טוב?!
אחי שזכה בדירה כזו בבית שמש, סיפר לי שזה טוב מאוד. לדבריו, זהו חלון ההזדמנויות היחיד שהמדינה נתנה לזוגות צעירים לרכוש דירה ולעשות עסקת נדל"ן שהם מרוויחים עליה בכל מקרה. תשלום נמוך בעשרים / שלושים אחוז + האופציה לקבל 90 אחוז משכנתא. הוא גם סיפר שהוא לא חשב שהוא יכול לרכוש דירה, אבל ברגע שזכה, הוא לא רצה לפספס ובמבחן התוצאה הרוויח בגדול גם מעליית מחירי הדיור.
גם קובי סטפנסקי - כתב לי: "זה קידם מאות משפחות לרכישה. יצר מגורים מעורבים". הבעיה לדבריו: "אי אפשר לעשות שום שינוי לפני מסירת מפתח, ברגע שהפסיקו את התוכנית המחירים עלו".
וזו לא הבעיה היחידה.
גם כאן יש שיגידו שזו תוכנית הטובה בעיקר לקבלנים. שיש מפרט טכני נמוך, שגם אם יש הנחה של 20/30 אחוז, אחרי המתנה של חמש שנים, תשלום השכירות הוא כמעט כמו הרווח.
וכאן מגיעה הפניה ל'פינת הצרחנות'. אדם שזכה בתוכנית בפרויקט בדרום, כותב לנו ככה: "זכינו לפני 5 שנים ב-2017. בחוזה נכתב לי כי מסירת הדירה היא בתוך 48 חודשים, כאשר בפועל היזם לא ממש דיבר אתנו. התברר שהקבלן פשט את הרגל. קבלן אחר נכנס לבצע ב-2019. רק ב-2021 נחתמו חוזים. צפי הכניסה לדירות הוא ב-2024. הבעיה הגדולה היא שספגנו את מדד תשומות הבניה מאז היום ועוד נמשיך לשלם עד שניכנס לדירה. מדובר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים כאשר הקבלן לא מסכים לקחת את כל התשלום עכשיו עבור הדירה. לי אישית יש בעיה, כי לקחתי משכנתא על 750 והמחיר נכון להיות הוא 900 פלוס".
כותב לי זוכה נוסף: "1. מכרזים התקיימו ב-2017 (כדי שיהיה לכחלון הישג... על זה הוא רץ), גם כאלו שהיה ברור שיקח שנים עד שיבנו. לפעמים בלי תיאום עם העיריות וכדו'.
"2. הקבלנים התחייבו למחיר מסוים. קיבלו הנחות ענק, וביטחו את עצמם עם הצמדה למדד עד אין סוף.
"3. בהמשך משרד השיכון הכניסו כל מיני תיקונים בנושא המדד בתקנון מחיר למשתכן. אבל עדיין הקבלנים מנצלים פרצות לגבות את המקסימום האפשרי. אוכל לתת דוגמאות. בנוסף לכך שהתיקונים לא חלו למפרע על כל המכרזים.
"4. תקופת הקורונה בה המדד צבר שיאים. ברור לכולם שחלק גדול מהעליות נכנס ישירות לכיס של הקבלנים ולא לחומרים וכו' שכבר אצלם..
"5. לאחר חתימה על חוזה הרבה קבלנים מסרבים לקבל את מלא התשלום מהקונים שיוכלו לחסוך את המדד. בשוק חופשי זה לא קיים כמעט. במחיר למשתכן אין לקונה שום מילה מול הקבלן. לא רוצה? מישהו אחר יזכה.
"6. עוד נושא שב"ה עלה לכותרות לאחרונה ואמור לעבור חוק בנושא, בתקוה שלא יטורפד, המדד הרי משקף את עלויות הבניה וכו' של הקבלן, אבל כיום משלמים אותו גם על מחיר הקרקע ושאר ההוצאות. שזה סכומים גדולים מאוד. סוף סוף רוצים להעביר חוק למנוע את זה. (בהקשר לזה רציתי לציין גם את המע"מ של הקבלן שגם עליו משלמים מדד בלי סיבה. ולא ראיתי שהחוק החדש מדבר על זה. כדאי לבדוק).
"7. עוד נקודה שרק שמעתי. שיש קבלנים שמנצלים את חוסר הידיעה של הקונים ואת הקושי להשיג מידע מהעיריות ורמ"י, כדי להמציא עובדות ותאריכים שגורמים להם להצליח לגבות מדד נוסף".
האמת, ברגע שהתחלתי לבדוק את נושא עליית תשומות הבניה, קיבלתי כמה פניות של צרכנים שסיפרו על תופעה מקוממת. וכך כתבה לי דיירת: "קיבלנו את הדירה באיחור של כמעט שנה. לא רק שהקבלן לא מוכן לשלם פיצוי על פי חוק (הוא אמר בגלל קורונה ועיכובים במשלוחים) אנחנו סופגים את עלית המדד בגין התקופה של האיחור".
פניה נוספת מספרת כך: "רכשתי בפרויקט מסוים. אנחנו אמורים לשלם בכל שלב בהתקדמות והיה תאריך בו הקבלן התעכב עם השלב מאחר והייתה עליה במדד כאשר הרווח שלו היה סכום שהגיע לאלפי שקלים מכל דייר. אנחנו לא יכולים להוכיח שהוא עשה את זה בכוונה. זה קבלן גדול עם כמה פרוייקטים והוא משחק לפי מה שמתאים לו. וזה דבר שמורכב משפטית. אני לדוגמה מוכן לשלם כמה אלפי שקלים העיקר שיסיים. ובבקשה אל תפרסם שמות ופרטים, תן לנו להיכנס לדירה כבר בלי בלגן".
כאן, נעצור רגע ונסביר מהו "מדד תשומות הבניה", כפי שהסביר לי השמאי בונים שפרינצלס: כמו שיש את מדד המחירים לצרכן שבודק את מחירי המוצרים בשוק. יש את תשומות הבניה שמחשבן מהי העלות שתהיה לקבלן בבואו לבנות. המדד משקלל את מחיר החומרים, המוצרים והשירותים אותם צריך הקבלן כגון בטון, ברזלים, עץ, זכוכית ושאר הוצאות בניה.
השונה במדד הנ"ל, היא העובדה שהוא צמוד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן. זאת אומרת אם יתרת התשלומים לקבלן עומדת על 1,000,000 שקל, ומדד תשומות הבניה עלה ממועד ההצמדה ועד למועד התשלום ב-1%, יהיה עליכם לשלם לקבלן סכום נוסף של 10,000 שקל בעבור ההצמדה.
אז כמה הוא עלה?
בשנה האחרונה בעקבות הקפיצה באינפלציה ובמחירי השינוע ברחבי העולם. בנובמבר הוא טיפס ב-0.5% והשלים עלייה שנתית (נובמבר עד נובמבר) של 5.8%. מדובר בהמון כסף, או במילים אחרות, בהזדמנות של קבלנים לעשות רווח מהיר.
אגב, שוחחתי עם יעקב דויטש, קבלן מוכר ממודיעין עילית. שאלתי אותו האם הוא חווה את העלייה המדוברת במחירים של חומרי הגלם, לדבריו העלייה במחירי הברזל / העץ היא זניחה, אך "הפועלים הקפיצו את המחירים. אם שנה שעברה על יומית של פועל הם היו דורשים 300 שקל עכשיו הם לא מגיעים אם לא נשלם להם 400 ואף 450. לדבריו, "בירושלים זה שש מאות שקל ויותר וכאשר מדובר על פועלים סינים הם עולים לא פחות מאלף מאתיים שקל ליום עבודה". בקיצור, תחשבו על הסבת מקצוע.
אבל רגע. יש בשורות טובות.
על פי פרסום ב'כלכליסט', במענה לשאילתה שהגיש ח"כ בצלאל סמוטריץ’, השיב שר השיכון, זאב אלקין, כי משרדו בוחן חקיקה שתגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה רק במחירי עלות הבנייה במחיר הדירה ולא על עלויות הקרקע והרווח הקבלני והיזמי. מכיוון שעלויות הקרקע הם כ-50% זה אמור להפחית משמעותית את המחיר הצמוד למדד.
פנינו למשרד הבינוי והשיכון לבקש את תגובתם, נפרסמה מיד כשתתקבל.