שוק הנדל"ן למגורים בישראל לא מפסיק לספק כותרות: החל ממחירי הדיור הגבוהים הממשיכים לטפס כלפי מעלה , דרך תוכניות "מחיר למשתכן" וכלה במבצעי 20-80, שצברו תאוצה בשנה האחרונה. מבצעים אלו, שנועדו לתמרץ את רוכשי הדירות המתלבטים, מאפשרים לרוכש לשלם במעמד רכישת הדירה כ-20% ממחירה ואת היתרה (80%) עם מסירתה בין שנתיים לארבע שנים לאחר מועד החתימה על החוזה. מבצעים אלו צברו תאוצה בשנים האחרונות, אולם, גם זכו לביקורת נוכח הסיכון הקיים במקרה שלרוכשים לא יהיה הון עצמי להשלמת הרכישה או זכאות למשכנתא.
כעת, היקף המבצעים הללו יוגבל. ההנחיה החדשה של בנק ישראל תגרום לבנקים להימנע מלאשר היקף רחב של לוח תשלומים נדחה שאינו תואם את קצב התקדמות הבניה לקבלנים והיקף עסקאות אלו יפחת. במקביל, בנק ישראל הורה לצמצם גם את היקפן של הלוואות הקבלן המסובסדות עד ל - 10% מסך כל המשכנתאות שיועמדו בכל רבעון בכל בנק. הלוואות הקבלן היוו אף הן מקדם מכירות בשוק בו הריבית גבוהה, אך תוקפן הקצר מחייב פירעון עם הכניסה לדירה או המרה של ההלוואות הללו במשכנתא רגילה הנושאת החזר חודשי משמעותי. צעד זה, על פי ההערכות, צפוי לצנן את העסקאות בשוק הדירות החדשות, אך באותה נשימה מציב אתגר עבור לא מעט רוכשי דירות פוטנציאליים שמנסים לאתר את העסקה הטובה ביותר, בתזמון המדויק ביותר וחוששים מאוד מפני עליית מחירים נוספת.
כדי לעשות סדר ולהפיג חלק מהחששות, דודי מייזליק, ראש אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מסביר מהן הנקודות שחשוב לבחון בהתלבטות הקיימת של רוכשי דירות פוטנציאליים בעת הזאת:
מחירי הדיור – החששות של הציבור הישראלי מפני עלייה נוספת של מחירי הדירות לגיטימיים בהחלט, אך יחד עם זאת, חשוב בהקשר זה, לשים לב לנסיבות. "בשנים האחרונות השתרשה הנחת מוצא שמחירי הנדל"ן רק יעלו, אבל אם בוחנים את זה לעומק רואים שזה לא תמיד נכון באופן גורף", מסביר מייזליק. "בחודשים הראשונים למלחמה היה קיפאון יחסי בשוק, והחלו לצוץ 'מציאות' בכל מיני ערים בארץ. מעבר לכך, גם היום יש לא מעט דירות שכבר מוכנות למסירה, אך הן טרם נרכשו בשל מחיר גבוה מדי", הוא מבהיר.
לדבריו, חשוב לזכור שמחירי הדיור מושפעים מגורמים רבים בעת ובעונה אחת וחלק מן הגורמים הללו עשויים להשפיע על מחירי הדירות בכיוון מטה המנוגד לעליה שנרשמה בשנת 2024 ובתחילת שנת 2025.
בכל הקשור לביקוש הקשיח ולהיצע יש בשורות בתחום ההיצע, לפחות בטווח הקצר. בסוף שנת 24 נשבר שיא כאשר מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה אשר הגיע ל - 75 אלף.
בנוסף, "מחירי הדיור מושפעים מעלות תשומות הבנייה וחומרי הגלם, אינפלציה במשק, עלות כוח האדם בתחום, עלות המימון של חברות הבניה ופרמטרים רבים.
השנים האחרונות אכן סימנו מגמה של עלייה, אך אין ודאות שהיא תימשך ובהחלט עשוי להיות גם תרחיש של התייצבות מחירים ואפילו ירידה במחירים, גם אם מתונה".
גורם נוסף התורם למיתון הביקוש ועשוי להשפיע על הפחתה מסוימת במחירי הדירות הוא שיעור הריבית הגבוה למשכנתאות .
שיעור הריבית למשכנתאות - הריבית מהווה פקטור משמעותי במחירי הדיור, שכן לרוב הדרך לרכוש דירה היא באמצעות נטילת משכנתא. סביבת הריבית הגבוהה בשלוש השנים האחרונות מייקרת מאוד את המשכנתאות ומכבידה על הנטל הפיננסי של הרוכשים. על פי תחזיות בנק ישראל שפורסמו לא מכבר, עד סוף שנת 2025 עשויות להיות שתי הורדות ריבית לכל היותר ועדיין סביבת הריבית הגבוהה מהווה חסם בפני רוכשים פוטנציאליים לממן באמצעות משכנתא דירה חדשה סטנדרטית בערי המרכז שמחירה מתחיל ב-1.5-2 מיליון ₪.
דווקא מבצעי המימון והלוואות הקבלן הוכיחו עד כמה מרכיב עלות המימון קריטי ביצירת ביקוש לדיור והם לבדם הוסיפו חלק לא מבוטל מעליית מחירים של השנה החולפת.
רוכשי דירות חדשות יוכלו קרוב לוודאי להמשיך ולהנות ממבצעי מימון בלוח התשלומים הנדחה 20 80 בחלק מן הפרויקטים בכפוף למגבלות שהטיל בנק ישראל.
בנוסף להלוואות הקבלן המסובסדות שהוגבלו, צפויות להיות מוצעות גם הטבות מימון אחרות כסבסוד חלקי לריבית המשכנתא עצמה בכל תקופת ההלוואה ועוד.
כדאי יהיה לעקוב אחר האפשרויות הללו ולהתאימן לצרכים השונים של כל משק בית.