לאחרונה אנחנו מקבלים המון שאלות לגבי הוראת השעה החדשה של הנגיד בנוגע ללקיחת משכנתא. כמה אחוזי מימון ניתן לקבל? איך זה ישפיע על משקיעי נדל"ן ועוד.
אז ננסה לעשות קצת סדר בעניין:
נגיד בנק ישראל פרסם הנחיה נוספת (רביעית) הנוגעת למגבלות חדשות בשוק הנדל"ן בישראל. תוקפה של הנחיה זו הינו החל מהראשון לחודש נובמבר 2012. הנחיה זו ללא ספק מעמידה בטווח הכוונות את ציבור המשקיעים בתחום הנדל"ן והיא ההנחיה הראשונה שאינה מתערבת בייקור ריבית המשכנתא או בתמהיל שהיא ניתנת ללקוחות, אלא מגבילה ממש את פעילות הבנקים באחוזי המימון שהם יכולים לתת.
בראיון עם מר אשר לוגסי, בעבר מנהל מחלקת החיתום של בנק דיסקונט ובהווה מנחה קורס יועצי המשכנתאות במכללת אומנות הנדל"ן, מסביר לוגסי כי ההנחיה החדשה קובעת שלקוח שאין ברשותו דירת מגורים יוכל לקבל מאת הבנקים עד 75% מימון לרכישת דירה זו. בכך למעשה ביטל הנגיד את האפשרות שהייתה קיימת בעבר לרכישת דירה בשיעורי מימון של עד 95% שהייתה מתאפשרת עם ביטוח אשראי של חברת EMI.
עוד קובעת ההנחיה שמי שיש ברשותו דירה קיימת, ורכש דירה נוספת והוא מתחייב כלפי רשויות המס למכור את דירתו הראשונה תוך המועד הקבוע בחוק- יוכל לקבל בגין רכישה זו עד 70% מימון. הנגיד לא מציין כל סנקציה או מנגנון פיקוח מה על הבנק לעשות במקרה שללקוח יש דירה קיימת והוא קיבל מימון לרכישת דירה נוספת ולא מכר אותה כפי שהתחייב...
אולם ההתערבות הבוטה ביותר בשוק הנדל"ן הינה בכך שההנחיה קובעת שמי שיש ברשותו נכס קיים והוא רוכש נכס נוסף ולא מתחייב למכור את הנכס הקיים – מוגדר כמשקיע. הגדרה זו מגבילה את הבנק במתן 50% מימון בלבד על הנכס הנרכש וכן על כל נכס אחר שבבעלות הלווה. שימו לב! אם אתם קונים דירה לאקזיט, מוכרים אותה ואז עושים אקזיט נוסף, הוראה זו לא חלה עליכם! כל עוד יש בבעלותכם דירה אחת, אתם פטורים מהוראה זו ותוכלו לקבל מהבנק למשכנתאות 75% מימון.
יחד עם זאת, אם אתם נופלים להגדרה של משקיע (בבעלותכם יותר מדירה אחת), תוכלו לגייס מימון נוסף מהבנק המסחרי כהלוואה לכל מטרה.
לוגסי מוסיף כי בהנחיה זו מבקש בנק ישראל להקשות על ציבור המשקיעים שלטעמו מספסרים ביחידות דיור, גורמים להעלאת מחירם ולמעשה מטילים חוסר יציבות על השוק, שגם ככה לטעמו של בנק ישראל הינו במצב "בועתי".
"אין ספק שלקיחת משכנתא ללא הידע המתאים עולה לצרכנים מאות אלפי שקלים נוספים שהם יכלו לחסוך. תחום יועצי המשכנתאות הולך ותופס תאוצה שכן מי שעובר את ההכשרה המתאימה ויש לו את הידע הנדרש, יכול לחסוך ללקוח הון רב וכמובן להבטיח לעצמו פרנסה מכובדת".