רכישת דירה נוספת היא אחת האופציות המקובלות להשקעה, בפרט כשהריבית במשק נמוכה מאוד והאופציות האחרות להשקעה מניבות בדרך כלל רווחים נמוכים יותר מהשקעה בנדל"ן, שנחשבת גם בטוחה יותר מאפיקי השקעה אחרים.
יתר על כן, בשל מחירי הדיור הגבוהים בערים המבוקשות - ירושלים, בני ברק, ואפילו אלעד וקריית ספר - רבים הזוגות הצעירים שרוכשים את דירתם הראשונה לצורך השקעה, וקונים נכס כזה שאולי לא יתגוררו בו, אך אפשר להשכיר אותו בתשואה שנתית נאה ואולי אף למכור אותו בעתיד ברווח.
בקיצור, החלטתם לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה להשקעה, לטווח קצר או לטווח ארוך, איך תתכננו את המשכנתא נכון?
בשלב הראשון יש להעריך איזה נכס אתם יכולים לרכוש להשקעה ואיך אתם מתכננים לממן את רכישת הנכס. עליכם לקחת בחשבון בין היתר שני גורמים מרכזיים: הראשון הוא ההון העצמי שיש לכם, כלומר סכום הכסף הכולל חסכונות, מענקים מהמשפחה ועוד. השני הוא המחיר האמיתי של הנכס שאתם רוצים לרכוש, הכולל הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה הנקוב - כמו שפירטנו בכתבה הזו במדריך.
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
לעוד כתבות במדריך - לחצו כאן
אם אתם משקיעים לטווח ארוך, כלומר מתכוונים להשכיר את הנכס ולהשתמש בשכר הדירה שתקבלו להחזר תשלומי המשכנתא, ייתכן שמתאימה לכם הלוואה ארוכת טווח. מצד שני, אם אתם מתכוונים לרכוש את הנכס להשקעה ולמכור אותו תוך זמן קצר - יכול להיות שמתאימה לכם הלוואה מסוג אחר. יש להביא בחשבון גם את תקופת ההשקעה המתוכננת ואת התשואה המתוכננת, כלומר מה יהיה שכר הדירה שתגבו או בכמה יעלה ערכו של הנכס עד שתחליטו למכור אותו.
זאב טפר מנהל תחום שיווק, לאומי למשכנתאות, מסביר: "אנו מבחינים בשני סוגי משקיעים על-פי אופי המשכנתא שהם לוקחים: הראשונה - משקיעים המבקשים הלוואות גישור - בהלוואה מסוג זה משלמים בדרך כלל רק את הריבית ואת קרן ההלוואה מסלקים עם סיום ההלוואה. זה מצביע ברוב המקרים שבכוונתם למכור את הדירה בזמן קצר ובכספי המכירה הם יסלקו את הלוואת הגישור. מנגד, יש כאלה המבקשים לרכוש דירה להשקעה ומתכוונים להשכירה - במקרים כאלה הם מבקשים משכנתא עם החזר חודשי שיהיה בסכום מקביל לסכום השכירות הצפוי שהם יקבלו".
הגבלות בנק ישראל
באוקטובר 2012 קבע בנק ישראל הגבלות על המשכנתאות. בין היתר נקבע כי מי שיבקש משכנתא עבור דירה להשקעה יוכל לקבל הלוואה שתגיע רק עד 50% מערך הנכס. כך, למשל, אם ערך הנכס הוא 1.5 מיליון שקלים, סכום המשכנתא המקסימלי יהיה 750 אלף שקלים. אחת הסיבות להנחיות של נגיד בנק ישראל לשעבר, סטנלי פישר, הייתה להביא לירידה בביקוש לדירות, בעיקר בעבור אלו הרוכשים דירה נוספת להשקעה.
על-פי הנחיות בנק ישראל יש הגבלת תמהיל הלוואות בריבית משתנה. ההנחיות במקרה של משכנתא חדשה הן שלפחות שני שלישים מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות שבהן הריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות – כל חמש שנים או יותר. כלומר, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואה בריבית משתנה לתקופה הקצרה מחמש שנים, כגון הלוואה במסלול פריים, הלוואה בריבית משתנה כל שנה צמודת מדד וכדומה. הגבלה נוספת היא שלפחות שליש מהתמהיל חייב להיות במסלולי משכנתא בריבית קבועה, צמודה למדד או שאינה צמודה למדד.
כמו כן, קיימת הנחיה של בנק ישראל שההחזר החודשי על המשכנתא - כולל זו שלקחתם על הדירה להשקעה וכן על משכנתאות נוספות - לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה שלכם.
פנייה ראשונית
ועכשיו לתהליך קבלת המשכנתא בפועל. הצעד הראשון הוא לפנות אל הבנק ולהגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. את הפנייה הזו ניתן ואפילו רצוי לעשות גם אם עדיין אין בידיכם את הפרטים המדויקים על הנכס.
בשיחת הטלפון עם נציגי המוקד תתבקשו לתת פרטים ראשונים הקשורים בכם ובנכס שאתם מעוניינים לרכוש, במקרה זה להשקעה. זמן קצר לאחר עיבוד הפרטים יחזרו אליכם נציגי הבנק עם תשובה לבקשתכם לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. התהליך אינו ארוך כלל ולרוב תוכלו לקבל אישור עקרוני תוך כמה שעות. הגשת הבקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה אינה עולה כסף ואינה מחייבת אתכם בשום דרך שהיא.
על מנת להגיש את הבקשה תצטרכו לתת, בין היתר, את הפרטים הבאים: מספרי תעודת זהות של מגישי הבקשה, מצב משפחתי, מספר ילדים, מקום עבודה, ותק במקום העבודה, שכר נטו, הכנסות נוספות אם יש, ההון העצמי הקיים, פרטי הנכסים הקיימים שבבעלותכם כולל ערך משוער, פרטי משכנתאות נוספות אם קיימות, יתרת המשכנתאות, ההחזר החודשי של המשכנתאות הנוספות וכדומה.
בנוסף צריך להגיש את פרטי הנכס המבוקש, כתובת הנכס וגודלו, סכום המשכנתא המבוקשת והתאריך שבו אתם מבקשים לקבל את המשכנתא.
התכנון עשוי להשפיע על החלטת הקנייה
אחרי שקיבלתם את האישור העקרוני, תצטרכו להגיע לפגישה בסניף הבנק. בשלב זה תקבלו הסבר על מסלולי ההלוואה השונים וכן על ההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא, שכן תוצאות התכנון עשויות להשפיע על החלטת הקנייה שלכם. כך תוכלו להגיע להחלטה טובה יותר באשר לנכס שביכולתכם לרכוש.
בפגישה תוכלו לקבל הצעת ריבית עבור כל אחד מהמסלולים שבחרתם. בשלב זה תצטרכו להחליט אם ההצעה מתאימה לכם. שימו לב שההצעה מוגבלת בזמן, ולכן כדאי לבקש אותה רק אחרי שתחתמו על חוזה לרכישת הנכס. ברגע שתחליטו לממש את ההצעה, תוכלו לפתוח תיק משכנתא. מכיוון שהצעת הריבית מוגבלת בזמן, אם לא תבחרו לממש אותה בתקופה שתיקבע, ייתכן שיחול שינוי בהצעה - לטובה או לרעה.
לאחר פתיחת תיק המשכנתא תתבקשו לחתום על כמה מסמכים. כמו כן תקבלו מהבנקאי רשימת פעולות, מטלות וטפסים שונים שיהיה עליכם למלא. רשימת הטפסים מותאמת לסוג הנכס והמקום שבו הוא רשום. בתום מילוי כל הפעולות הנדרשות והחתימה על כל המסמכים, יישלח תיק המשכנתא לבדיקה ולאישור סופי. לאחר קבלת האישור יועבר הכסף למוכר.
בנוסף, לצורך השלמת תהליך קבלת המשכנתא עליכם לרכוש שני סוגי ביטוח, שבהם הבנק הוא המוטב – ביטוח חיים ללווים וביטוח לנכס. חשוב לדעת כי תשלום על הביטוחים הנדרשים למשכנתא קיים לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, ולכן יש להביא אותו בחשבון כשאתם מתכננים את ההחזר החודשי שלכם.