בהתאם לתקנות המפקח על הבנקים, נדרשים נוטלי המשכנתאות להעמיד בטחונות לפירעון ההלוואה בדמות ביטוח חיים וביטוח מבנה. בעוד נוטלי המשכנתאות מחוייבים בביטוחים אלה, אנשים וגופים פרטיים בוחרים לעתים שלא לבטח את הנכס שברשותם - דבר החושף אותם לסיכונים מיותרים
ביטוח מבנה - החיים על קו השבר...
אין ספק כי הבטוחה העיקרית שיש לגוף המלווה כסף לשם רכישת נכס - הוא הנכס עצמו. לפיכך, "ביטוח מבנה", מגן על הלווה וגם על המלווה במידה וייגרם נזק כלשהו למבנה.
בדרך כלל, נזק תאונתי במבנה, הנגרם מפיצוץ צנרת, נזקי סערה, סופה וכיו"ב - הינו קל יחסית. במקרה כזה, הנשכר מכך הינו הלווה עצמו, שמקבל את הכסף מחברת הביטוח בניכוי השתתפות עצמית (שכיום היא בגובה של כ-500 ש"ח) - ובעצם מחזיר את הנכס למצבו הקודם.
נזק יקר ומשמעותי יותר, עלול להיגרם כתוצאה מרעידת אדמה. מכיוון שישראל נמצאת בסמוך לקו השבר הסורי-אפריקני, חשוף האזור לסיכון זה ביתר שאת - והפרמיה עולה בהתאם. לדוגמא, בעוד הפרמיה השנתית לביטוח מבנה בגובה 500,000 שקל, ללא כיסוי רעידת אדמה, עומדת על 250 שקל - ביטוח הכולל כיסוי זה יעלה כ-670 שקל לשנה.
עם זאת, יחסית לנזק שעלול להיגרם בעתיד, ההפרש בפרמיה הינו בטל בשישים. ואכן, אף מלווה לא יסכים לוותר על כיסוי זה ולהיות חשוף בקרות מקרה ביטוח לנזק בנכסים רבים, שעבורו הדבר עלול להיות בבחינת קטסטרופה.
בניגוד לביטוח מבנה אשר נעשה במסגרת ביטוח משכנתא, בביטוחים פרטיים מאפשר המפקח על הביטוח לרכוש פוליסת מבנה ללא כיסוי רעידת אדמה. ואכן, לא אחת אנו נתקלים בבקשות מצד לווים, לבטח ללא כיסוי זה ולעתים אף לוותר כלל על ביטוח המבנה.
כמו כן, קבע המפקח על הביטוח, כי במקרה של יתרת הלוואה של עד 30,000 שקל - הלווה יכול לבקש לבטל את הכיסוי הביטוחי והמלווה מחויב להיעתר לבקשתו.
הקלה נוספת שנתן המפקח, הינה האפשרות לבטח את המבנה בסך של "יתרת הלוואה משוערכת בלתי מסולקת", בניכוי ערך הקרקע ובתוספת עד 20% מהיתרה שהתקבלה.
לרוב נוסחא זו יוצרת מצב של "תת-ביטוח" - מצב בו סכום הביטוח הרשום בפוליסה, נמוך מערך הרכוש בפועל. במצב זה, במקרה של נזק יקבל המבוטח פיצוי יחסי, לפי היחס שבין סכום הביטוח לערך הרכוש. כלומר, מי שביטח את רכושו במחצית מערכו, יקבל פיצוי בשיעור חצי מהנזק. לדוגמא: נכס אשר בוטח בגובה של 500,000 שקל אך ערך הכינון היה 1,000,000 שקל, במקרה נזק בסך 50,000 שקל המבוטח יפוצה ב-25,000 שקל בלבד.
חשוב לציין, כי בעת נטילת משכנתא, יכולים הלווים להחליט לבטח את הנכס הממושכן בכל חברת ביטוח ולשעבד את הפוליסה לטובת הגוף המלווה - עם קיום התנאים הדרושים להבטחת זכויות המלווה (כגון, כיסוי רעידת אדמה ונזקי צנרת) וכן מתן הודעה מוקדמת של 30 יום למשעבד על ביטול הפוליסה. בנוסף, על הלווה לקחת בחשבון, כי פוליסת ביטוח מבנה תקפה לשנה והאחריות על חידושה חלה על הלווה ולא על המלווה. אי ביצוע הנדרש, יגרום להפקה של פוליסה חדשה על-ידי הגורם המממן בכל חברה שיראה לנכון וחיוב חשבון ההלוואה בגין הפרמיות.
ביטוח חיים: לדאוג ליום שאחרי
מטרת ביטוח זה, הינה לכסות את יתרת ההלוואה במקרה של פטירת אחד מן הלווים. לפוליסת ביטוח חיים במסגרת המשכנתא, חשיבות רבה במקרה של קרות מקרה ביטוח, שכן ללא כיסוי ביטוחי זה, יתערער האיזון הכלכלי בתא המשפחתי.
לא אחת נתקל הגורם המממן בבקשה לוותר על ביטוח זה או לוותר על הכיסוי הביטוחי לאחד מהלווים, אשר אינו מייצר "הכנסה נראית" (למשל, בת הזוג אשר הינה עקרת בית). טענה זו אינה נכונה, היות וגם ללווה אשר איננו משתכר יש ערך כלכלי שקשה לאמוד בחיי היומיום השוטפים. ולכן, בעת פטירתו של אחד מבני הזוג, דבר זה מערער את מאזן התשלומים של כל המשפחה.
קיימים מקרים קיצוניים, בהם הגוף המלווה מוותר על המצאות פוליסת ביטוח חיים - ובכלל זאת מקרים, בהם הלווה סובל מבעיות בריאותיות אשר מייקרות את הפרמיה בצורה משמעותית, או לחילופין, חברת הביטוח לא מסכימה לבטחו עקב מצבו הבריאותי.
כמו בפוליסת ביטוח המבנה, גם פוליסת ביטוח החיים במשכנתא יכולה להירכש בכל חברת ביטוח - ללא קשר לגוף המממן. זאת, בתנאי שסכום הביטוח מתאים ליתרת ההלוואה, בתוספת עמלת פירעון מוקדם וכן כיסוי של 180 ימי פיגור. סיום תקופת הביטוח צריכה להיות מותאמת לתום תקופת ההלוואה. בנוסף, על הפוליסה הנרכשת, להיות משועבדת לטובת הגוף המלווה, בדרך של "מוטב בלתי חוזר".
עלות הביטוח עשויה להשתנות מחברה לחברה ובשוק קיימות נוסחאות שונות לעריכת הביטוח, הקשורות למועד פירעון המשכנתא. בחלק מהפוליסות, הפרמיה בשנים הראשונות נמוכה ולאחר מכן עולה משמעותית וזאת כדי לפצות את המבטח על הפרמיה הנמוכה בשנים הראשונות. חברות הביטוח עורכות לרוב את הנוסחא על-פי לוח הסילוקין במשכנתא המבוססת על "נוסחת שפיצר", כלומר - היתרה הפוחתת. לכן, טוב יעשו הלקוחות, אם יבדקו לא רק את תשלום הפרמיה בשנה הראשונה, אלא ייחשבו את עלות הפרמיה לכל תקופת הפוליסה. ההבדלים יכולים להגיע לאלפי שקלים.
לסיכום: כתוצאה מהנחיות בנק ישראל, מרבית הדירות בבעלות אזרחי ישראל מבוטחות בביטוח מבנה והלווים מבוטחים בביטוח חיים מסוג ריסק. ביטוחים אלו מסירים דאגות מיותרות מהלווה ומהמלווה כאחד ולהם היבטים כלכליים וחברתיים חשובים ביותר.