חתונה? מזל טוב? גם לבני הזוג מ. ות. זה קרה. בשעה טובה ומוצלחת מיד לאחר ששככה סערת האירוסין והדי שבירת הצלחת גם הם התפוגגו, יצא הזוג הטרי למשימת בניית ביתו. לצורך מציאת משכן ראוי לביתם המתהווה הם פנו למאיר שמספק שירותי תיווך. המתווך הציע להם דירה שהייתה נראית כעומדת בדרישותיהם וכמתאימה ליכולתם הכספית. בני הזוג רצו לשקול את הדברים, אולם בעל הדירה הודיע לפתע שהוא אינו מוכן להתחייב שישמור להם את דירתו ללא חתימה על זיכרון דברים. המתווך הזריז שלף מיד מתיקו מסמך קצר ומילא בו את רוב פרטי העסקה. בשל מועד החתונה הקרב והפחד שיישארו ללא דירה – ניאותו בני הזוג לחתום על החוזה, מתוך מחשבה שלצעדם זה אין משמעות מרחיקת לכת מעבר להבטחת הדירה בידיהם. כעבור מספר ימים גילה לפתע אחד מבני המשפחה שכנגד חלק מהדירה תלוי צו הריסה מטעם העירייה. בני הזוג שכבר חתמו על זיכרון דברים גילו עצמם לפתע כמעט חסרי יכולת לבטל את העסקה. זו רק דוגמה אחת לבעייתיות שבחתימה על זיכרון דברים.
אז מה זה בדיוק זיכרון דברים?
זיכרון דברים הוא מסמך קצר, אשר עורכים שני צדדים לאחר שהסכימו ביניהם על עסקה. בדרך כלל המסמך נערך על ידי שני צדדים – מוכר וקונה, ללא עזרה מגורם משפטי. זיכרון דברים הוא חוזה מקדים לחוזה האמיתי שיחתם מאוחר יותר. רוב פרטי העסקה צריכים להיות כלולים באותו זיכרון דברים, בין השאר: המחיר המוסכם, פרטי הנכס ומועד העברת חזקת הנכס מהמוכר לקונה. זיכרון דברים עורכים בדרך כלל בעסקאות: קניית דירה, השכרת דירה, רכישת רכב וכדו'.
מהו תוקפו של זיכרון דברים?
זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר. בפסיקות משפטיות נקבע שמסמך (כמו זיכרון דברים) שמצויים בו פרטים כגון: פרטיהם של שני הצדדים, פרטי הנכס ומחירו, וכן, אופן התשלום ומועד מסירת הנכס - תוקפו כחוזה מחייב לכל דבר, וגם במידה שחסרים במסמך פרטים אחדים - ניתן להשלימם ואין בכך משום פגם בתוקפו של המסמך. לכן, כדאי לדעת! זיכרון דברים מחייב את שני הצדדים - הקונה והמוכר.
מדוע רבים חותמים על זיכרון דברים?
כשבשוק הנדל"ן שוררת מצוקה או סתם כשמוכר מתקשה למכור את דירתו, מופעל לחץ על הקונה לחתום על זיכרון דברים ולשלם מקדמה על חשבון העסקה. חתימה זו יוצרת מצב בו הקונה מתחייב משפטית על רכישת הדירה עוד טרם הספיק לבצע את בדיקות מקיפות לבירור טיב הנכס. כאשר הקונה מגלה שהעסקה אינה כדאית הוא עומד בפני קושי גדול מאד לסגת מהעסקה. גם המתווך בדרך כלל מעוניין מאד בחתימה על זיכרון דברים, משום שחתימה על זיכרון דברים מהווה עילה מספיקה לדרישת דמי התיווך.
ממה יש לחשוש?
בשעת החתימה על זיכרון דברים לעיתים קרובות לא ידוע - אם הנכס משועבד, אם כן, מה גובה החוב הרובץ על הנכס; לא ידוע - אם הוטל על הנכס עיקול או רשומות עליו הערות של כונס נכסים, ייתכן גם שרשומות עליו הערות בגין הפקעות קרקע עתידיות (לדוגמה: לצורכי תשתית). במקרים רבים על הנכס מוטל חוב בגין היטלי השבחה ופיתוח והקונה אינו יודע זאת בשעת החתימה על העסקה. יש לבדוק האם בתיק הבניין של הנכס בעירייה קיימת תכתובת בעניין בנייה ללא היתר, או צווי הריסה בגין חריגות בנייה. לידיעתכם! גם במקרה שאכן חששות אלו מתאמתים אין זה קובע בהכרח שבית משפט יבטל את זיכרון הדברים.
מה כדאי לעשות?
הדבר המומלץ ביותר הוא לחתום על חוזה מלא. חוזה מלא מקיף את כל פרטי העסקה ויש בו פחות מקום לרמיות ולבעיות. חוזה מלא בשונה מזיכרון דברים, נערך על ידי עורך דין. לפני שחותמים חוזה כדאי לבדוק מספר דברים: לבדוק את רישום הזכויות על הנכס במינהל מקרקעי ישראל, לבדוק את נסח הטאבו, לברר מהי מידת קיבולת הבנייה על-פי חוזה החכירה החתום עם מינהל מקרקעי ישראל - והאם יש מגבלות בחוזה החכירה. פעולות אלה לא נעשות בדרך כלל לפני חתימה על זיכרון דברים, אולם לפני החתימה על חוזה בירורים אלה נעשים על ידי עורך הדין שמייצג את בעל העניין.
לפיכך מומלץ, לא להיכנע ללחצים ולא לחתום על זיכרון דברים. מומחים משפטיים מציעים כמה אפשרויות במקום חתימה על זיכרון דברים: לסכם בעל-פה את גובה המחיר ואופן התשלום, ולהתנות שעורכי הדין של שני הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, שייחתם לאחר עריכת כל הבדיקות הנדרשות. במידה ואחד הצדדים דורש שהצד השני יפגין את רצינות כוונותיו למימוש העסקה, ניתן להגיע להסדר לפיו הקונה יפקיד סכום כסף מסוים בנאמנות בידי עורך דין, וסכום זה יועבר למוכר אך ורק בשעת החתימה על החוזה. אם בסופו של דבר החוזה נחתם הסכום מועבר למוכר ואם לא - הוא מוחזר לקונה.
גם אם בכל אופן אתם חותמים על זיכרון דברים, הקפידו להוסיף בו הסתייגות לפיה - זיכרון הדברים מותנה בכך שחוזה מחייב בין הצדדים ייחתם תוך פרק זמן מוגדר, ובמידה והחוזה לא נחתם, מכל סיבה שהיא - זיכרון הדברים בטל ומבוטל ולאף אחד מהצדדים לא תהיה זכות טענה או תביעה.
למוכר מומלץ להוסיף בזיכרון הדברים הסתייגות לפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בטאבו או כל הערה אחרת בגין זיכרון הדברים.