האם לחוזה השכירות המקובל יש תוקף הלכתי?

(צילום: שאטרסטוק)

שאלה:

המשנה במסכת קידושין (כו ע"א) אומרת שניתן לרכוש בעלות על מקרקעין באמצעות קניין כסף, שטר או חזקה. דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קצ סעי' א). בדומה לאופן שבו נרכשת בעלות על מקרקעין, כך גם נרכשת זכות השכירות (עי' בבא קמא עט ע"ב וכך נפסק להלכה בשו"ע חו"מ סי' קצה סעי ט).

לאור הדברים עולה כי ניתן לרכוש זכות שכירות קרקע באמצעות בין השאר קניין שטר, אלא שיש לבחון האם החוזה המקובל כיום, נכתב כדרישות ההלכה להתקיימות חלות קניין שטר.

תשובה:

אופן ביצוע הקניין נעשה על ידי המקנה וזאת כאשר המוכר נותן לקונה את שטר ההקנאה שכתוב בו כי המקרקעין שבבעלותי – המוכר, קנויים לך- הקונה. עם נתינת השטר ליד הקונה חל הקניין והקונה הופך להיות בעל הזכות הבלעדי במקרקעין (שו"ע חו"מ סי' קצא סעי' א),

אומנם להתקיימות חלות קניין השטר באופן מלא קיימים תנאים נוספים כגון העברת תשלום דמי המקרקעין ועוד, אך בנסיבות מסוימות ניתן לבצע העברת בעלות במקרקעין, באמצעות קניין שטר בלבד וללא התקיימות תנאי התשלום של שווי המקרקעין ועוד (להרחבה עיין שו"ע חו"מ קצא סעי' א).

הגמרא במסכת גיטין (כ ע"ב) אומרת ששטר ההקנאה - ספר המקנה כלשון הפסוק (ירמיה פרק לב פס' יא) - צריך להיות שייך למקנה, קרי למוכר, והוא הנותן את שטר הקניין לקונה.

מקשים הראשונים (רמב"ן ב"ב קסז ע"ב) שלכאורה דברי הגמרא במסכת גיטין אינם מתיישבים עם דברי הגמרא במסכת בבא בתרא (קסז ע"ב): הגמרא במסכת בבא בתרא (שם) אומרת שבאופן עקרוני הקונה הוא זה שנושא בעלויות כתיבת שטר הקניין, והוא זה אשר נדרש לשלם את שכר עבודת כתיבת השטר לסופר. לאור דברי הגמרא בעניין תשלום שכר טרחת הסופר מקשים הראשונים, כיצד אם כן מתקיים תנאי הגמרא במסכת גיטין ששטר הקנאה צריך להיות שייך למוכר, שהרי עם תשלום שכר טרחת הסופר רוכש הקונה את הבעלות על שטר ההקנאה ובעת הקניין שטר ההקנאה שייך לקונה ולא למוכר.

הרמב"ן מתרץ שיש להפריד בין חובת נשיאת עלויות כתיבת השטר לבין הבעלות הממונית על השטר, אומנם בדרך כלל מי שמשלם את שכר הפועל הרי הוא קונה את עבודתו ואת פירותיו, אך ביחס לשטר קניין חכמים מפקיעים באופן אוטומטי את בעלותו של הקונה על שטר הקניין, ומעבירים את הבעלות למקנה (מכוח דין הפקר בית דין הפקר) ולכן יש להבחין בין חובת הקונה לשאת בעלויות כתיבת השטר לבין בעלותו על השטר שמופקעת לטובת המקנה – המוכר.

יש ראשונים (הרא"ש בסדר כתיבת הגט, הר"ן גיטין ט ע"ב בדפי הרי"ף) הסוברים כי אומנם תשלום שכר טרחת הסופר יכול להיות מוטל על הקונה, אך הסופר שכותב את שטר הקניין צריך בעת סיום הכתיבה, להקנות את שטר הקניין למוכר- למקנה, וזאת כדי שהמוכר ייתן לקונה שטר אשר שייך לו (הראשונים עוסקים בדיני כתיבת גט אך דין שטר הקניין שווה בעניין זה לדיני כתיבת הגט).

בעניין זה כתב הקצות החושן (סי' קצא סע"ק א) כי לשיטת הרמב"ן הסובר שחכמים מפקיעים את הבעלות הממונית על השטר מידי משלם שכר טרת הסופר, דין הפקעת הבעלות מתייחס רק לגט משום תקנת עגונות ולהקל על הליך הגירושין, אבל ביחס לשטרי הקנאה של מקח וממכר, הרי שהקונה ששילם את שכר הסופר הוא הבעלים של השטר, וממילא הוא צריך להקנות את השטר למקנה (בכדי ששטר ההקנאה יהיה שייך למוכר – המקנה).

נתיבות המשפט (סי' קצא סע"ק א) חולק במעט על הקצות החושן וסובר שכדי למלא אחר תנאי בעלות של המקנה - המוכר על שטר הקניין, די שהבעלות הממונית של המקנה תשתרע על הנייר ועל הדיו אך אין צורך שהמקנה יהיה גם הבעלים של "הכתיבה", וממילא הקונה יכול לשאת בעלויות שכר טרחת הסופר שכותב את שטר הקניין וזאת מבלי לגרוע מהדרישה ששטר ההקנאה עצמו יהיה שייך למוכר.

העולה מהדברים:

השוכר יכול לקנות את זכות השכירות באמצעות קניין שטר בהתקיים כמה תנאים:

א. בחוזה צריך להיות מצוין באופן מפורש כי המשכיר מקנה לשוכר את זכות השכירות.

ב. המשכיר צריך לתת את חוזה השכירות לשוכר.

ג. לשיטת הרמב"ן גם אם השוכר נשא בעלויות שכר טרחת עו"ד או המומחה לכתיבת חוזים, בכל זאת הבעלות הממונית על חוזה השכירות המשמש גם שטר הקנאה, עוברת למשכיר וממילא חוזה השכירות יכול לשמש כשטר הקנאת זכות השכירות.

ד. לשיטת הרא"ש והר"ן תהיה לכאורה מחלוקת בין הבנת קצות החושן ונתיבות המשפט האם השוכר יכול לשלם את שכר טרחת עו"ד. לשיטת הקצות החושן אם השוכר נשא בעלויות שכר טרחת עו"ד אזי הוא צריך להקנות את החוזה למשכיר, אבל לשיטת נתיבות המשפט, אם נייר החוזה ודיו המדפסת שייכים למשכיר, או והשוכר שילם את שכר טרחת עו"ד , אזי מתקיים התנאי של בעלות המקנה על שטר הקניין וממילא חוזה השכירות יכול לשמש כשטר הקנאת זכות השכירות. (תרחיש זה מצוי באופן שעו"ד של השוכר העביר למשכיר את נוסח החוזה, והמשכיר הדפיס את החוזה באמצעות המדפסת שבבעלותו).

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה.

לתגובות stern1416@gmail.com