ענף הנדל"ן בישראל נחשב דינאמי בהשוואה למדינות אחרות בעולם והוא מתאפיין בעלייה הדרגתית ויציבה של מחירי הדירות. כתוצאה מכך, לרוב האנשים אין את כל הסכום הנדרש לקניית דירה אלא רק הון עצמי שמורכב מחסכונות, מענקים מהמשפחה וסכומי כסף שונים. הדרך היחידה להשלים את הסכום הנדרש לקניית הדירה היא לקחת משכנתא.
בישראל ישנם מספר גופים שקובעים כמה הון עצמי צריך על מנת לקבל משכנתא מהבנק. גופים אלו מנסחים דגשים והגבלות ומרעננים את ההנחיות אחת לתקופה מסוימת, בעיקר על מנת למנוע מצב של סיכון יתר בשוק ההון בכלל ובענף המשכנתאות בפרט. בנוסף, קל להבין מדוע קיימות מגבלות כאלה כאשר נזכרים שסך כל המשכנתאות של הציבור הישראלי כבר מגיע נכון להיום למעל 320 מיליארד שקל.
במילים אחרות, הבנקים מוכנים לתת לציבור הלוואות משכנתא בסכומים משמעותיים ולעזור לנו לקנות דירה, אך אלו הופכות את הרכישה של נכסי נדל"ן לנגישה יותר ומגדילה את היקף העסקאות. החשש הוא שבמקרה של משבר, נוטלי המשכנתאות לא יוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה וייקלעו למצב של קנסות פיגורים או חלילה אובדן הדירה. במקביל, נסיבות כאלו יפגעו ביציבות הבנקים, יביאו למיתון כבד ויאטו את המשק כולו. בשביל למנוע את העלייה ברמת הסיכון מגדירים הגופים הרלוונטיים במשק הון עצמי מינימאלי שבו מחויב הלווה במסגרת הלוואות המשכנתא.
איך נקבע ההון העצמי?
ההון העצמי המינימלי למשכנתא מוגדר באחוזים מערך הנכס. עוד לפני שנכנסים לעובי הקורה, צריך לציין שנכון לשנת 2018 הוא עומד על 25% לרוכשי דירה ראשונה, על 30% למשדרגי דירה ועל 50% לרוכשי דירה להשקעה. עוד ניגע בזה בהמשך ולכן כרגע כדאי להתייחס רק לאופן שבו מחשבים את סכום המשכנתא לפי ההון העצמי.
האמת היא שכל מחשבון משכנתא נגיש באינטרנט יכול לשמש את ציבור נוטלי המשכנתאות בשביל לדעת למה לצפות בפגישה מול הבנק. זאת משום שיש כמה דרכים לגשת לעסקת רכישת דירה, וכולן מקבלות ביטוי במחשבון האובייקטיבי: הדרך הראשונה היא לחשב את ערך הדירה האפשרי והמשכנתא לפי ההון העצמי הקיים, בעוד הדרך השנייה היא לחשב את ההון העצמי והמשכנתא בהתאם לערך הדירה.
במידה ולמי שמתכנן רכישת דירה יש הון עצמי למשכנתא שגבוה יותר מההון העצמי המינימלי הנדרש, עומדות בפניו שלוש אפשרויות פעולה מומלצות. האפשרות הטובה ביותר היא לקחת משכנתא עם הון עצמי בשיעור גבוה וכך לחזק את יכולת המיקוח מול הבנק. אפשרות אלטרנטיבית היא לקחת משכנתא בסכום שגבוה מערך הדירה ולהשתמש בה לטובת צרכים אחרים, כמו למשל פתיחת עסק, נסיעה לחו"ל או הפקת אירוע בר מצווה. אפשרות אחרונה היא עדיין לקחת משכנתא בסכום שגבוה מערך הדירה, אך להשתמש בכסף לטובת השקעות אחרות.
איזה מגבלות תקפות לשנת 2018 ומה עומד מאחוריהן?
המגבלות המרכזיות שקיימות על ציבור נוטלי המשכנתאות נכון לשנת 2018 מוגדרות על ידי בנק ישראל, משרד האוצר, הבנקים למשכנתאות וכוחות השוק. ראשית, הן קובעות כאמור שאחוז המימון המרבי לרוכשי דירה ראשונה לא יעלה על 75% - למעט רוכשי דירה במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" שזכאים להטבות. לשם השוואה, המגבלות גם קובעות שאחוז המימון המרבי למשפרי דיור יהיה 70% ושאחוז המימון המרבי למשקיעים בנכס נדל"ן יהיה 50% בלבד.
שנית, בנק ישראל קובע שיש לקחת לפחות שליש מהלוואת משכנתא בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה. זו דוגמא נוספת לאופן שבו בנק ישראל מתערב בכוחות השוק במטרה למנוע מצב שבו נוטלי משכנתאות יסכנו את עתידם הפיננסי בתמורה להחזרים נמוכים. חוץ מזה, בנק ישראל אף מגדיר נכון להיום שאחוז הלוואות הפריים וההלוואות בריבית משתנה לתקופות קצרות מ-5 שנים יוגבלו גם הן ל-33%.
בתוך כך, זה המקום להזכיר שרוב הבנקים בישראל לא מאפשרים נטילת הלוואה שההחזר עליה גבוה משליש המשותפת של משק הבית. בעבר הייתה ההנחיה הזו בגדר המלצה בלבד, אך בשנים האחרונות ובעיקר החל משנת 2010 החלו הבנקים לאמץ אותה כתנאי לאישור עקרוני. ההיבט החיובי הוא שגם אנשי מקצוע אובייקטיביים ממליצים כי סך כל החזרי המשכנתא לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה. את ההכנסה החודשית הפנויה מחשבים לפי ההכנסה נטו שנותרת בחשבון הבנק לאחר הפחתת תשלומי חובה כמו מיסים, החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכן הלאה.
לבסוף, יש לזכור ששיעור ההון העצמי של הלווה משפיע על תנאי הריבית מהבנקים. ככל שההון העצמי גבוה יותר כך הבנק נוטל סיכון נמוך יותר, והתוצאה היא תנאים מועדפים במסלולי ההלוואות. כמו כן, לאחר חישוב ההחזר רצוי להשאיר מרווח ביטחון מסוים למקרים של עלייה לא צפויה בהחזר החודשי, בלי קשר לשאלה כמה כסף הבאתם מהבית.