פולמוס אינטלקטואלי: להשקיע בקרקע או עדיף בדירה?

אם הנכם צורכים אקטואליה בערוצי המדיה השונים ובפרט אם אתם מתעניינים בתחום הנדל"ן, ודאי שמתם לב כי בתקופה האחרונה, המדיות מוצפות בפרסומים על שיווק קרקעות למכירה, שמבטיחות תשואה גבוהה ובטוחה. באופן טבעי, הדעות סביב הנושא מתפצלות לשני מחנות מרכזיים. הצד הנלהב, שרואה ברכישת קרקע הזדמנות עסקית יוצאת דופן ומנגד הצד הסקפטי, שחושש מהשקעה ארוכת טווח ומביט בה בחשדנות והססנות.

על מנת לסבר את אוזני ואוזן הגולשים, אפתח בשאלה לדוגמא: אם ברשותי מאתיים אלף שקלים, היכן כדאי לי להשקיע אותם, לרכוש דירה, לקנות קרקע או אולי לפנות בכלל לשוק ההון?

"שאלה מצוינת. אתחיל בכך שאת אופציית שוק ההון נניח לרגע בצד לצורך השיחה הזו. בשוק ההון קיימים סיכונים וצריך להבין כי הוא דורש אורך רוח והבנה מרובה. אנחנו מדברים על אנשים שהחליטו להשקיע את כספם בעולם הנדל"ן מתוך הבנה כי הוא מעניק יציבות וביטחון, כבר עשרות שנים, ומתלבטים מה הצעד הנכון והכדאי ביותר מבחינתם בתוך העולם הזה".

אלדד משתמשת בדוגמה שהצגנו בפניה ומעניקה פרספקטיבה לרווח העסקי שצפוי לנו בכל אחת מהאפשרויות. "בוא נערוך יחד את החישוב ונשתמש לשם כך בהשערות והערכות סבירות. אם ברשותך מאתיים אלף ש"ח ורכשת בהם קרקע לפני שלב ההפשרה. נניח שכעבור חמש עד שבע שנים היא עברה את האישורים הנדרשים והופשרה. כעת, לפי השערה סולידית, שוויה מוערך בשש מאות אלף ש"ח. כלומר, פי שלושה מהקרן. מנגד, נצייר מקרה אחר בו רכשת עם אותם מאתיים אלף שקלים דירה בשווי שמונה מאות אלף ש"ח באחת מערי הפריפריה, כאשר שש מאות אלף ש"ח נלקחו כמובן כמשכנתא על הדירה, מתוך מחשבה למקסם את אופציית מינוף הקרן".

כעת עוברת אלדד לפרק את התובנה שלה לסכומי תשואה. "במידה והצלחת להשיג שכירות על הדירה בסכום חודשי מכובד של שלושת אלפים וחמש מאות שקלים, נמצא כי כעבור עשר שנים, נכנס לחשבון הבנק שלך ארבע מאות ועשרים אלף שקלים. מתוכם יש לנכות בערך מאה וחמישים אלף שקלים של ריבית המשכנתא (באופן יחסי של עשר שנים מתוך המשכנתא) ועוד כעשרים אלף ש"ח על תחזוק ותפעול הדירה, נותרנו ביד עם מאתיים וחמישים אלף ש"ח רווח. כך נמצא כי רכישת קרקע תניב עבורך רווח נקי של ארבע מאות אלף ש"ח מינימום, תוך שבע שנים לערך ואילו רכישת דירה בסכום דומה, תייצר רווח של מאתיים וחמישים אלף שקל תוך עשר שנים. למשוואה הזו צריך כמובן להוסיף המון התעסקות וטרדות בניהול הדירה שהופכים את העסקה הזו לפחות כדאית".

החישוב נכון, אבל את לכאורה מתעלמת מרכיב חשוב והוא עליית הערך של הדירה.

"כאן הנקודה הכי קריטית, בה טועים אנשים", מפתיעה. "עליית הערך של הדירה היא שוות ערך לעליית מחיר הקרקע. הרי שווי הקרקע לפי החישוב שלנו הוא שש מאות אלף ש"ח ושל הדירה שמונה מאות אלף. הפער במחיר ביניהם אינו רלוונטי, כיוון שמתוך עלות הדירה צריך לחשב גם עלות של בנייה וחומרים וחשוב לזכור כי חישוב עליית הערך שאנו מודדים כעת הוא אך ורק על הקרקע של הדירה. במובן הזה, שווי הקרקע עולה אפילו על ערך הדירה, שכן מתוך סכום התשלום לדירה, נתח רחב במיוחד שולם עבור החומרים והבנייה, אותם אנו לא מחשבים. לכן, בשקלול כלל הנתונים, יוצא שקרקע יכולה להניב רווח כפול ואף משולש לעומת דירה! כך שאם מדברים על המינוף הכספי, הוא גבוה יותר ברכישת קרקע שכוללת את שני הדברים - גם מינוף מעצם הליך ההפשרה וגם עליית ערך נדל"נית, אשר יחדיו מייצרים תשואה נאה ביותר".

ברשותך, בואי נעבור לדבר על "הפיל שבחדר": שיווק קרקעות נתפס בעיני הציבור כתחום שסובל מחוסר אמינות וזאת בלשון המעטה, מה יש לך להגיד בנושא?

"אנו בהחלט מודעים לכך ולכן חשוב לנו לחדד לציבור שאנחנו לא מוכרים כאן חלומות ופנטזיות. תמיד יהיו אנשים ספקנים וזה בסדר, אבל חשוב להכיר את פרטי המיזם ולהבין כי מדובר בעסקה אמיתית לכל דבר. אינפינטי על הפארק, הינו פרויקט מסחר, אשר מהווה חלק ממיזם ענק שנקרא 'פארק הירקון' בפתח תקווה, שיכלול בין היתר פארק לאומי, מגרשי משחק וכן אזור המסחר אותו אנו משווקים. את המיזם מקדמת עיריית פתח תקווה עצמה, אשר תשקיע בו מהיטלי השבחה עתידיים שיתקבלו ממנו והוא נמצא במוקד האינטרסים שלה מבחינת חשיבה לעתיד". עוד מוסיפה, "חשוב לציין שהמיזם כבר קיבל את אישור תוכנית המתאר בוועדה המקומית והמחוזית, ואילו תוכנית מפורטת אושרה בוועדה המקומית והומלצה להפקדה בוועדה המחוזית. בשפה פשוטה זה אומר שהקרקעות המוצעות לשיווק כיום, הן קרקעות שנמצאות שלב אחד לפני האישור הסופי. כלומר - שלב אחרון לפני המינוף הגדול".

רות מציינת בנוסף את הרזומה העשיר בו מחזיקה החברה. "לחברת lighter life גב חזק במיוחד בענף הנדל"ן, בדמות חברת היזמות הוותיקה 'קונטמפו', האחראית על מיזמי יוקרה באזורים המבוקשים והאסטרטגיים בישראל, היא מסרה כבר ארבעה עשר פרויקטים ואף בונה בימים אלו כ-4000 יחידות דיור ברחבי הארץ. למיזם הזה יש אבא ואמא מאוד דומיננטיים, מוכרים ובעלי ותק בתחום. זאת עסקה בטוחה ואמיתית שנמצאת בידיים המקצועיות והמנוסות ביותר".