האם שוק הנדל"ן עומד בפני קריסה? את מציאות האינפלציה ועליית הריבית כולנו מכירים אך מה הסיכוי שאנחנו באמת לפני כאוס משמעותי? ריאיון מיוחד ומרתק עם עומר אפריאט - יועץ משכנתאות וותיק ומי שעבד בבנק כנותן משכנתאות.
השאלה על עתיד השוק היא לא פשוטה. אתה הרי לא סתם באת לכאן, אתה באת כדי לזעזע ולהפחיד אותנו...
"לא באתי להפחיד אף אחד אבל אני באמת חושב שיש היום סיכון משמעותי בשוק, הנדל"ן וכל בעלי המשכנתאות צריכים לקחת את זה בחשבון".
מה בעצם השתנה? הריביות עולות – זה דבר שלא היה בעבר?
"לא בתדירות כזאת ולא בעצמה כזאת. הריביות עולות, המחירים עולים והציבור נדרש להתמודד משכנתאות גדולות יותר, הלוואות גדולות יותר ותשלומים גדולים הרבה יותר וזה מסכן מאוד את הזוגות הצעירים".
בוא ננסה להביא את זה לחיי המעשה, 3-4 שנים אחורה זוג צעיר רוצים לקנות דירה ראשונה יש להם ילד או שניים כמה נניח עולה דירה ממוצעת?
"בוא ניקח לדוגמא דירה שעולה 2 מיליון שקלים".
דירה ממוצעת עולה 2 מיליון שקל? גם בדרום?
"לא בדרום, הלכתי על הממוצע אבל אני אזרום איתך על דירה של 1.8 מיליון שקל".
אוקיי, הם מצליחים להביא מההורים קצת כסף פה ושם ומגיעים להון עצמי של 450 אלף שקל - חובה הרי ואגב, זו גם בעיה כי לפעמים חלק מההון העצמי אם מדובר בחרדים מגיע מהגמ"חים והבנק אפילו לא יודע את זה - אני צודק?
"נכון מאוד, אתה צודק! ואני רוצה להגיד לך שבנושא הזה החרדים אפילו במצב טוב יותר כי הגמ"חים לא לוקחים ריביות. יש היום גופים חוץ בנקאיים שמציעים השלמה ל85% מהדירה אבל בריביות גבוהות מאוד בסביבות הפריים 5+ וזה משקל נוסף שהלווים לוקחים על עצמם".
וואו, והבנק אפילו לא לוקח את זה בחשבון, אז הם מביאים הון עצמי של 450 אלף שקל ואז הם לוקחים משכנתא של...
"כמיליון ארבע מאות למשל".
וזה אומר שההחזר שלהם הוא?
"בסביבות 7,000 ₪ לחודש ל-25-30 שנה".
עכשיו, ואם ניקח בחשבון שהיא גננת חרדית והוא עובד בעבודה ומרוויח 8,000 שקל לחודש - כל המשכורת שלה הולכת למשכנתא! תקן אותי אם אני טועה אבל זה לא תקין כל כך...
"אתה לא טועה זה ממש לא תקין וזה היה 1,200 ש"ח פחות רק לפני 6 חודשים!
(צריך להעיר שבמקרה כזה הם ידרשו להביא ערב משלם כי הבנק צפוי לאשר עד 1/3 מההכנסה להחזר המשכנתא וזוג שמרוויח 14,000 יכול להחזיר עד 4,700 ובמקרים חריגים עד 5,600 ₪ שהם 40% מההכנסה של הלווים)".
אבל רגע, לפני העליהי, זוג מרוויח 14,000 ש"ח מה ההחזר שהגיוני שהם יחזירו?
"עד 1/3 מההכנסה וזה גם מה שהבנק דורש בדר"כ".
אבל מה קורה בפועל? בהרבה מקרים ובעיקר בציבור החרדי כל המשכורת של האישה הולכת למשכנתא, ואילו המשכורת שלו הולכת להוצאות של הבית, ההוצאות השוטפות, אוכל עולה המון כסף, חשמל עולה המון כסף, שאר הדברים עולים כסף ופתאום עולה הריבית, במקום החזר של 7,000 במשכנתא כמה הם צריכים להחזיר?
"8,000-8,200 בחודש".
זה אומר שעד עכשיו הם שילמו 7,000 ופתאום הם צריכים לשלם 8,000. אולי הלכנו פה על מקרה קיצון אבל זה משהו שקיים. בכמה אחוזים אתה מהמר שדבר כזה יכול לקרות?
"8,000-8,2000 זה 50%!".
50% מהמשכנתאות?
"לא, 50% שזה יקרה! חלק גדול מהמשכנתאות צמודות למדד ולפריים וזה סביר מאוד שזה מה שקרה".
ומקרב נוטלי המשכנתאות כמה אחוזים זה יכול ככה לקפוץ להם?
"80% להערכתי".
וואו! אנחנו מדברים על זה שאחוז גבוה מבין נוטלי המשכנתאות פתאום מגיעים למצב, שאם אנחנו מדברים על יוקר המחיה מצד אחד המשכנתא עולה ומצד שני המחיה עולה פתאום מגיע סוף החודש ו...
"ואין כסף! או שנכנסים למינוס ומתחילים להתגלגל להלוואות...".
וכאן אתה בא ואומר לנו אני נורא חושש מכאוס, כי מה יקרה אם פתאום נראה שיש אחוז מסוים שלא יכולים לעמוד בהחזרים של המשכנתא שלהם?
"כיום 98% מנוטלי המשכנתאות מצליחים להתמודד עם המשכנתאות ולעמוד בהחזרים שלהם וזה בעצם אומר שהשוק יציב. אבל אם אפילו 10% מהם לא יוכל לעמוד בהחזרים של המשכנתא אנחנו נהיה בבעיה גדולה".
על מה אתה מסתמך כשאתה אומר 10%? למה אתה חושב שיש מקום לדאגה?
"יש מקום לדאגה בגלל שהרבה מאוד מהזוגות הצעירים מתמודדים עם הלוואות והלוואות גדולות של 150, 200 ואפילו 250 אלף שקל הלוואות שהם לא קשורות למשכנתא בכלל! וההלוואות האלה חונקות אותם ואוכלות להם את כושר ההחזר, ובהרבה מקרים. ההלוואות הללו נלקחות לטובת ההון העצמי של הדירה וזה מעמיד אותם בסיכון, בהחלט".
מה קורה עם 10% מבעלי המשכנתאות לא יכולים להחזיר?
"זה אומר ש-10% מהדירות שרובצת עליהן משכנתא, יוצאות לשוק ונמכרות בהליך מהיר הרבה מתחת למחיר השוק, זה יכול להוביל לירידה במחירי הדיור, וזה יכול גם להיות סוג של כדור שלג שיהיו אנשים שיעדיפו לא להחזיר את המשכנתא ושהבנק למעשה יקח להם את הבית כי המשכנתא והחוב שלהם לבנקים גבוה יותר מערך הדירה עצמה".
זה דבר שכבר ראינו? איפה ראינו?
"זה משבר שנקרא ה"סאב פריים" שקרה בארה"ב ב-2008 וזה חשש גדול שעומד בפני בנק ישראל, בנק ישראל תמיד חשש מהמשבר הזה והעמיד כללים ונהלים רבים כדי לא להגיע למצב הזה. אבל היום, הסיכון הזה קיים וברור לי שהבנקים מודאגים ממנו ובדלתות סגורות הם דנים בזה ועושים ככל יכולתם לא להגיע למצב הזה".
אתה יועץ משכנתאות המון המון שנים ואתה מלווה משפחות, ידעת מראש, היה לך את החשש הזה שיכול להיות שהריבית תעלה ויכול להיות שיקרו דברים כאלה?
"אני בתור יועץ משכנתאות ואני גם חבר ב"התאחדות יועצי המשכנאות", אז בוודאי. תמיד לקחנו בחשבון שיתכן שהפריים יעלה, שיתכן שהאינפלציה תעלה ולקחנו בחשבון גם תרחישים מחמירים יותר ואני בהחלט שואל את עצמי מה קורה כשהמשכנתא עולה באחוזים מסויימים. אבל אני חושב שעם יד על הלב אף אחד לא חזה שיהיה שינוי כ"כ חד, ז"א חזינו שיכול לקרות דבר כזה אבל בהדרגה, בטווח של 5-10 שנים ובפרק זמן כזה ההכנסה של הזוג גדלה ואפשר להיערך לעלייה בהחזרים של המשכנתא אבל כשבחצי שנה קורה דבר כזה, גם אם היתה לך תחזית כזו והצגתה אותה לפני הלקוח, הלקוחות לא באמת ערוכים למכה כזאת במשכנתא!".
וכאן באה השאלה הבאה שאני רוצה לשאול, נניח שזוג שבאמת רואים שהם לא יכולים לעמוד במשכנתא, הם לא מצליחים לגמור את החודש. מה הם עושים? יש להם פתרון?
"אני רוצה להגיד לך שכבר בנק לאומי יצא בהצהרה לבעלי המשכנתאות שאם אתם מתקשים בהחזר אתם יכולים לקחת 3 חודשים הפסקה מהמשכנתא, לשלם רק ריבית, לא לשלם בכלל – אני מניח שבנקים נוספים ילכו בעקבותיהם.
"אני רוצה לזרוק לך עוד ידיעה: בנק מזרחי מכר תיק של 2.5 מיליארד שקלים משכנתאות ל"כלל חברה לביטוח", אני מניח שהתיק הזה הוא תיק של השנה האחרונה. מה שבנק מזרחי בעצם אומר הוא שאני רוצה לצמצם חשיפה לשוק המשכנתאות כי הם מבינים שיש סיכון בשוק הדיור".
זה פתרון אחד, לדחות את המשכנתא. אבל אתה יודע שזה לא יגמר שמה מכוון שבעוד 3 חודשים הם יצטרכו לשלם שוב, ואם אני לא טועה זה גם פוגע בדירוג של הבן אדם...
"כן בוודאי, זה פוגע בדירוג אשראי, זה נחשב כמו סוג של פריסת חוב וזה גם מדווח בדו"ח אשראי צרכני".
אבל זה עדיף מאשר לא לשלם ו...
"בוודאי, בוודאי, אדם שחושש חלילה שהוא לא יוכל לעמוד בתשלום עדיף שהוא ידחה את המשכנתא".
יש עוד פתרונות?
"בוודאי, אם אותם הלווים אין להם עוד הלוואות עדיף להם לקחת הלוואה קטנה בעו"ש, אם הם יודעים שהבעיה היא בעיה זמנית, למשל בן אדם פוטר מהעבודה והוא יודע שהוא יוכל למצוא עבודה אחרת בקרוב, עדיף לו לקחת הלוואה קטנה ולגשר על הפער מאשר להקפיא את המשכנתא ואולי לחסום את עצמו בהמשך למחזור משכנתא בתנאים טובים".
אפשר גם למחזר משכנתא, לפרוס את זה ליותר שנים אבל לשלם פחות כסף...
"נכון מאוד, לווים שיש להם משכנתא לטווח קצר יחסית, 15-20 שנה יכולים לגשת לבנק ולבקש 'מחזור משכנתא' וכך בעצם להקטין את ההחזרים ולסדר את התזרים החודשי".
אז אם בא אליך אדם להתייעץ איתך מה לעשות, לקנות דירה? לקנות או לחכות?
"כמו שאמרתי, סיכון זה לא אומר שהסיכון יתממש. ברור לי שבנק ישראל יעשה ככל יכולתו כדי שהסיכונים האלה לא יממשו. אתה שואל אותי מה הסיכון? אני חושב שהסיכון הוא 25-30 אחוז שזה סיכון גבוה מאוד יחסית, אבל רוב הסיכויים הם שאנחנו נצלח את המשבר הזה אבל אם אני משקיע שרוצה לקנות דירה שניה אני אחשוב פעמיים לפני שאני עושה את הצעד הזה. אני אעדיף לקנות הרבה מתחת למחיר השוק כדי שגם אם תהיה ירידה מסויימת במחירים אני עדיין לא אפסיד את הכסף שלי. אם זו דירת המגורים היחידה שלי אני כן חושב שעדיף שלכל אדם תהיה דירה בישראל, כי ככה למעשה אתה מגן על עצמך מהסיכון ההפוך שהמחירים ימשיכו לעלות, ואתה לא תוכל לרכוש דירה ראויה בישראל".
מרתק, מפחיד, מלחיץ, ועם כל זה אתה מרגיע עם הפתרונות בהם ניתן לפעול. יש עוד איזה תובנה שאתה רוצה לחלוק איתנו?
"כן, אני בעיקר רגיש למצוקתם של הזוגות הצעירים ואני רוצה לסכם ולצאת פה במסר ברור לציבור. אני רוצה לחלק את המסר שלי ל-3 חלקים.
"1) אם אתם זוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה תבדקו טוב האם אתם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא גם אם היא תעלה לכם ב-1,000 שקלים ובמקרה קיצון אפילו 1,500 שקלים.
"2) אם אתם בעלי משכנתא קיימת והמשכנתא עלתה לכם ב-700-1,000 שקל אתם צריכים לעשות חושבים אולי כדאי לכם למחזר את המשכנתא. אם אתם מתקשים לעמוד בהוצאות כדאי לכם לפנות גם ליועץ לכלכלת המשפחה.
"3) אם אתם משקיעי נדל"ן ואת רוצים לרכוש נכס נוסף, ואומרים לכם – תקשיבו אתם בטוח תרוויחו המון כסף והמחירים רק יעלו כל הזמן וזאת ההשקעה הכי בטוחה... במקום סימן קריאה (!) שימו סימן שאלה (?) שום השקעה היום היא לא בטוחה, אם החלטתם להשקיע קנו הרבה מתחת למחיר השוק ו/או קנו דירה שיש לה פוטנציאל מיוחד לעליית מחיר".
לסיום אני רוצה לשתף במשהו שאמרת לי ומאוד הפתיע אותי. שוק המשכנתאות, היועצים, רואים ירידה בביזנס ובמכירות?
"יש כרגע ירידה מדווחת של 19% בעסקאות החדשות, המשקיעים מדירים את רגליהם, יש הרבה פחות מחזורי משכנתאות, ויש הרבה פחות משפרי דיור. זוגות שעד לא מזמן עברו לדירות מרווחות יותר רק בגלל שהאשה היתה אומרת: "בא לי, בא לי לעבור לדירה שווה יותר" ותוספת של חצי מיליון שקל למשכנתא לא הפריעה כמעט לאף אחד, היום אותם זוגות חושבים פעמיים ומפחדים לעשות את הצעד".
וזה נותן לנו עוד אינדיקציה על שוק הנדל"ן.
"נכון, שוק הנדל"ן מתקרר".
עומר אפריאט, תודה רבה לך! למדנו והחכמנו...