מרכיבי המשכנתא
המעוניינים במשכנתא צריכים לקחת בחשבון את מרכיביה. המשכנתא זו הלוואה שניתנת עבור 75% או פחות מגובה מחיר הדירה למשך תקופה של עד 30 שנה והיתרה היא למעשה הון אישי בגובה של 25%. הלווה מקבל הלוואה אותה הוא צריך להחזיר לאורך התקופה שנקבעה בתשלומים חודשיים אליהם מתווספת ריבית וקרן. או במילים אחרות, המשכנתא מורכבת מהחזר חודשי עם ריבית וקרן שמתפרסים על פני תקופת ההלוואה. כדי לחשב את גובה ההחזר החודשי לפני קניית דירה משתמשים במערכת מחשבוני משכנתא אותם ניתן למצוא באינטרנט, להקליד את הנתונים ולקבל תוצאה שתיתן לכם מושג על גובה ההחזר. מחשבוני משכנתא מצויים באתרי הבנקים השונים ומהווים פריצת דרך בחישוב ההחזר החודשי של המשכנתא. בנוסף ניתן להרכיב תמהיל באמצעות מחשבוני משכנתא בשינוי הפרטים של הריבית שרוצים לקחת ומשך התקופה ולהתאים מסלולים שונים המשולבים יחדיו.
מדוע חשוב להרכיב תמהיל?
אנשים רבים מתכננים את חייהם לפי מטרות וצרכים אישיים וכך גם בתכנון המשכנתא. הסיבה לתמהיל למעשה נעוצה בתכנון. למשל, אם יודעים שבשנה מסוימת משתחררים כספים מחיסכון או שמעוניינים להפחית את ההחזר החודשי לקראת היציאה לפנסיה, שילוב של מסלולים יכול להיות פתרון מצוין לכך. ועל כן תכנון קפדני המחלק את המשכנתא על 2-3 מסלולים יכול לעזור בעתיד להפחתת ההחזר החודשי או לקיצור תקופת המשכנתא. ניתן גם לקצר מסלול אחד ולהאריך את התקופה במסלול אחר, לפרוע את החוב במסלול אחד ולהמשיך לשלם את השני עד תום התקופה או למחזר את המשכנתא ולשנות את המסלולים במהלך התקופה על פי גובה הריביות הקבועות או המשתנות והצמידות למדד או לפריים. תהליך כזה מיועד לאנשים שאינם רוצים לסכן את הכסף במסלול אחד ורוצים לשמור על יציבות. אך יש לעקוב אחר שינוי הריביות, המדד, הפריים והקרן או להתייעץ עם יועץ למשכנתאות שיעזור לכם להחליט מהו התמהיל הטוב ביותר עבורכם.
מהם המסלולים שיכולים להתאים לכם?
שליש מהתמהיל חייב להיות מורכב על פי החוק מריבית קבועה ואת היתרה ניתן לשלב בין מסלולים אחרים: שליש בריבית משתנה צמודה למדד או לא צמודה או למסלול ריבית פריים ושליש לריבית קבועה צמודה למדד או ריבית משתנה כל 5 שנים. ניתן לערוך כל מיני קומבינציות אך זה מאוד תלוי בצרכים, ביכולת החזר התשלומים ובמשך התקופה. אם תיקחו משכנתא ליותר מ-20 שנה עדיף לעשות תמהיל המורכב מריביות משתנות ופריים. במידה והתקופה קצרה יותר מומלץ תמהיל המורכב מריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד. ניתן גם לשלב בין מסלול עם ריבית צמודה למדד וריבית שאינה צמודה למדד ולהעדיף את הלא צמודה במידה וההבדל ביניהן הוא מתחת ל-1% מכיוון שעליית המדד תשפיע על סכום ההחזר והוא יצטבר במשך התקופה. כמו כן, בדקו את גובה הקרן לפי לוח שפיצר או קרן שווה והתייעצו עם יועץ המשכנתאות. בנייה נבונה של תמהיל עם מסלולים משולבים לפי הצרכים והתשואות העתידיות שלכם יכול להיות לטובתכם בטווח הארוך ולייצב את מצבכם הכלכלי ללא דאגות באי תשלום המשכנתא שעלולה לגרור תוספת פיגורים. שימו לב לריביות ולמדד ובדקו את האפשרות למחזר את המשכנתא באופן מלא או חלקי כדי שתוכלו לפרוע את ההלוואה ללא קנסות ולהרכיב תמהיל חדש המתאים עבורכם.