מה דין ירידת ערך הדירה בשל הסתרת נוף?

האם מותר לבנות בנייה חדשה אשר עשויה להסתיר לדירות סמוכות את הנוף הנשקף מהן ואשר אף פעמים אף יכול לגרום בכך לירידת ערך של הדירות. כמו כן מה הדין בהסתרת נוף שאיננו ייחודי אך יש בו כדי לצמצם את המרחב הפתוח שמסביב לדירה קיימת ?

תשובה:

הגמרא במסכת בבא בתרא (ז ע"א) דנה במקרה בו שני אחים חלקו ביניהם את הירושה שנפלה להם מאביהם באופן שאח אחד קיבל בית דירה והאח האחר קיבל את החצר שליד הבית. לאחר החלוקה בעל החצר ביקש לבנות בשטח החצר, אך בעל הבית טען שאין לבנות בחצר משום שהבניה תחסום את חלונות הבית, בעל החצר טוען מנגד כי הוא מתכוון לבנות בחצרו הפרטית ואין לבעל הבית זכות למנוע ממנו את הבניה.

למסקנת הגמרא פסק רב חמא כי אין לבעל הבית זכות למנוע את הבניה בחצר משום שהאחים שחולקים ביניהם את נכסי הירושה אינם קונים זכות לעשות שימוש בנכסים כפי שהאבא נהג לעשות שימוש בנכסים, וממילא בעל הבית לא קנה זכות למנוע את חסימת החלונות וזאת למרות שהאבא נמנע מבניה בחצר וחסימת חלונות הבית כדי שלא לחסום את מרחב הנוף הנשקף מחלון הבית.

נחלקו הראשונים בביאור מהו הנזק הנגרם מחסימת חלונות הבית. שיטת רש"י (ד"ה והשתא) וכן שיטת הרמב"ם ( הלכ' שכנים פרק ז הלכ' , ע"פ ביאור הכסף משנה) כי הבניה בחצר תגרום להסתרת האור והאפלת הבית. ר"ת (בתוד"ה א"ל בדידי קבנינא) סובר כי נזק הבניה בחצר הוא הסתרת הנוף אשר היה נשקף מהבית (תוס' מבאר כי ניתן היה לראות את השדות של האבא מהבית והבנייה בחצר היתה גורמת לחסימת הראות אל עבר השדות).

לאור האמור עולה כי לשיטת רבינו תם הסתרת נוף הינה באופן עקרוני טענה נזיקית, אך בנסיבות המקרה הנדון בגמרא בעל הבית אינו זכאי לטעון להסתרת הנוף משום שעסקינן באחים שחלקו את נכסי הירושה שזהו מקרה החל בו דין מיוחד כאמור לעיל -האחין שחלקו הרי הם כלקוחות ואין להם דרך זה על זה ולא חלונות זה על זה – אך בכל מקרה אחר טענת הסתרת הנוף הינה טענה נזיקית אשר הניזוק זכאי לתבוע בגינה את מניעת הנזק והסתרת הנוף.

מהרלב"ח (שו"ת סי' מד) מביא את שיטת הרשב"א החולק על רבינו תם ומוכיח כי הסתרת נוף איננה טענה נזיקית ואין היא מקנה זכות למניעת בנייה. "וזה שבא לבנות כנגדו צריך להרחיק ארבע אמות כדי שלא יאפיל ואם הרחיק ארבע אמות אין יכול לעכב עליו והוא שלא יזיקנו הזק ראיה משמע שאין לו ליזהר אלא שלא יאפיל או שלא יזיקנו בראיה אבל אם הרחיק ארבע אמות והגביה בנינו כל כמה שרצה אין חשש אף על פי שמונע לו ההבטה מכנגד ויותר מבואר כתבו הרב עצמו ז"ל בתשובה אחרת סי' אלף קל"ב וסי' אלף פ"ה ששאלו ממנו"

הפתחי תשובה (חו"מ קנד סע"ק ח) הביא דברי הכנסת הגדולה שפסק כי שמעון שהסתיר בבניינו את חלון ראובן ובכך מונע מראובן להביט אל אורך הרחוב, אין בכך טענה, שכן היזק ראיה שנינו מניעת ראיה לא שנינו. המביט (ח"א סי' שכג) פסק כי הסתרת נוף יש בה טענה ולכן לא ניתן לחסום את חלון חברו ולמנוע ממנו הבטה אל הנוף.

בחוט השני (מילי דנזיקין סי' קנד סעי' ג עמ' ער) כתב כי מחלוקת הפוסקים לעניין חסימת חלון והסתרת נוף מתייחסת רק לבניה המתבצעת בשטחו הפרטי של הבונה, אבל בניה בשטח משותף כגון תוספת בניה בבית משותף הגורמת לחסימת חלון והסתרת נוף, הרי שלניזוק קיימת זכות למנוע את הבניה וזאת משום שהבניה מתבצעת על שטח שהניזוק עצמו שותף בו ולא ניתן לכפות עליו להינזק.

שו"ת הרא"ש (כלל ה סימן ג) דן במקרה בו מקום שמעון בבית הכנסת היה בשורה הראשונה ומקום ראובן היה מאחוריו. בשלב מסוים ראובן ביקש לבנות מחיצה בין מקומו למקום שמעון שלפניו. שמעון התנגד בטענה כי כעת מקום מושבו הוא בשורה הראשונה, אך אם תיבנה המחיצה מקומו כבר לא יהיה ראשון ובכך שווי מקומו ייפחת. ראובן השיב כי הוא חפץ להשביח את שווי מקומו ואין ביד שמעון לעכב עליו שכן המחיצה נבנית בשטח מקומו של ראובן.

על כך השיב הרא"ש: " יראה לפי דעתי שהדין עם ראובן, שבאלו שני מקומות שהם שותפין יש בהם כדאי לזה וכדאי לזה. ותנן (פ"ק דב"ב דף י"א) כל שאלו יחלק ושמו עליו חולקין. ועוד דאפילו שותפות אין כאן דראובן אין לו כח להשתמש בחלק שמעון ולא שמעון בחלק ראובן אלא שכנים הם וכל חד וחד בדידיה קא בנה....אמנם אם נהגו במדינות הללו כשמוכרים מקומות בבית הכנסת שמוכרים מושב הראש ביוקר והשני בפחות וכן כלם נפחתים לפי התרחקם ממושב הראש. אם עתה בחלוק מחיצה יפסיד מקום מושב הראש חשיבתו לא יוכל ראובן לחלק כי אדעתא דהכי קנה מקומו בפחות מדאי מושב הראש, שאם יוכל לעשות מקומו ראש למה נפחת דמי מקומו..."

מדברי הרא"ש עולה כי אם מנהג המדינה ששווי המקומות בבית הכנסת תלוי במיקום ועל דעת זאת רכשו המתפללים כל אחד את מקומו, הרי שלא ניתן לבנות מחיצה ולהסב נזק לבעל מקום המצוי בשורה קדמית יותר.

העולה מהדברים:

א) טענה בדבר הסתרת נוף איננה מקימה בהכרח זכות לעכב את הבניה שגורמת להסתרת הנוף.

ב) כיום אופי הבניה מאפשר בינוי אשר עשוי להסתיר נוף ובהתאם להוראות גורמי התכנון השונים, וממילא על דעת זו הדירה או הבית נבנו.

ג) בניה בשטח משותף או על ידי ניצול זכויות בניה משותפות כגון תוספת בניה בבית משותף, מקימה זכות למניעת הבניה.

ד) בנסיבות בהן קיים נוף ייחודי כגון חלון הפונה לים אשר מקובל כי יש בכך כדי להוסיף לשווי הדירה, אזי בהצטרף תנאים שונים עשויה לקום לבעל הדירה זכות למנוע בניה חדשה שתסתיר את הנוף הייחודי.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה.

לתגובות stern1416@gmail.com