האם מותר להפעיל עסק או משרד בבניין?

פעמים דיירים בבניין משותף מפעילים בדירת המגורים עסקים בהיקף פעילות מוגבל, כגון מתן שיעורים פרטיים, ייעוץ בתחומים שונים, פאנות, קוסמטיקה וכדומה. למרות שעסקים המופעלים בדירות המגורים מוגדרים בדרך כלל כעסקים קטנים ומטבע הדברים בדרך כלל הם אינם יוצרים מטרד לשאר הדיירים בבית המשותף, פעמים לקוחות יכולים ליצור הפרעות שונות וכמו כן הם עושים שימוש ברכוש המשותף כגון בחדר המדרגות, מעלית, חניה וכדומה, לאור האמור עולה השאלה האם בעלי הדירות בבית המשותף רשאים למנוע הפעלת עסקים פרטיים קטנים בבניין המשותף?

תשובה:

המשנה במסכת בבא בתרא (כ ע"ב) אומרת כי בני החצר המשותפת זכאים למנוע משותפם לחצר לפתוח או לנהל עסק מביתו שבחצר המשותפת וזאת מכוח הטענה כי תנועת הלקוחות המבקרים בעסק, עלולה ליצור הפרעת רעש שאיננה סבירה לבית המיועד למגורים.

בהמשך הסוגיא (כא ע"א) מביאה הגמרא ברייתא האומרת כי בני החצר זכאים למנוע משותפם לחצר לקיים פעילות של שירותי רפואה כגון רופא המקיז דם וכדו' (פעילות הרפואית שאינה מוגדרת כהצלת חיים) ומבאר רש"י שזכות המניעה מבוססת על טענה כי הבאים למרפאה עלולים ליצור רעש ולהפריע למגורים שקטים.

נחלקו הראשונים האם הברייתא האומרת שלשכנים קיימת זכות למנוע פעילות עסקית-רפואית(רופא המקיז דם), עוסקת בבני חצר אשר מבקשים למנוע משותפם לחצר את קיום הפעילות, או שהברייתא עוסקת בבני מבוי שאינו מפולש - מעין רחוב ללא מוצא – המבקשים למנוע משכנם במבוי לקיים את הפעילות, וזאת למרות שהפעילות מתקיימת בביתו הפרטי או בחצרו הפרטית של הרופא.

תוס' (כא ע"א תוד"ה אחד), הרמב"ן והרשב"א (כ ע"ב) סוברים כי גרסת הגמרא היא "בני החצר" וממילא בני מבוי אינם רשאים למנוע מבן המבוי שלהם לקיים פעילות עסקית בביתו הפרטי או בחצרו הפרטית, הרמב"ם(הלכ' שכנים פ"ו הלכ' יא) גורס כי הברייתא עוסקת בבן מבוי שגם הוא אסור בקיום פעילות עסקית בביתו הפרטי או בחצרו וזאת משום שהפעילות העסקית עלולה ליצור רעש והטרדה של בני המבוי.

השו"ע (חו"מ סי' קנו סעי א) פסק כשיטת הרמב"ם כי במבוי שאינו מפולש (רחוב ללא מוצא) אין לקיים פעילות עסקית מבלי לקבל את הסכמת כל בני המבוי, אך הרמ"א חולק ופוסק את שיטת הראשונים כי רק בן חצר יכול לעכב על שותפו לחצר מלקיים פעילות עסקית המייצרת מטרדי רעש הנגרמים על ידי הלקוחות, אבל בני מבוי אינם יכולים למנוע האחד מחברו מלקיים פעילות עסקית, וזאת למרות שהפעילות העסקית גורמת לכניסת קונים לתוך הרחוב (מבוי שאינו מפולש) שהם מתגוררים בו.

יש לציין, כי זכות המניעה קיימת רק באם לא הייתה קיימת התניה או הסכמה אחרת בין השותפים בחצר, אך אם התב"ע (תכנית בניין עיר) המקומית מתירה לקיים פעילות עסקית באזור המגורים, או שהקבלן בעת מכירת הדירות, ציין בחוזה המכר כי ניתן יהיה לקיים פעילות עסקית באזור המגורים, אזי ברור כי השכנים השתתפו ביניהם על דעת זאת, וממילא אין לשכנים זכות להתנגד ולמנוע את קיום הפעילות העסקית.

שיעורים פרטיים או קליניקה קטנה וכדומה

לאור האמור לעיל, כי הזכות לעכב קיום פעילות עסקית אפילו שהיא מתקיימת בתחום הבית הפרטי, מבוססת על נזק ההפרעה שהקונים גורמים בעת כניסתם לחצר המשותפת, יש לדון האם קיום פעילות עסקית שאיננה מייצרת מטרד, כגון הפעלת קליניקה קטנה או מתן שיעורים פרטיים, מצריכה את הסכמת השכנים.

הגמרא במסכת בבא בתרא (ס ע"א) אומרת כי הקונה בית שממוקם בגבול שבין שתי חצרות אינו רשאי לפתוח שני פתחים בביתו החדש באופן שיהיה לו פתח לכל חצר, וזאת משום שיצירת מעבר בין החצרות באמצעות פתיחת הבית לשני הכיוונים, גורמת לריבוי נכנסים ויוצאים לחצר, מצב המוביל להיקף שימוש רחב יותר בחצר. דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קנד סעי' ב) .

הרמ"א כהמשך לפסק השו"ע בעניין איסור פתיחת הבית לשתי החצרות, כותב כי אין לשותף לתת הרשאה לבני אדם זרים להיכנס לבית המשותף, באם חברו מתנגד לכניסת זרים, אך לחצר המשותפת יכול השותף לתת הרשאת כניסה, למרות התנגדות שותפו.

וביאר הסמ"ע (חו"מ קנד סע"ק ז) כי מקור פסק הרמ"א הוא מדברי המרדכי שמבחין בין שימוש בחצר לבין שימוש בבית. דברי המרדכי מבוססים על דברי הגמ' במסכת נדרים (מו ע"א ) האומרת כי לשיטת רבי אליעזר בן יעקב, למודר הנאה מחברו מותר להיכנס לחצר שהמדיר שותף בה, וזאת משום שהמודר טוען כלפי המדיר, כי הוא עושה שימוש בחלקו של השותף ובזכויותיו של השותף בחצר ואין הוא נהנה מזכויותיו של המדיר בחצר. לאור דברי הגמרא כתב המרדכי כי יש להבחין בין שימוש של המודר בחצר השותפין לבין שימוש בבית השותפין. יסוד ההבחנה נובע מכך ששימוש בחצר הוא בדרך כלל שימוש זניח ללא משמעות וערך מיוחד (כגון מנוחה קלה בחצר וכדו') וממילא גם המדיר בדרך כלל מוותר ולא מתייחס או נותן חשיבות ממשית לשימוש של מודר ההנאה בחצר, אבל שימוש בבית הוא שימוש משמעותי, וממילא ברור כי המדיר מייחס חשיבות רבה לשימוש בבית, ולכן למודר יהיה אסור לעשות שימוש בבית למרות שהוא טוען כי השימוש נעשה בזכויות השותף השני.

לאור הדברים הקשה הסמ"ע, מדוע השו"ע פסק שאין לפתוח בית לשתי חצרות בשל הגדלת השימוש בחצר והרי לכאורה על הילוך בחצר אין בעל החצר מקפיד, וממילא לכאורה אין סיבה לאסור לפתוח בית לשתי חצרות.

ותירץ הסמ"ע כי יש להבחין בין שני סוגי השתמשויות בחצר: אדם זר שנכנס לחצר ועושה בה שימוש לקיצור דרך או למנוחה קלה זו השתמשות אקראית ועראית שאין אדם מקפיד עליה ולכן גם למודר הנאה יהיה מותר לעשות שימוש כזה בחצר השותפין, אבל פתיחת בית לשתי חצרות כאשר בבית יש דיירים והבית פעיל באופן תמידי, הרי שהפתיחה הכפולה תוביל לשימוש קבוע ומשמועתי בשתי החצרות, שימוש זה מוגדר גם "כריבוי דרך" אשר אנשי החצר מקפידים ואינם חפצים בהעמסת שימושים בחצר, ובריבוי משתמשים בה, וממילא פתיחת הבית לשתי החצרות נאסרה.לאור דברי הסמ"ע עולה בבירור הבחנה בין שימוש משמעותי לבין שימוש אקראי.

העולה מהדברים:

א) לאור האמור עולה כי שימוש ארעי כגון כניסה של אנשים בודדים לחצר לצורך הגעה לדירה בבניין שמתקיים בה שיעור פרטי או קליניקה וכדומה אין בשימוש הנ"ל הקפדה וממילא הוא יהיה מותר, ומשכך אין לבעלי הדירות בבניין זכות למנוע או לעכב קיום פעילות כזו.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה המושפעת מהנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לתגובות stern1416@gmail.com