תוספת בניית מרפסת מעל מרפסת סוכה

המשנה במסכת בבא בתרא ( נז ע"א) עוסקת באפשרות של רכישת זכות וחזקת שימוש בקרקע או בחצר חברו. כך לדוגמא אומרת המשנה כי הצבת תנור בחצר חבירו או גידול תרנגולים בה, יכולים ליצור בתנאים מסוימים זכות שימוש בחצר וזאת למרות שעושה השימוש איננו בעליה של החצר, איננו שותף בה ואף אינו משלם לבעל החצר דמי שימוש.

דוגמא נוספת לחזקת השתמשות (ב"ב ו ע"ב) היא שימוש בכותל חברו לצורך הצבת קורות בית או קורות לסוכה עליו, כך אומרת הגמרא כי בתנאים מסוימים בעל הקורות קונה זכות שימוש בכותל וזאת למרות שבעל הקורות לא שילם לבעל הכותל דמי שימוש.

בניגוד לחזקת קרקעות הנרכשת באמצעות החזקה של שלוש שנים בקרקע מכוח טענה של רכישה, קבלת מתנה או ירושה, ביחס לרכישת חזקת השתמשות נחלקו הראשונים האם נדרשת החזקה של שלוש שנים מכוח טענת רכישה, ירושה או מתנה.

ב. האם חזקת שימוש דורשת שלוש שנות החזקה?

יש הסוברים ( רא"ש סי' יא, תוס' ב"ב כג ע"א ד"ה והא, רבינו יונה) כי חזקת שימוש דינה ככל חזקת קרקעות, שכן חזקת השימוש מקנה הלכה למעשה זכות בעלות מסוימת שאומנם איננה בעלות על גוף המקרקעין, אך יש בה כדי להגביל במידת מה את זכות הבעלות של בעלי המקרקעין.

שיטת הרמב"ן (ב"ב נט ע"א), מרדכי (סי' תע), רשב"ם (הובאו דבריו בתוד"ה ואי חבריה בטינא ב"ב ו ע"ב) טור (חו"מ סיק קנד) ועוד ראשונים, כי חזקת השתמשות איננה דורשת שימוש והחזקה של שלוש שנים כפי הנדרש בחזקת קרקעות, אלא עם שתיקת בעל הקרקע ואי מחאתו בעושה השימוש, הרי שנוצרת זכות השימוש.

סברת הראשונים כי חזקת השתמשות איננה דורשת שימוש רציף של שלוש שנים מבוארת בדברי הטור (חו"מ סי' קנג) שיש להבחין בין חזקת קרקעות אשר קיימת רגילות לכתוב בגינה שטר רכישה או ראיה, לבין חזקת השתמשות שאין רגילות לכתוב בגינה שטר.

ממילא ביחס לחזקת בעלות בקרקע הרי שרגילות כתיבת השטר ושמירתו במשך שלוש שנים יוצרת לבעל הקרקע המקורי זכות טענה ודרישה כלפי המחזיק הטוען לבעלות כי הוא יציג את שטר הרכישה שלו, ולכן דין החזקה חופף ומקביל לתקופת שלוש השנים בה מחזיקים את השטר.

אבל ביחס לחזקת השתמשות אשר אין רגילות לכתוב בגינה שטר, ממילא החזקה מיידית בקרקע ועשיית שימוש בה ללא מחאת בעלי הקרקע, יוצרת את זכות וחזקת השתמשות באופן מיידי ומבלי להכפיפה לתקופת שלוש השנים של שמירת השטר אשר אין רגילות לכותבו בגין זכות שימוש בקרקעות. (לאור האמור עולה כי בשימושי קרקע אשר קיימת בגינם רגילות לכתוב שטר, ייתכן כי החזקה תתגבש בתום שלוש שנים ולא מיידית).

עוד נחלקו הראשונים האם חזקת ההשתמשות מתגבשת מיד (עי' רמבן ב"ב נט ע"א, רמבם הלכ' שכנים פ"ז ה"ו) או רק לאחר שלושים יום (ראב"ד הלכ' שכנים פ"ז הלכ' ו).

וביאר הקצות החושן וכן החזון איש (ב"ב סי' יא) כי תקופת השלושים יום לרכישת חזקת השתמשות יכולה להיות אף קצרה יותר וזאת באם ברור או ידוע שבעל הקרקע מודע לשימוש הנעשה בשטחו ובכל זאת הוא שותק ואינו מוחה.

ג. האם נדרשת טענת קניתי או קיבלתי במתנה כדי ליצור זכות שימוש בקרקע?

חזקת בעלות בקרקע נוצרת באמצעות החזקה בפועל של הקרקע כגון באמצעות ישיבה בקרקע או עיבודה בצירוף טענת רכישת הבעלות שהיא למעשה מתן הסבר על מקור הזכות לשבת בקרקע או לעבד אותה (כגון טענת רכשתי, קיבלתי במתנה וכדו' (עי' ב"ב מא ע"א).

לעניין חזקת תשמישים נחלקו הראשונים האם בנוסף לעשיית השימוש בקרקע נדרשת טענה המנמקת את מקור הזכות לעשות שימוש בקרקע . יש הסוברים (רשב"ם ב"ב מא ע"א, רבינו יונה ו ע"ב ו-כג ע"א) כי חזקת שימוש דורשת טענה כפי שבחזקת קרקעות נדרשת טענה המסבירה את החזקת הקרקע. אך יש ראשונים (ריב"ם ב"ב ו ע"ב תוד"ה והא, רמב"ן, יד רמה נט, ועוד) הסוברים כי חזקת תשמישים איננה נצרכת לטענה, אלא די בהחזקה היוצרת חזקת שימוש.

סברת הראשונים היא כי מאחר וזכות שימוש יכולה להירכש מכוח מחילת בעל הקרקע, ממילא די בעצם השימוש כדי ליצור חזקה וזאת משום שיש להניח כי בעל הקרקע הסכים ונתן לעושה השימוש את הסכמתו ואת הזכות לעשות שימוש בקרקע.

בקצוה"ח (קנג סע"ק ג) הוסיף לבאר כי ביחס לחזקת שימוש הרי שעצם ההשתמשות בקרקע היא למעשה הקניין של זכות השימוש, וכגון מי שחפץ לקנות זכות לעשות שימוש בפירות הקרקע, הרי ברור כי עצם אכילת הפירות או איסופם מהמטע, הם מעשי הקניין לרכישת הפירות ומעשה קניין לקניית זכות השימוש, וממילא ביחס לחזקת השתמשות לא נדרשת טענה (קניתי, קיבלתי במתנה וכדו') כי עצם השימוש הוא מעשה הקניין.

העולה מהדברים:

א. נחלקו הפוסקים האם חזקת תשמישים דורשת החזקת שלוש שנים עם טענה (עי' שו"ע חו"מ קנג סעי' ב וסעי טז וברמ"א שם, סמ"ע סע"ק לב בביאור שיטת הרמ"א, ש"ך סע"ק יא נתיבות המשפט סע"ק יג).

ב. בניין שבעת בנייתו נבנו בו מרפסות וכך נמכרו הדירות לבעלי הדירות, הרי שלא ניתן לבנות מעליהן מרפסת באופן שלא מאפשר בניית סוכה במרפסת התחתונה שכן בעל המרפסת התחתונה רכש גם את הזכות על אוויר המרפסת בין השאר לצורך בניית סוכה.

ג. בניין שבעל דירה הוסיף מרפסת לדירתו, הרי שאיננו רכש חזקת שימוש באוויר החצר המשותפת ובאופן המונע מבעלי דירות נוספות בבניין המשותף לבנות מרפסת, שכן אוויר החצר הוא רכוש משותף, ואי מחאת בעלי הדירות על בניית המרפסת התחתונה או על עשיית השימוש בה לבניית סוכה, אינם מהווים ראיה כי בעלי הדירות הנוספות מחלו על זכות השימוש ואין בשתיקתם כדי הקניית זכות שימוש וחזקת תשמישים, אלא רואים את שתיקת בעלי הדירות כנובעת מהעובדה שעשיית השימוש על ידי בעל המרפסת התחתונה, לא הזיקה להם עד כה וממילא הם לא מחו. כמו כן יש הסוברים כי עשיית שימוש קצר מועד של שבוע בשנה, אין בו כדי להקנות זכות וחזקת שימוש.

ד. במקרה בו בעל המרפסת התחתונה קיבל את אישור השכנים לבניית מרפסת סוכה, אזי יש לומר כי שאר בעלי הדירות מחלו והעמידו לבעל המרפסת זכות שימוש באוויר החצר המשותפת לצורך בניית סוכה וממילא אין לבעלי הדירות הנוספות בבניין לבנות מרפסת המונעת הקמת סוכה במרפסת התחתונה.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לתגובות: stern1416@gmail.com