על מי החובה לזפת את הגג מפני הגשמים?

הגמרא (בבא מציעא קיז ע"א) דנה במקרה בו בעליה של קומת קומת הקרקע תבע מאת שכנו המתגורר בקומה שמעליו למנוע נזילות מים הגורמות לו לנזקים.

בעניין זה מביאה הגמרא מחלוקת על מי מוטלת החובה לתקן את תקלת האיטום. ר' חייא בר אבא סובר כי על בעל הדירה שבקומה העליונה מוטלת החובה לשאת בעלויות התיקון הגג ור' אלעי משום ר' חייא בר יוסף סובר כי בעל הדירה החתונה נדרש לתקן את תקלת האיטום. בהמשך הסוגיה מבארת הגמרא כי ייתכן שמחלוקת האמוראים הינה מקבילה ונובעת ממחלוקת תנאים של רבי יוסי ורבנן.

ידועה שיטת רבי יוסי (בבא בתרא כה ע"ב ובסוגיות נוספות) כי בנזקים מסוימים (נזקים שאינם נזקים ישירים – גירי דיליה) על הניזק להרחיק עצמו, וממילא אם הניזק חפץ במניעת התרחשות הנזקים עליו לשאת לבדו בכל העלויות הנדרשות לכך.

נתיבות המשפט (חו"מ סי' קנה סע"ק יח) מבאר את סברת רבי יוסי, כי אומנם בדרך כלל מחולל הנזק הוא הנושא באחריות הנזיקית ובחובת התשלומים, אבל בנזקים הנגרמים משימוש מותר וסביר של בעל נכס בקניינו הפרטי, הרי שלא ניתן להשית על בעל הנכס אחריות נזיקית שכן משמעותה המעשית של אחריות זו היא איסור השימוש בקניינו הפרטי ובנכס שבבעלותו, וממילא לשיטת רבי יוסי (ב"ב כה ע"ב) מותר לבעל החצר לטעת אילן בחצירו וזאת למרות ששורשי האילן עשויים להזיק (בשלב מסוים) לבור המים המצוי בחצר הסמוכה.

דין זה נפסק להלכה (שו"ע חו"מ סי' קנה סעי ד) עם ההבחנה בין נזקי מים המוגדרים כגירי דיליה בהם המזיק נושא באחריות נזיקית, לבין נזקים שאינם נגרמים באופן ישיר על ידי המזיק או בעל הנכס "היו מימי העליון יורדים על התחתון ומזיקין אותו, אם אין שם מעזיבה בענין שכששופך מימיו מיד יורדים לתחתון ומזיקים אותו חייב לסלק היזקו, ואם יש מעזיבה שהמים נבלעים בה ואינם יורדים מיד אלא לאחר מכן יורדים ומזיקים אינו חייב לסלק היזקו..."

ב. אחריות נזיקית בגין נזילת מי גשמים

בהמשך לפסק השולחן ערוך בעניין נזקי המים (חו"מ קנה סעי' ד) פסק הרמ"א להלכה את שיטת הריב"ש (סי' תקיז) כי ביחס למי גשמים היורדים מגג הקומה העליונה ומזיקים, הרי שאין נזק זה מוגדר כגירי דיליה ואין בעל הקומה העליונה נושא באחריות נזיקית "... וכל זה במי תשמישו דבעל העליה ששופך על העליה, אבל אם ירדו גשמים על העליה ויורדין למטה, על הניזק לתקן שלא יוזק" (עי' ביאור הגר"א סי' קנה סע"ק יא בעניין ההבחנה בין נזק שאינו גירי דיליה לבין נזקי גרמא).

הקשו האחרונים (ש"ך סי' קנה סע"ק ג, סמ"ע סי' קנה סע"ק טו) שביחס לאחריות הנזיקית בגין ירידת מי גשמים לכאורה הרמ"א סותר את עצמו: מפני שבעניין נזקי המים היורדים מגג הקומה העליונה (סי' קנה) פוסק הרמ"א כי בעל העליה איננו נושא באחריות נזיקית וככל ובעל הדירה התחתונה חפץ במניעת נזקי מי הגשם, הרי שעליו לתקן את האיטום ולשלם על כך מכיסו, ואילו בעניין חלוקת אחריות ניהול הבית המשותף (סי' קסד סעי' א) פוסק הרמ"א לכאורה הפוך, ומטיל את אחריות תיקון נזקי הגג על בעל הדירה העליונה ולא על בעל הדירה התחתונה כפי שפסק בסי' קנה.

בביאור שיטת הרמ"א כתב נתיבות המשפט (חו"מ סי' קסד סע"ק ב) כי יש להבחין בין פסקי הרמ"א אשר אינם עוסקים באותה הסיטואציה ומשכך קיים שוני בפסיקה. בסי' קסד העוסק בדיני השותפות וניהולה פוסק הרמ"א את שיטת הרא"ש ומטיל את האחריות הנזיקית על בעל העליה, משום שבמקרה הנ"ל בעל הקומה התחתונה ובעל הקומה העליונה התקשרו בהסכם שיתוף המסדיר בין השאר את עניין האחריות על תיקון תקלות האיטום ומניעת נזקי מי הגשמים, ולכן חלוקת האחריות ביניהם מתבצעת בהתאם למוסכם בין השותפים, אך לעומת זאת בסי' קנה אין בין בעלי הדירות הסכמה בעניין תיקון תקלות האיטום, וממילא על בעל הדירה התחתונה לטפל בנזקי המים ובתקלות האיטום שהם אינם בגרימת בעל הדירה העליונה (נזקים שאינם גירי דיליה) וזאת בהתאם לדיני הנזיקין והאחריות הנזיקית.

העולה מהדברים:

א. מעיקר הדין בעניין נזקי מי הגשמים הנוצרים באופן טבעי ושלא ישירות על ידי בעלי הדירות, הרי שעל הניזק להרחיק עצמו וממילא אין בעלי הדירות בבית המשותף מחויבים לשאת בהוצאות הזיפות והאיטום של הרכוש המשותף.

ב. למעשה המנהג הנפוץ כיום כי כל בעלי הדירות בבית המשותף נושאים בעלויות החזקת הרכוש המשותף ובעלויות זיפות הגג ותיקון האיטום.

ג. בבתים אשר תקנון הבית המשותף מורה על אופן חלוקת הוצאות החזקת הרכוש המשותף ועל איטום הגג המשותף מפני חדירת מים, הרי שיש לנהוג בהתאם להוראות התקנון המחייב את בעלי הדירות.

ד. ביחס לאיטום מרפסת פרטית או גג פרטי, הרי שמעיקר הדין על הניזק להרחיק עצמו בניזקים שאינם גירי דיליה, אך כבר נהגו בעניין זה (מנהג שיש לו סמך בדין), כי בעל רכוש פרטי נושא באחריות למנוע דליפת מי גשמים הבאים מרכושו הפרטי וממילא עליו לשאלת בעליות הזיפות והאיטום של המרפסת או הגג הפרטי .

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לתגובות stern1416@gmail.com