בשנים האחרונות, לאור התמעטות שטחים פתוחים לבניה ולאור עידוד ממשלתי ומתן תמריצים לפרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי, ניתן לראות פרויקטים אלה צצים באזורים עירוניים המאוכלסים כבר שנים רבות. לאחר תיקונים בחוק, כל הגורמים השותפים לפרויקטים אלה- דיירי המבנים המחודשים, היזמים וגם העיריות יוצאים מורווחים. עם זאת, תמ"א 38 או פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים אשר נדרשת השקעה רבה בכדי להוציאם לפועל.
הם דורשים אישורים רבים מצד הרשויות והבנה והסכמה מוחלטת בין הדיירים לבין עצמם, ובינם לבין היזם. אם החלטתם לצאת לדרך עם פרויקט כזה בבניין מגוריכם, כדאי שכבר מתחילת התהליך תהיו מלווים ביעוץ משפטי לכל צעד שנעשה.
השינויים שעבר חוק תמ"א 38 בשנים האחרונות
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ובקיצור תמ"א 38 נועדה לתת במקור מענה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. במשך השנים נוספו לחוק תיקונים שנועדו לתת תמריצים ועידוד הן ליזמים והן לדיירים. התיקון הראשון היה היתר ליזם להוספת קומה אחת עליה יקבל פטור ממס.
תיקון שני היה האפשרות לפרויקט פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38- הריסת המבנה כליל כך שהדיירים יקבלו מבנה חדש עם תוספות כמו מחסנים, חניה ומעלית ועבודת היזם תהיה קלה יותר. תיקון שלישי הותיר ליזם לבנות 2.5 קומות נוספות בבניין ולדיירים ניתנה האפשרות להוסיף לדירתם גם ממ"ד ומרפסת שמש.
כך הפך הפרויקט למשתלם עבור כל הנוגעים בדבר ופרויקטים כאלה החלו לצאת לדרך בסדר גודל משמעותי. ככל שיצאו יותר פרויקטים כאלה לדרך, ראו הדיירים כי אין מדובר על תהליך פשוט, כי מחלוקות מתעוררות בין הצדדים הנוגעים בדבר והבינו כי יש ממה להזהר.
מדוע חשוב הייצוג המשפטי בפרויקטים אלה ?
באופן עקרוני, הן היזם והן דיירי הבניין המחודש מעוניינים לראות את הפרויקט אליו נכנסו יחד מסתיים באופן המוצלח ביותר, אך האם מוצלח מבחינת הדיירים הוא בהכרח המוצלח ביותר מבחינת היזם? לא בהכרח. הדיירים רוצים בסופו של תהליך ארוך לקבל תוצאה מצוינת: דירה גדולה וחדשה הבנויה באופן איכותי בתוך מבנה חדש עם כל התוספות.
היזם, לעומת זאת, מעוניין להרוויח את המקסימום מן הפרויקט ועושה חישובים קרים של הכנסות לעומת הוצאות ושל הרווח נטו. על מנת להרוויח יותר, הוא ינסה להוזיל עלויות בדרכים שונות כך שהמוצר הסופי עלול להיות איכותי פחות. לכן, הדיירים צריכים לגלות ערנות לאורך כל הדרך, לדעת היטב מה מבטיח היזם ולבדוק כי הוא אכן עומד בהבטחותיו.
הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא לחתום על חוזה בגיבוי עורך דין המומחה בתחום שישים לב לכל האותיות הקטנות. בחוזה זה תיקבע רמת העבודה של היזם, זמן העבודה הצפוי ואסור כי יחסר ממנו אף פרט. עורך דין מומחה בנדל"ן בכלל ובפרויקטי תמ"א 38 בפרט ידאג לכך שאף פרט לא ייפול בין הכיסאות והכל יהיה ברור ומובן לכולם. בנוסף, במידה והיזם לא יעמוד בכתוב בחוזה, עורך הדין יוכל גם לעמוד לצידכם במצב של תביעה. עליכם כדיירים לא ליפול למלכודת דבש שיציב לכם היזם, כמו הצעה להיתרי בניה גדולים יותר שיוענקו לכם או תוספות מפתות. יתכן גם כי ינסה להציע לכם לקבל עורך דין מטעמו. אל תסכימו לכך או לכך. גם אם היזם הוא בעל מקצוע טוב וישר אך מורכבות הפרויקט דורשת ליווי משפטי צמוד מטעמכם וידיעה מה מגיע לכם במקרה בו מתגלים ליקויים בבניה.
לבחור בעורך דין מומחה בתחום
בשל מורכבותו של פרוייקט נדל"ן בכלל ופרוייקט מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38 בפרט, אל תתפשרו על מקצועיותו של עורך הדין אותו אתם בוחרים. בשל ההיצע הרב של עורכי הדין שישנו היום בשוק, עורכי דין רבים לוקחים על עצמם תיקים מתחומים שונים ולמעשה אינם מתמקדים בתחום אחד.
אל תתפתו לקחת עורך דין אשר שאינו מכיר היטב את התחום המציע מחיר זול. בחרו עורך דין מומחה במקרקעין אשר מתמקד בתמ"א 38. רק עורך דין כזה מכיר את החוקים בנושא על כל סעיפיהם ויוכל לוודא כי החוזה עליו אתם חותמים מבטיח לכם את המקסימום וכי במהלך העבודה נשמרות כל הזכויות המגיעות לכם. במידה ולא קיבלתם את המגיע לכם על פי חוק, עו"ד מומחה בתחום ייצג אתכם נאמנה.