התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 - סקירה

כך יוצרים שינוי בלב אזור ותיק

החולשה יכולה לבוא לידי ביטוי מבחינה פיזית ו/או חברתית, כאשר קיים קשר הדוק בין השניים. בשל כך, השיקום כולל מספר מהלכים במקביל: בתים ישנים במיוחד נהרסים לחלוטין במסגרת "פינוי בינוי", בתים במצב טוב יותר הזקוקים לחיזוק, במיוחד בהתייחס לעמידותם בפני רעידות אדמה, עוברים שיפוץ מסגרת תמ"א 38. בנוסף, משקיעה הרשות המקומית משאבים בשיפור השירותים הניתנים לתושבי השכונה, בין אם אלה גני משחקים, הקמת מרכז קהילתי או מרכז מסחרי.

להתחדשות עירונית זו ישנה מטרה נוספת, מעבר לשיפור איכות חייהם ובטיחותם של התושבים. כיום ידוע על מצוקת דיור שנוצרת בשל היעדר מקום בעיקר בעיר המרכז, ועל המתנה ארוכה של זוגות לדירה שתתאים לצרכיהם. לכן, תהליך זה כולל גם את המטרה לנצל טוב יותר את הקרקע ולאכלס בה כמות גדולה יותר של דיירים. בין אם מדובר על תהליך של פינוי בינוי, תמ"א 38 או שיפוץ מבנה על ידי יזם פרטי ללא התערבות הרשויות, המבנה החדש יכלול בהכרח מספר דירות וקומות רב יותר, בסדר גודל של פי כמה וכמה ממספר הדירות והקומות שהיו במבנה המקורי.

דיירי הבניין המקוריים לרוב מפונים מביתם למען מטרה זו. הרווח שלהם מן התהליך הוא הגדלת הדירות- הוספת ממ"ד שחסר בד"כ במבנים ישנים, מרפסת שמש, חניה מסודרת ומעלית וכן מבנה בטוח ועמיד יותר בפני רעידות אדמה. הקבלן אשר עוסק בבניה זוכה למספר דירות הנבנות מעבר לדירות המקוריות העומדות לרשותו. הצורך בשינוי ושיפור התשתיות ותוספת של זוגות צעירים לשכונה בה מרבית האוכלוסייה היא מבוגרת מביאה רוח רעננה לשכונה.

ביצוע התהליך בתשומת לב יאפשר את הצלחתו

ארצנו היא ארץ שבה כל מ"ר מנוצל וכל שימוש בשטח פתוח יפחית עוד מן השטחים הירוקים והפתוחים אשר גם כך מתמעטים יותר ויותר. בנוסף, אחת המצוקות הקשות בארץ היא מצוקת הדיור אשר גורמת לכך שמחירי הדירות בארץ רק הולכים ומאמירים ובהחלט לא נעצרים. הביקוש הרב לעומת ההיצע הדל הם שלא נותנים לשינוי המיוחל של ירידה במחירי הדירות להתרחש. לכן, כל תהליך של ניצול טוב יותר של קרקע אשר כבר עכשיו משמשת למגורים הוא מבורך ויכול לתרום רבות, במיוחד לשכבות החלשות אשר אין בידן די כסף בכדי להתמודד עם רכישת דירה בתנאים הקיימים.

ניצול טוב יותר של הקיים, טיפוח מבני המגורים הקיימים והפיכת כל מבנה לכזה היכול לספק מגורים לעשרות משפחות במקום מספר משפחות בודדות הוא תהליך מבורך. זאת כמובן בתנאי שיתבצע בצורה נכונה ועם כל תשומת הלב הראויה. יש לקחת בחשבון כי עבור הדיירים הוותיקים, לרוב אוכלוסיה מבוגרת שרק מעוניינת בחיים שקטים ושלווים, "פינוי בינוי" ואפילו תמ"א 38 הם מהלכים לא רצויים. עבור אדם מבוגר המעבר לדירה אחרת באופן זמני, התעסקות בקבלת הסדר פיצויים ובכל הנובע מן התהליך הוא כאב ראש לא קטן. לכן יש לבצעו בעדינות, סבלנות ורגישות. כל עוד הגורמים המבצעים את תהליך ההתחדשות עושים זאת ולא מונעים רק משיקולים קרים, התהליך בהחלט יצליח ויתרום לטווח ארוך.

התחדשות עירונית לא רק מגדרה עד חדרה

אם בודקים לעומק, ניתן לראות כי תהליכי התחדשות עירונית מתרחשים בעיקר בערים שונות במרכז הארץ, כמו רעננה, פתח-תקווה, רמת-גן, גבעתיים, תל-אביב, גבעת שמואל, בת-ים, יהוד, נס-ציונה, בית שמש, ירושלים ועוד. אמנם הצפיפות במרכז הארץ אכן גדולה יותר מאשר בפריפריה, אך לא מדובר רק על התחשבות בצרכי התושבים אלא גם על שיקולים כלכליים של ערך הקרקע.

עם זאת, דווקא בערים קטנות בצפון ובדרום הארץ, כאלה שכונו בעבר או מכונות עדיין "עיירות פיתוח" בהחלט יש מקום לביצוע תהליכי התחדשות ולהחלפת מבני הרכבות הישנים הנפוצים מאוד בערים אלו במבנים חדשים שיספקו לתושבים תחושת רעננות וגם ידיעה כי הסיכוי כי ביתם יהרס ברעידת אדמה נמוך יותר. בניה מחודשת במקומות אלה יעודד הגעת אוכלוסיה צעירה ואיכותית לפריפריה ויגשר מעט על הפערים בין פריפריה ומרכז.