הצעדים החשובים לקראת קניית דירה יד שנייה
איך תבטיחו שרכישת דירה יד שנייה תהיה מוצלחת? איזה בדיקות יש לעשות? על מה לשים דגש? ממה צריך להיזהר? הנה כל התשובות
דירות אפשר לקנות או מקבלן או מיד שנייה. בפועל, רוב המכירות הן יד שנייה בגלל מחסור בקרקעות, היצע מוגבל של פרויקטים חדשים, מחירים גבוהים של דירות מקבלן וביקוש גבוה גם בפרויקטים מהסוג של "מחיר למשתכן". עם זאת, צריך לזכור שיש הבדל בין קניית דירה יד שנייה לעומת דירה חדשה.
צעד ראשון: בדיקה משפטית
מבחינה משפטית, הצעד הראשון הוא לבדוק את הזהות של מי שמציג עצמו כבעל הדירה. זה אולי נשמע מובן מאליו, אבל לא מעט עסקאות מן הסוג הזה מסתיימות במפח נפש ובניסיונות הונאה. בשביל לחתום על חוזה בראש שקט, רק צריך לדרוש מהמוכר להציג מסמכים מזהים ופרטים מזהים נוספים – במיוחד אם הוא פועל כמיופה כוח של אחר.
לאחר מכן, בודקים את פרטי הבעלים הרשום של הנכס במרשם המקרקעין, מה כתוב במסמכי רישום הבית המשותף ובתקנון, ומהי מהות הזכות הנמכרת: בעלות, חכירה, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים, זכות להירשם כחוכר או זכות להירשם כחוכר לדורות.
צעד שני: בדיקה כלכלית
התקדמתם למשא ומתן על המחיר? זה הזמן לבצע חישוב משכנתאות ולבדוק מה ההחזר החודשי שאותו אתם יכולים להרשות לעצמכם. באופן עקרוני, כלל המפתח הוא לשמור על החזר חודשי של עד שליש מההכנסה הפנויה. אם אתם מרוויחים כמשק בית 20 אלף ש"ח בחודש נטו, מומלץ להתחייב להחזר של עד 6,600 ש"ח בחודש. אם לעומת זאת המשכורת היא 10 אלף ש"ח בחודש נטו, ההחזר החודשי המומלץ יהיה 3,300 ש"ח – וכן הלאה.
היתרון של דירה יד שנייה הוא שלרוב תשלמו עליה פחות. גם אם משווים בין דירה מקבלן באותה שכונה ובאותו סטנדרט, פערי המחירים יכולים להגיע ל-10% ומעלה. מצד שני, חשוב לבחון כל מקרה לגופו כי יש מקרים שבהם דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע ואזורים בביקוש גבוה שבהם הפערים בין דירה מקבלן ליד שנייה נמוכים עד לא קיימים.
צעד שלישי: בדיקת הסביבה
הדירה שבה אתם עומדים לגור צפויה להשפיע בצורה דרמטית על איכות החיים שלכם ושל המשפחה. זה אומר שאתם חייבים להגיע לסיור בנכס ובסביבה, לראות מי השכנים, לבדוק כמה מוסדות לימוד וחינוך יש שם, לבחון את מספר תחנות האוטובוס, להסתכל על התשתיות, לקבל נתונים על מצב סוציו-דמוגרפי וכן הלאה.
ככל שתשקיעו יותר זמן בהכנת שיעורי הבית מבחינת התאמת הדירה שאתם רוכשים לסביבה שמתכתבת עם סגנון החיים שלכם, כך תרגישו שעשיתם עבודה טובה יותר. זה כמובן רלוונטי גם לדירות חדשות מקבלן.
צעד רביעי: חוזה
אפילו אם הכול מתקדם כשורה ואתם כבר נמצאים פסע מחתימה על החוזה, הימנעו מבקשה של המוכר לחתום על זיכרון דברים. הסיבה היא שמדובר על מסמך משפטי מחייב, שבגינו תצטרכו לשאת בקנס אם בכל זאת תתחרטו על רכישת הדירה, אז אין באמת סיבה לעשות את זה.
מה שכן תהיו חייבים לחתום עליו הוא כמובן חוזה מסודר. ודאו שבחוזה יש פרטים מלאים בנוגע למועד הכניסה לדירה, הסדרי התשלומים ועלויות נוספות. אם הזמנתם שירות בדק בית והתגלו ליקויים, פרטו בכתב כל הסכמה בעל פה לגבי תיקון שלהם. בנוסף, התייעצו עם עורך דין וחשבו עלויות שוטפות כמו ארנונה, ועד בית וכדומה.
* כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.