ראיון עם מנהל פרוייקט נופי אלעד | מראיין: גור אלמוג
שלום רב – החברה שלכם -חברת נופים נדל"ן רכשה קרקעות סביב העיר אלעד וגם משווקת אותם לציבור. בשונה מחברות אחרות החברה השקיעה סכומים של מיליונים ברכישת קרקעות תשלומי יסים וכדומה. בעקבות ההתעניינות בקרקעות הללו ביקשנו לשוחח איתך על הביטחונות, הכדאיות וכל מה שקשור, לרבות אופן פעילותן של חברות אחרות בתחום!
"אכן חברת נופים נדל"ן רכשה את הקרקע שהיא מוכרת – כך שלרוכש יש 100% בטחונות – הוא קונה ישירות מבעלי הקרקע –לא תיווך לא אופציה, "קנית קיבלת", הרישום של הערת האזהרה בטאבו יוצא ביום בו בוצע התשלום והדיווח לרשות המיסים גם הוא נעשה באופן מידי הכל כדרישת החוק. על מה שקורה בחברות אחרות צריך לשאול את החברות האחרות, אני לא רוצה להתייחס לאף חברה ספציפית. בן אדם צריך לדעת לא להתפתות לקנייה מחברות שאין להם גב כלכלי".
חברות אחרות אחרות לוקחות אופציה או מתווכות בין הקונה לבעלים מבלי שהקונה ידע מי הבעלים – מה היתרון של חברת נופים נדל"ן?
"ברור שכאשר אתה מבצע עסקת רכישה מגורם שאינו הבעלים הישיר של הקרקע, אתה לוקח סיכונים מסוימים – חלק מסיכונים אלו לדוגמא, שהאופציה לא תמומש ולמעשה אתה לא תקבל שום קרקע! כל אחד יעשה ככל שהוא מבין, אני באופן טבעי ממליץ למי שמתעניין לרכוש רק בחברת נופים נדל"ן. בחברה שלנו – הכל מנוהל בדיוק על פי הספר – כמו בבית מרקחת, ולשם כך לקחנו מותג מוביל בתחום עריכת הדין את המשרד של עו"ד אריה ליבוביץ, על מנת שילווה את החברה – עם כל העלויות שכרוכות בכך וכרוכות בכך עלויות.
אבל בוא נחזור לשוחח על הקרקעות עצמם".
לפני שישבנו, השמעת לי הקלטה של אחד מבכירי מחלקת ההנדסה באלעד, שאומר על רכישת הקרקעות במזרח העיר שזה "הימור אבל הימור בטוח" אבל אתה מסרב לחשוף את ההקלטה לציבור – יכול להיות שהוא יודע משהו שאנחנו לא יודעים?
"תראה אני מייצג את חברת נופים נדל"ן – כל אחד יעשה את הבדיקות שלו, באופן טבעי הגורם שהשיג את ההקלטה לא רוצה להיחשף. אבל ברור שלמידע הזה ישנה משמעות מסויימת אך העיקר הוא הבנת הכדאיות ויתרונות הקרקע כפי שנפרט עוד מעט".
מדוע החברה סבורה שהקרקע הזו היא השקעה כדאית, בטוחה ולמעשה הזדמנות להרוויח.
"חשוב להבין החברה לקחה שמאי, ובשונה מחברות אחרות שלוקחות אופציה שכמעט לא עולה כסף ומשווקים לציבור במקרה של נופים נדל"ן החברה שילמה סכומים עצומים לרכישת הקרקע, תשלומי מיסים ורישומים, והיא לוקחת בחשבון שחלק מהקרקע יישאר בידיה כהשקעה לעתיד.
עוד חשוב להבין שבמקרקעין בסוף הכל סובב סביב שלושה נושאים "לוקייישן לוקיישן לוקיישן", הערכת הכדאיות של העסקה הינה לוגיקה פשוטה שלאחר הכרת הנתונים ניתן להכריע בה אפילו לבד. ייתכן מאוד שאדם שאינו חרדי לא יבין מה מוצאים כאן בקרקע, היא חקלאית, היא שטח אש אבל אדם שמעורה בציבור החרדי – יחשוב בדיוק ההיפך חוות הדעת של השמאי של החברה עומדת בדיוק על כך, "השטח אש" זה מה שדווקא "מוכר" כאן, אני ישתף אותך בכמה נתונים ואני חושב שבסופן גם אתה תשתכנע:
1. מדובר בקרקע שמצויה תחת תמ"א 35 שהינה תוכנית מתאר ארצית במסגרתה בשונה מערים אחרות אין הגבלה לגודל וכמות התושבים של העיר אלעד – משמע היא יכולה לצמוח עוד ועוד
2. ישנו דו"ח של משרד הבינוי והשיכון משנת 2015 (דו"ח זיכרמן) שעוסק באוכלוסיה החרדית והשמאי מצטט אותו. הדו"ח מציין שבני ברק מיצתה את יכולת ההתפתחות שלה, מודיעין עלית מתקשה להתפתח משיקולים מדיניים (היא מעבר לקו הירוק) והיכולת לפתוח שכונת חרדיות בערים חילוניות, נתקלת בהתנגדויות של ראשי הערים, ולכן כל מה שנותר זה לצופף ולהגדיל ערים קיימות. הדוח אומר בפירוש שלמעשה רעיון של ערים חדשות, שכונות חדשות אינו בר קיימא וכל מה שיש לעשות זה ציפוף של ערים קיימות.
3. שר הביטחון כבר הצהיר שהוא רוצה לשחרר את שטח האש ולהצמידו לעיר אלעד.
4. והכי חשוב, נחתם הסכם גג שמבטיח השקעות עתק (למעלה משלושה מיליארד) לעיר אלעד להרחבת תשתיות, כבר היום במסגרת הסכם הגג מצמידים לאלעד קרקעות השייכות למדינה בדיוק ממזרח לעיר בקרבת הקרקעות שחברת נופים נדל"ן מוכרת– באדמות אלו שהינן אדמות מנהל מדובר באדמות עם ייעודים זהים אם לא קשים יותר וכבר הוחלט להופכם לבניה בטווח הזמן המיידי של שנתיים!
סיכום הדברים מוכיח את כדאיות ההשקעה: הציבור החרדי סובל ממצוקת דיור, עיר חדשה או שכונות חרדיות חדשות בערים חילוניות לא יקומו, המקום היחיד שיש בו מקרקעין שמאפשרים בניה לחרדים ועוד באזור המרכז זה אך ורק אבל אך ורק בשטחי האש ממזרח לעיר אלעד!".
אפשר להעריך תוך כמה זמן לדעת החברה יתרחש שינוי הייעוד?
"חלק מן האתגרים בהם נתקלה החברה במסגרת השיווק הייתה העובדה שיש מי שלכאורה הבטיחו עלייה לקרקע תוך שנתיים. שינוי הייעוד תלוי בסופו של יום במצוקת הדיור בעיר אלעד ובמרכזים החרדיים ובלחץ פוליטי שיפעילו הנציגים בכנסת – מדובר בהזדמנות להיטיב באופן נקודתי עם הציבור החרדי שהינו אולי הציבור המקופח ביותר מבחינת דיור בישראל – החברה משקיעה כספים, כי היא מאוד מאמינה הן ביכולות של הנציגים החרדיים בכנסת והן בצורך הממשי של הציבור החרדי. באופן טבעי החברה סבורה שהדבר יתרחש תוך מס' שנים יחסית מועט ולכן היא משקיעה שם את כספה.
במכירות אומרים "תשים את הכסף שלך איפה שהפה שלך", זה מלמד על האמונה שלך במוצר, במקרה שלנו חברת נופים נדל"ן שמה הרבה מאוד מאוד כסף על רכישת הקרקע, מתוך אמונה בחזון של הרחבתה הקרובה מאוד של העיר אלעד".
עוד משהו שהיית רוצה להגיד?
"אני ממליץ לכל הקוראים שלך להשאיר פרטים, לתאם פגישה ולרכוש חלק בעתיד של העיר אלעד, להצטרף להצלחה ולהבטיח את העתיד הכלכלי שלו ושל משפחתו".