האם אתם מחויבים להחלטות וועד הבית?

מדברי הגמרא עולה כי במקרה בו חברי השיירא שכרו תייר – מורה דרך – כדי שיוביל אותם בדרך שאיננה מסוכנת שאין בה שודדים, אזי חישוב שכרו של מורה הדרך נעשה בהתאם למנהג המקום (מנהג החמרים).

לעניין זה כתב התרומת הדשן (סימן שמב): "וכל דבר שרבים מצורפים יחד - צריכים למיזל בתר מנהגא דידהו, וכפי הסדר שעושים לעצמן לפי צרכיהם לפי עניינם, דאי מצרכתא להו למיזל בתר דין תורה בכל דבר לעולם - תהא מריבה ביניהם, מש"ה מעיקרא מחלו אהדדי לוותר על דין תורה, וגמרי ומקני למיזל בתר סדר מנהג דידהו. וכעין זה כתב מהר"ם, דשותפים קונים ומקנים ומתני בהדדי באמירה בעלמא בלא קניין, משום דבההיא הנאה דצייתי אהדדי גמרי ומקני".

מדברי התרומת הדשן עולה, כי הסדרת יחסי שותפות לרבות התחייבות לשלם תשלומים שונים בגין השותפות, איננה מצריכה מעשה קניין לצורך מתן תוקף להתחייבות כפי שנדרש בכל התחייבות, אלא בההיא הנאה דצייתי אהדדי גמרי ומקני.

הרשב"א (שו"ת ח"ד סי' קפה) סובר כי אומנם על השותפים לנהוג בהתם לכללי השותפות המקובלים, אך סיבת החיוב איננה מהטעם שכתב התרומת הדשן (ההנאה שהשותפים מצייתים וסומכים אחד על השני), אלא שהחלטות המתקבלות במסגרת קבוצה, הינן בעלות תוקף מחייב כפי שהחלטות כשל בית דין מחייבות, וממילא כל אחד מחברי הקבוצה מחויב לנהוג בהתאם לכללים שנקבעו.

ממחלוקת הראשונים עולה לכאורה נפקא מינא במקרה בו הצטרף חבר חדש לקבוצה, לשיטת התרומת הדשן ייתכן כי הוא אינו מחויב לנהוג בהתאם לכללי הקבוצה שכן הוא לא קיבל על עצמו התחייבות, אבל לשיטת הרשב"א הרי שהמצטרף מחויב לנוהג בהתאם למקובל וזאת מכוח סמכות בית הדין שחלה על החלטות הקבוצה (בכפוף לקבלת החלטות בהתאם לדיני החלטות הרוב, כגון זימון מראש של כלל החברים וכדו').

להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' ערב סעי' טו) כי אין לשנות ממנהג החמרין וזאת מבלי להבחין בין חבר קבוצה שקיבל על עצמו התחייבות ובין מצטרף חדש לקבוצה, וממילא משמע כי גם מצטרף חדש עליו לנהוג בהתאם לכללים שנקבעו בקבוצה.

כך גם פסק הרמ"א (חו"מ סי' קסג סעי ג) "כל ענייני המיסים הולכין אחר מנהג הקבוע בעיר שעשו כן ג' פעמים אף על פי שהוא מנהג גרוע"

החזון איש (בבא בתרא סימן ד ס"ק ט) כתב על דברי הגמ' במסכת בבא קמא דף קטז ע"ב: "ולא ישנו ממנהג החמרין": "נראה דהטעם הוא, דהמנהג הוא עדות שכן הסכימו הולכי השיירות, וחיילא הסכמתם, כמו שפי׳ רמב״ן, שיש להם כח בית דין". כלומר למנהג יש כח מחייב, כי המנהג נחשב לעדות על הסכמה מוקדמת להתנהג כפי המנהג, ולמנהג יש כח של החלטת בית דין.

בדומה לכך כתב האגרות משה (חושן משפט חלק א סימן עה, וכן בחלק ג סימן כו): "והנה כ"ז הוא אף בלא ידוע מנהג המקום שאין מסלקין בלא טענה אלא לעצם הדין, אבל בידוע מנהג המקום, או אף רק מנהג בית החרשת, או אף רק מנהג האיש הזה שכששוכרין פועלים - אין מסלקין אותם בלא טענה... ואין חלוק בין אם נעשה המנהג ע"פ חכמי העיר או נהגו מעצמן... מנהגים כאלו שאם היו מתנים היה מהני מעצם הדין - גם המנהג הוא עצם הדין ממש דהוי כהתנו".

העולה מהדברים:

א. סמכויות ועד הבית הם בהתאם לנושאים והסמכויות שניתנו להם.

ב. בעלי הדירות מחויבים לנהוג בהתאם להוראות ועד הבית בנושאי ניהול הבית המשותף, לרבות אחזקה ותיקונים.

ג. בנושאים שועד הבית לא קיבל סמכות מפורשת באסיפת הדיירים הרי שעל ועד הבית לנהוג בהתאם לנהוג והמקובל ועל בעלי הדירות קמה החובה לנהוג בהתאם להחלטות ועד הבית לרבות בעניין חבויות בתשלומים שונים וכדלקמן:

ועד הבית אינו יכול להטיל חובת תשלום לצורך ביצוע שיפוצים משמעותיים כגון שיפוץ חזית הבניין וכדו' ללא קיום אסיפת דיירים וקבלת הסכמה מראש.

כך גם ועד הבית אינו יכול לשנות את ייעוד החצר לשטח איחסון או את שטח הגינה לחניה ללא הסכמה מראש במסגרת אסיפת דיירים.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לשאלות ותגובות: stern1416@gmail.com