רכישת דירה בישראל, אף פעם לא הייתה עניין של מה בכך. הדברים נכונים במיוחד ברכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר לעיתים עסקת המכר נעשית בזמן שהדירה הינה "על הנייר" בלבד וטיבה הסופי אינו ידוע בשלב זה לקונה. לכן, לרכישת דירה מקבלן, להבדיל מרכישת דירה בשוק הכללי, ישנן משמעויות רבות – חיוביות, אך גם שליליות.
אחד העניינים המשמעותיים ביותר ברכישת דירה חדשה מקבלן, עליו אנו שומעים רבות, קשור לליקויי בנייה המתגלים לאחר קבלת החזקה הדירה, ואופן הטיפול בהם אל מול הקבלן ממנו נרכשה הדירה.
לא אחת, מזג אוויר חורפי וגשמים, מתגלים למרבה הצער כבדיקת הבדק הטובה ביותר לגילויים של ליקויי בנייה שונים, בפרט אלו הקשורים לרטיבויות קשות הנגרמות מליקויים בתכנון או בביצוע. במצב כזה, מוצאים את עצמם למרבה הצער רוכשים רבים של דירות חדשות, ששילמו ממיטב כספם עבורם, לעיתים באמצעות תשלומי משכנתא כבדים.
חוק המכר דירות, הינו חוק אשר נועד להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלן (ובתיקון משנת 2011 גם מרוכש שני), ומעגן את חובתו של הקבלן לתקינות הדירה אותה מכר וזאת באמצעות קביעת שתי תקופות אחריות שונות:
תקופת הבדק – תקופת הבדק נמשכת על פי החוק בין שנה לשבע שנים, כתלות בסוג הליקוי. בתקופת הבדק, חייב הקבלן לתקן את הליקוי שהתגלה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. כלומר, נקודת המוצא על פי החוק היא שהליקוי, שהתגלה בתקופת הבדק, נגרם כתוצאה מכשל של הקבלן, זולת אם הוכיח הקבלן אחרת. מן הטעם הזה, לא אחת, קבלנים תולים את הליקוי שהתגלה בתקופת הבדק בשינויים, שיפוצים והתאמות שביצע בתקופה זאת הרוכש בדירתו, במטרה להתנער מאחריותם על פי החוק, על אף שבמרבית המקרים אין כל קשר בין השינוי שבוצע – אם בוצע – לבין הליקוי עליו מתלונן הרוכש.
תקופת האחריות – תקופה זאת נמשכת כשלוש שנים נוספות מתום תקופת הבדק. השוני בינה לבין תקופת הבדק, עיקרו בהפיכת נטל ההוכחה בכל הקשור לגורם לליקוי שהתגלה. בעוד כאמור בתקופת הבדק חזקה שהליקוי מקורו בכשל של הקבלן, הרי שבתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך ורובץ לפתחו של הרוכש אשר צריך להוכיח עתה שמקורו של הליקוי אינו בו, אלא בקבלן.
לאחר תקופת הבדק והאחריות, חלה אחריות של הקבלן, שאינה מוגבלת בזמן, רק לעניינים הנוגעים לאי יציבותו של המבנה בטיחותו, שמקורם בשלד הבניין או ביסודותיו.
יחד עם זאת, חרף הגנותיו של חוק המכר וקביעת תקופות בדק ואחריות, ההתמודדות אל מול קבלן או חברת בנייה גדולה, במימוש חובותיהם על פי החוק בתיקון הליקויים באופן יסודי, הינה משימה לא פשוטה, מכמה סיבות:
ראשית, חברות בנייה גדולות משתמשות ברוב המקרים "בקבלן מבצע", אשר אחראי על הבנייה בפועל. כאשר התלונה של רוכש הדירה מעידה ומסתמנת ככשל בביצוע ולא ככשל בתכנון, מפנה החברה הקבלנית את הרוכש לטיפולו של קבלן הביצוע, באופן שאינו חוקי, ולא אחת מוצא את עצמו הרוכש בין הפטיש לסדן בסכסוך המתגלע בין החברה לקבלן המצבע בשאלה מי מהם אחראי לתיקון הליקוי במישור היחסים שבניהם.
שנית, הטיפול בליקויי בנייה שמוקרם בביצוע, ועל אחת כמה וכמה בליקויי ביצוע משמעותיים הנוגעים לקונסטרוקציה או ליקויים ברמת התכנון, עשוי לגרור את הקבלן לעלויות גבוהות במיוחד. במקרים אלו, לא אחת, אנו נתקלים בניסיונות חוזרים ונשנים להתיש את רוכשי הדירות, או לחילופין להציע טיפול שהוא קוסמטי בלבד – בעלויות נמוכות משמעותית לקבלן. מיתר לציין, כי טיפול קוסמטי לא זו בלבד שהוא אינו פותר את הבעיה, הוא אף מרחיק את הקבלן מחובתו המוגברת בתקופת הבדק – עד לחזרתו של הליקוי במועד מאוחר יותר.
לצד אלו, מקרים אחרים של התנהלות בעייתית מול קבלנים כוללים התנהלות של התנערות מאחריות – לרוב באמצעות קשירת הליקויים שהתגלו בדירה בשיפוצים שונים שנעשו על ידי הרוכש או בהתאמות שבוצעו על ידו בדירה, בעיקר כאמור בתקופת הבדק, אף שברוב המקרים אין שום קשר בין כך לבין הליקוי שהתגלה.
במקרים בהם אכן מתגלה התנהלות כזאת של קבלן, מומלץ לתעד את ההתקשרויות עמו, וכן את תשובותיו והתחייבויותיו לגבי תיקון הליקוי. ככל שלא מבוצע תיקון כמתחייב בחוק, או ככל שמבוצע תיקון שהינו קוסמטי בלבד, מומלץ לפנות ללא שיהוי לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן – שתכלול הן רכיבים של 'צו עשה' לתיקון הליקויים תוך עירוב מומחים חיצוניים ובלתי תלויים מטעם בית המשפט, והן פיצוי כספי משמעותי מהקבלן על התנהלותו המנוגדת לדין.
עו"ד דוד רבי הוא ראש מחלקת ליטיגציה ושותף מייסד של משרד עורכי הדין – מצנר, גולדשטיין, רבי (MGR Law Firm).