איך נקבע שיעור השתתפות בדמי ועד הבית

הגמרא במסכת בבא בתרא (ז ע"ב) דנה באופן חלוקת עלויות הגנת העיר בין תושבי העיר. "בעא מיניה רבי אלעזר מרבי יוחנן, כשהן גובין לפי נפשות גובין או דילמא לפי שבח ממון גובין, אמר ליה לפי ממון גובין ואלעזר בני קבע בה מסמרות"

"איכא דאמרי בעא מיניה רבי אלעזר מרבי יוחנן כשהן גובין לפי קירוב בתים הן גובין, או דילמא לפי ממון הן גובין, אמר ליה לפי קירוב בתים הן גובין ואלעזר בני קבע בה מסמרות"

מדברי הגמרא עולה כי חישוב חלוקת עלויות ההגנה(בהתייחס לאיומיי ממון) יכול להתבצע בשני אופנים: אפשרות אחת היא חישוב גובה ההשתתפות לפי קירבת הבית לגבול העיר, מתוך הבנה שככל שהבית קרוב יותר אל גבול העיר הרי שרמת האיום והסכנה לפגיעה בו גדלה.

אפשרות שנייה חישוב לפי שבח ממון, מתוך הבנה שככל שהבית מכיל יותר חפצי ערך ושווי הרי שבעל הממון נהנה יותר מההגנה וממילא עליו להיות שותף בחלק גדול יותר של עליות ההגנה.

החזון איש (ב"ב סי' ד סע"ק ז) מבאר כי היגיון החישוב לפי שבח ממון יכול להתפרש בשתי דרכים: האחת היא מדין צדקה, שכן העשיר יכול להשתתף בעלויות הגנת העיר בשיעור גדול יותר ובכך הוא מקטין את שיעורי ההשתתפות של אותם המתקשים בתשלום חלקם וממילא משיתים עליו השתתפות בשיעור גדול יותר. השנייה היא הרווח בגין ההצלה מן ההפסד הצפוי וממילא יש להטיל שיעור השתתפות בהגנת העיר בהתאם לרווח הצפוי או לחיסכון הצפוי בגין הגנת העיר.

ב. מחלוקת הראשונים לעניין שיעור ההשתתפות בעלות שמירת העיר

נחלקו הראשונים האם שתי הלישנות המובאות בגמרא לעניין שיעור ההשתתפות בהגנת העיר חולקות האחת על השניה או משלימות אחת את השנייה. הרמב"ם (הלכ' שכנים פ"ו הלכ' ד) וכן הרי"ף סוברים כי שתי הלישנות חולקות אחת על השנייה ופוסק להלכה כלישנא בתרא שאופן החישוב מתבצע לפי קירבת הבית לגבול העיר.

הרא"ש (סי' כב) וכן הרשב"א (שו"ת ח"ג סי' שפב) חולקים וסוברים כי שתי הלישנות אינן חולקות אלא משלימות האחת את השנייה באופן שיש לבצע את החישוב בשני שלבים ובהתאם לשני פרמטרים. תחילה יש לבצע את החישוב בהתאם לשבח הממון ולאחר מכן יש לבחון אף את הקרבה אל גבול העיר ולקבוע מי מבין הבתים שיש בהם שבח ממון משלם יותר בגין קרבתו אל גבול העיר "תדע שהרי אם יש שני בתים שווים כאחד כלום גובין מהם אלא לפי שבח ממון וכן אם יש בית קרוב ואין בו ממון כלום וכי עלה על הדעת שגובין ממנה כלל כיוון שאין בה ממון למאי חיישינן, הא למדת דשבח ממון הוא העיקר ומאי לפי קירוב בתים דקאמר אף לפי קירוב בתים ומחלקין תחילה לפי הממון ואח"כ לפי קירוב הבתים, ב' בתים שיש בהם ממון בשווה אחד קרוב ואחד רחוק, הקרוב נותן יותר מן הרחוק" להלכה מביא השו"ע (חו"מ קסג סעי' ג) גם את שיטת הרמב"ם וגם את שיטת הרא"ש בשם יש אומרים.

ג. שיעור ההשתתפות בדמי ועד הבית

נחלקו הראשונים האם חישוב שיעור ההשתתפות בהגנת החצר המשותפת נעשה על פי צורת החישוב של שיעור ההשתתפות בעלות הגנת העיר.

הנימוקי יוסף סובר כי דין החצר שונה מדין העיר שכן החצר הינה קטנה ואין לתת לפרמטר הקרבה אל גבול החצר או חומת החצר משקל אשר ישפיע על היקף שיעור ההשתתפות בהוצאות הגנת החצר המשותפת, אבל הרמ"ה סובר כי לעניין שיעור ההשתתפות דין החצר ודין העיר שווים (עי' טור חו"מ סי' קסא סעי ג).

לאור האמור לכאורה עולה כי חישוב שיעור ההשתתפות בדמי ועד הבית המשקפים את עלויות אחזקת הבית המשותף ומתקניו מתבצעים בהתאם לשיעור הנאת הדיירים משטחי הבית המשותף וממתקניו השונים.

אך כבר כתבו הראשונים כי לעניין חלוקת נטל התשלומים בין הדיירים או הציבור בהתאם לשיעור הנאת כל אחד מיחידי הציבור או הדיירים הינו חישוב מורכב וקשה הרי שיש לקבוע נוסחת פשרה אשר תהיה מקובלת על כלל השותפים. וז"ל תרומת הדשן (סי' שמה) "בכל עניינים הללו המוטב הוא שיעשו פשרה וביצוע נכון נוטה לכל הקצוות ביניהם. ולא יתעקשו לומר דיש דינא דקשה מאוד לכוין דין תורה בתמצית בכל כהאי גוונא"

לאור האמור כתבו פוסקי זמנינו כי כיום נהוג לקבוע את שיעור ההשתתפות בדמי ועד הבית בחלוקה שווה בין כלל הדיירים או בהתאם לנקבע בחוק המקרקעין לפי החלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. [עי' ירושלמי ב"מ פ"ז ה"א שמנהג מבטל הלכה, רשב"א ח"ג סי' תיב שבענייני המיסים הולכים לפי מנהג המקום, וכן בתרומת הדשן סי' שמב וכן פסק הרמ"א חו"מ סי' קסג סעי' ג].

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.

לתגובות: stern1416@gmail.com