סקירה קצרה על ההיבטים ההלכתיים של כפייה על דיירים סרבנים להשתתף בתכנית להתחדשות עירונית, מכוח שיקולים כלכליים של השאת רווחים ועליית ערך נכס.
א. כפיה בטענת מימוש זכויות הבניה לצורך השאת רווחים
הגמרא (בבא מציעא סט ע"א) מספרת על שני יהודים מארץ כותא(עי' הגהות יעב"ץ) שכרתו הסכם שותפות עסקי באופן שכל אחד משקיע מחצית מסכום העסקה כדי לחלוק במשותף רווחים עתידיים.
לאחר זמן וללא הודעה מוקדמת אחד מהשותפים חילק את כספי הקרן והרווח לשניים והחליט על דעת עצמו לפרק את השותפות ולהביאה לסיומה. במקרה זה פסק רב פפא כי לשותף השני אין תרעומת על שותפו שחילק את המעות על דעת עצמו וזאת משום שהמעות מטבען עומדות לחלוקה בכל עת.
בהמשך מספרת הגמרא כי השותפים הללו ביצעו עסקה נוספת ורכשו ביחד חביות יין לצורך השקעה ועשיית רווחים. בשלב מסוים השותף השני החליט לחלק את חביות היין לשניים ולמכור את חלקו ללא הודעה מוקדמת ומבלי שהוא מעדכן את שותפו על הליך מימוש ההשקעה. במקרה זה הורה רב פפא כי החלוקה איננה יוצרת את פירוק השותפות וממילא השותף הראשון זכאי לקבל מחצית מרווחי מכירת חביות היין שהשני מכר.
לעניין ההבחנה בין הפסיקות בשני המקרים, ביאר רב פפא כי חלוקת המטבעות איננה דורשת שומא שכן מטבעות ניתנות לחלוקה בכל עת ואין מטבע אחת שווה יותר או פחות מחברתה, משכך חלוקת כספי הקרן וכספי הרווח מביאים את השותפות לסיומה, אבל חלוקת חביות היין דורשת הערכה מקצועית שכן ישנן חביות יין איכותיות יותר וישנן איכותיות פחות, לכן אין אחד השותפים יכול על דעת עצמו לחלק את חביות היין ללא הסכמת שותפו, ומשכך מכירת השותף את מחצית חביות היין מהווה מימוש של ההשקעה לטובת השותפות כולה המחייבת את חלוקת הרווחים בין שני השותפים באופן יחסי לחלקם בשותפות.
דין זה נפסק להלכה בשו"ע חו"מ סי' קעו סעי' טז: "נשתתפו סתם ולא קבעו להם זמן, הרי אלו חולקין כל זמן שירצה אחד מהם ויטול כל אחד חלקו מהסחורה, ואם לא היתה באותה סחורה דין חלוקה או שהיתה בחלוקתה הפסד הרי אלו מוכרים אותה וחלוקים הדמים"
וביאר בש"ך (סע"ק כט) כי מכירת הסחורה וחלוקת כספי השותפות נעשית רק במקרה שאף אחד מהשותפים אינו מבקש לעשות שימוש בדין גוד או איגוד ואינו מציע את קניית הסחורה בעצמו, אך ככל ושותף מעוניין לרכוש את הסחורה הרי שהוא קודם לאחרים.
מסקנה: לאור האמור ניתן לטעון כי דיירי בניין מגורים שהינם שותפים בזכויות הבניה החלות על הבניין והמגרש מכוח תכנית תמא 38, מוגדרים כשותפים שלא קבעו ביניהם זמן מוגדר למכירת הסחורה וחלוקת הרווחים, וממילא בכל עת יכולים חלק מהשותפים לבקש את מימוש זכויות הבניה לצורך השאת רווחים, וזאת למרות התנגדות השותפים האחרים.
ב. מימוש זכויות הבניה באמצעות גוד או איגוד לאחרים (מכירה לאחרים – מכירה ליזם)
הגמרא (בבא בתרא יג ע"א) אומרת כי במקרה שאין בחצר דין חלוקה וממילא לא ניתן לכפות את פירוק השותפות וחלוקת החצר, אזי לשיטת רבי יהודה יכול אחד מהשותפים לומר לחברו גוד או איגוד (קנה אתה את חלקי או שאני אקנה את חלקך ועל ידי כך נוכל לפרק את השותפות).
(יוער כי קיימת מחלוקת ראשונים האם דין גוד או איגוד חל רק ביורשים ומקבלים במתנה או אף בשותפים מרצון, מקוצר היריעה אין כאן מקום להרחיב בעניין, כמו כן, ניתן לומר כי קבלת זכויות בניה נוספות בגין תכניות התחדשות עירונית כמוה כקבלת מתנה וממילא בנידון דנן חל דין גוד או איגוד גם לשיטות הסוברות שאין חלות דין גוד או איגוד במקרה של שותפים מרצון).
נחלקו הראשונים האם במסגרת דין גוד או איגוד יכול אחד השותפים לומר לחברו קנה או שאמכור לצד ג' ונתחלק בתמורה בהתאם לחלקנו בשותפות.
הרא"ש (כלל צח סי' ג) כתב כי דין גוד או איגוד נאמר רק אם השותף מעוניין לקנות את חלק שותפו לצורך שימוש אישי וממילא לכאורה משמע שלא ניתן להציע לשותפו קנה או שאני אמכור לצד ג': "ואם אין בבית כדי חלוקה והבן אומר שרוצה למכור הכול ביחד כדי שימכור חלקו יותר ביוקר ולומר לאלמנה גוד ותני לי החצי ממה שנותנים לי בכול הקרקע או אגוד בשומא שנותנים לי בכולה ואתן לך חצי הדמים , לאו טענה היא , דלא אמרינן גוד או איגוד אלא כשאומר אקנה חלקך לתשמישי או קנה חלקי לתשמישך... ולא נדחה האחר מלהסתפח בנחלתו בשביל תוספת הדמים של זה ..."
הרמב"ם (הלכות שכנים פ"א ה"ב) סובר כי ניתן במסגרת גוד או איגוד למכור לצד ג': "ואין העני כופה את העשיר לקנות חלקו אא"כ אמר לו קנה ממני או מכור לי והריני לוה וקונה או מוכר לאחרים וקונין הדין עמו."
וכתב הבית יוסף (סי' קעא אות כז) כי ייתכן לומר שהרא"ש מודה באופן עקרוני לשיטת הרמב"ם אלא שדברי הרא"ש שלא ניתן למכור לצד ג' מתייחסים למקרה הספציפי שהרא"ש נשאל עליו בגין הנסיבות המיוחדות שלו: "ואפשר דגם הרא"ש מודה בההיא דהרמב"ם כיון שאין העשיר רוצה לקנות בשום סך אבל הכא שהאלמנה רוצה לקנות כפי השווי אין לכופה למיגד בשביל תוספת דמים של זה...".
להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' קעא סעי ו) כי התובע גוד או איגוד שאינו רוצה לקנות בעצמו את חלק שותפו יכול לומר לשותפו קנה אתה או שאני אמכור לאחרים אך הרמ"א חולק וסובר שלא ניתן במסגרת גוד או איגוד לכפות מכירה לצד ג'.
מסקנה: לאור האמור עולה כי זכות כפיה על מימוש זכויות בניה באמצעות גוד או איגד ליזם תלויה במחלוקת הפוסקים (ועי' בסמ"ע קעא סע"ק טו ובש"ך סע"ק ז)
בפתחי חושן (שותפות פ"ו סע"ק סז) כתב כי לכאורה שיטת הרמ"א שאין למכור לצד ג' במסגרת תביעת גוד או איגוד, מתייחסת רק למקרה שהתובע פירוק שיתוף באמצעות גוד או איגוד אומר לשותפו: אני אמכור לאחרים או שאתה תקנה את חלקי, אבל במקרה הפוך, בו הנתבע לפירוק
השיתוף אין לו די ממון כדי לרכוש את זכות שותפו, אזי יכול הוא למכור לצד ג' מפני שאין הוא דוחה את חברו מנחלתו (לשון הרא"ש לעיל) שכן חבירו הוא זה שתבע והציע את פירוק השיתוף.
מסקנה: מדברי הפתחי חושן עולה כי אם יזם שהוא בעל דירה בבניין מעוניין לכפות ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין, אזי יכולים הדיירים לפנות אל יזם אחר לצורך ביצוע הפרויקט.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה.
לתגובות stern1416@gmail.com