מדי שנה נמכרות בישראל למעלה מ-70,000 דירות יד שנייה. בערים מסוימות, מעצם טבען והתפתחותן, דירות יד שנייה מהוות למעלה מ-80% מהעסקאות המבוצעות. כך, למשל, כ-83% מהדירות הנמכרות בתל אביב או בראשון לציון הן דירות יד שנייה, כ-81% מהדירות בפתח תקווה, כ-79% מהדירות באילת, ובבני ברק מדובר על כ-97% מכלל עסקאות המכר.
עסקה זו, של רכישת דירה יד שנייה, מהווה פעמים רבות את העסקה המשמעותית ביותר שהתא המשפחתי יעשה לאורך חייו (בפרט כאשר מדובר בדירת מגורים). אי לכך, היא מלווה מטבע הדברים בחששות רבים, כמו לדוגמה חשש מפני גילוי ליקויים או בעיות בדירה לאחר מסירתה, כאשר החוזה בין הצדדים כולל גם הצהרה שהקונים "בדקו את הנכס" ורכשו אותו "As-Is".
ובכן, מסתבר שגם במצב זה, לא בטוח שהמוכר יוכל לחמוק מאחריותו. על פי החוק והפסיקה בישראל, אם המוכר מטעה את הקונה, בין אם מתוך ידיעה ברורה ובין אם מתוך שאננות מחשידה, ישנם כלים משפטיים היכולים לסייע.
כך אירע לדוגמה לבני זוג אשר רכשו בית פרטי וגילו לאחר המעבר כי הנכס סובל מנזילה משמעותית. לאחר שהמוכרים סירבו לשאת באחריות ולשלם בעבור התיקונים, הקונים נאלצו לפנות לבית המשפט. שם, בין היתר בזכות חוות דעת מקצועית של מומחה שמונה מטעם בית המשפט, נמצא מזור למצוקתם.
בית המשפט (ת"א 30774-07-15) מתח ביקורת חריפה על המוכרים ופסק כי עליהם לשלם לרוכשים פיצויים בסך למעלה מ-100,000 שקלים. הן עבור התיקונים לבעיית הרטיבות והן בגין הכאב והסבל שנגרמו כתוצאה מההליך.
ייזהר הקונה? ייזהר המוכר!
"לא ידענו על הנזילה ועל בעיית הרטיבות", טענו המוכרים לתומם בכתב ההגנה, "יתרה מזו, הקונים היו בנכס, בדקו אותו, התרשמו ממנו, וחתמו על כך שהם קונים את הבית As-Is". טענות אלה, אשר ביקשו להניח את האחריות לפתחם של הקונים, לא צלחו בבית המשפט.
בית המשפט בחן את התנהלות הצדדים וקבע כי המוכרים ידעו גם ידעו על בעיית הרטיבות בנכס. הוכח גם שכאשר הקונה הבחין בקילופים על גבי אחד מהקירות, המוכר ביטל את הדברים בהינף יד, וטען כי מדובר רק בנזקי מים זמניים בשל שטיפת רצפות. כלומר, לא תוצאה של חלחול מים פנימי בתוך הקיר, כפי שהיה ידוע לו משיחות קודמות עם קבלן.
הודגש כי המגמה במשפט בכל הנוגע לרכישת דירות יד שנייה היא שהעיקרון של "ייזהר הקונה" נסוג מפני העיקרון של "ייזהר המוכר". "הדין מתיר לקונה לסמוך ולהסתמך על המוכר", נכתב בפסק הדין, "גם אם (הקונה) יכול היה לבדוק את המצב בעצמו ואף אם הצהיר כי בדק אותו בעצמו ולא עשה כן או שעשה כן אך התרשל בבדיקתו".
סעיף As-Is, לא חזות הכול
בית המשפט אף התייחס לסוגיה בדבר "סעיף As-Is". מדובר בסעיף נפוץ בעסקאות מכר מקרקעין לרכישת דירה יד שנייה. מטרתו הינה להוות מעין הצהרה לפיה הקונה בדק את הנכס, מצא אותו מתאים לצרכיו, והוא קונה אותו כמות שהוא. As-Is.
ובכן, לפנינו נורת אזהרה חשובה למוכרים אשר סבורים שהם יכולים להיתלות בסעיף מסוג זה, למרות שהקונה לא נחשף לבעיות שונות בנכס שהיו בידיעתם. בפסק הדין הודגש כי סעיפי As-Is בהסכמים אינם תקפים ככל שהמוכר הסתיר פרטים רלבנטיים.
"גם תניה לפיה נמכרת הדירה as is אין בה כדי לפטור את המוכר מחובתו או כדי לגרוע מזכויות הקונה", נאמר בפסק הדין, "רק ידיעה ממשית שלו (של הקונה) תביא להחרגת הקבוע בסעיף 16 ביחס אליו" (בית המשפט מכוון את דבריו לסעיף 16 לחוק המכר העוסק ב"העלמת אי התאמה").
הגנה משפטית גם על רוכשי דירות יד שנייה
קונים המעוניינים ברכישת דירה יד שנייה צריכים לדעת כי החוק בישראל מגן עליהם במידה שייפלו קורבן להסתרה או הטעיה מצד המוכרים.
ראשית, הסכם מכר הוא חוזה לכל דבר, והמוכר מחויב לנהוג בכריתתו "בדרך מקובלת ובתום לב" (סעיף 12א לחוק החוזים). כמו כן, אי גילוי עובדות עלול להיות לא רק הפרה של הסעיף הנ"ל אלא גם לעלות כדי הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים, אשר קובע כי הטעיה הינה "אי-גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
בנוסף, לא רק חוק החוזים מגן על הרוכשים הטריים. גם חוק המכר – סעיף 11(א) - קובע כי מוכר שמסר נכס אשר לא מתאים למוסכם ייחשב ככזה שלא קיים את חיוביו. בחוק המכר נקבע גם שאם אי ההתאמה הייתה בשל עובדות שהיו ידועות למוכר, או שהוא היה אמור לדעת אותן, הקונה זכאי להסתמך על הדברים כהווייתם.
דהיינו, לא חוק אחד אלא שניים מגנים על רוכשי דירות יד שנייה. יתרה מזו, בתחילת שנת 2014 בית המשפט העליון קיבל תחת ידיו פסק דין חשוב בנושא חובת הגילוי, בו הוחלט שלעיקרון "ייזהר המוכר" יהיה משקל רב יותר מעיקרון "ייזהר הקונה" (ע"א 8068/11).
שנאמר, "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'".
לסיכום
היות שרוכשי דירות יד שנייה מהווים את הרוב המכריע של רוכשי הדירות בישראל, ולאור נחיתותם מבחינת נגישות למידע אל מול המוכרים, החוק והפסיקה ראו לנכון להעניק להם הגנות שונות. אולם חשוב לדעת כי גם הקונים אינם יכולים להתנהל בשאננות ומוטל עליהם להיות אקטיביים.
רצוי מאד שלמרות ההגנות שתוארו לעיל, כל רוכש דירה יבצע את הבדיקות המקיפות ביותר שבאפשרותו לאיתור פגמים או ליקויים בנכס. איתור מוקדם עשוי לחסוך עוגמת נפש רבה, וכמובן שניתן לעגן את האחריות לתיקון או לתשלום בעבורו בהסכם בין הצדדים. ככל שהתגלו ליקויים בנכס לאחר מסירתו, אין מדובר בסוף פסוק. הקונים מחויבים להודיע על כך למוכר במועד המוקדם ביותר, ובמידה שהאחרון מתחמק, פתוחה בפניהם הדרך לנקוט באמצעים משפטיים.