ניהול השקעה נדלנית, מעלה שאלות הלכתיות לאורך כל תקופת יחסיהם של השוכר והמשכיר. יחסים אלו מתחילים בשלב עריכת הסכם השכירות אשר מושפע מהיקף המאפיינים המסחריים, ולאחר מכן יחסי המשכיר והשוכר ממשיכים אל תוך תקופת השכירות ואף לאחריה.
השבוע המאמר יעסוק בשאלה האם לקנס והפיצוי המוסכם בחוזה השכירות, יש תוקף הלכתי אשר מחייב את המפר לשלמם?
א. מקור הדין
הגמרא במסכת בבא מציעא (קד ע"ב) עוסקת במקרה בו אריס קיבל מבעל שדה זכות עיבוד תמורת חלק מהיבול שיצמח בתקופת ההסכם. כחלק מההסכם וכדי להניח את דעתו של בעל השדה התחייב האריס לשלם לבעל השדה פיצוי כספי בגובה של אלף זוז, באם הוא יתרשל ולא יעבד את השדה.
לעניין זה מביאה הגמרא מחלוקת בין נהרדעי הסוברים כי על האריס לשלם את דמי ההתחייבות באם הוא התרשל בעבודתו ולא עיבד את השדה, לבין רבא הסובר שלהתחייבות האריס אין כל תוקף משום שהתחייבותו מוגדרת כאסמכתא שאיננה יוצרת קניין והתחייבות מאחר שהיא נאמרה רק כדי ליצור תחושת רוגע אצל בעל השדה כדי לסגור את ההסכם אך היא נעדרת גמירות דעת מלאה להתחייבות. (רש"י ב"מ סו ע"א ד"ה אני ביאר כי המילה "אסמכתא" פירושה הבטחה בעלמא ללא התחייבות אמתית שנועדה רק כדי להסמיך את דברי המבטיח ולגרום למובטח להאמין ולסמוך על המבטיח).
בהמשך הסוגיא אומרת הגמרא כי לשיטת רבא, לא כל התחייבות לתשלום פיצוי מוגדרת כאסמכתא, אלא רק התחייבות לפיצוי בשיעור גבוה ומוגזם, אבל התחייבות לתשלום שיעור הנזק (אשלם במיטבא) יש תוקף מחייב.
בראשונים נאמרו מספר טעמים מדוע לשיטת רבא התחייבות מוגזמת תהיה מוגדרת כאסמכתא שאין לה כל תוקף מחייב, ניתן לומר כי המכנה המשותף לכל הטעמים הוא חוסר גמירות הדעת וההסכמה האישית המלאה בדבר ההתחייבות, וממילא ההתחייבות נעשתה רק מן השפה ולחוץ כדי להניח את דעתו של הצד השני וזאת ללא גמירות דעת מלאה הנדרשת ליצירת קניין והתחייבות אישית(להרחבה עיין רמב"ם הלכ מכירה פי"א ה"ו, רב האי גאון ספר המקח שער יז, רש"י סנהדרין כד ע"ב ד"ה כל, רמב"ן ב"ב קסח ע"א, רשב"א ב"ב קסח ע"א, חינוך מצווה שמג).
דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' שכח סעי' א-ב) "לא עבדה אלא הובירה כולה או מקצתה שמין אותה כמה היא ראויה לעשות ונותן לו חלקו שהיה מגיע לו ואם התנה עמו אם אוביר ולא אעביד אשלם אלף זוז הרי זו אסמכתא ואינו חייב לשלם..."
מן האמור עולה כי התחייבות לתשלום דמי פיצוי מופרזים בגין הפרת הסכם שכירות איננה יוצרת חיוב וממילא סעיף פיצוי מוסכם בשיעור מופרז אינו יוצר תוקף מחייב.
ב. תשלום דמי הנזק ולא יותר
נחלקו הראשונים בשיטת רבא הסובר שהתחייבות לפיצוי מופרז איננה יוצרת חיוב מפני שהיא מוגדרת כאסמכתא בעלמא, האם דין האסמכתא חל על כל סכום ההתחייבות שצוין באופן מפורש, או שדין האסמכתא חל רק על שיעור ההתחייבות המופרזת העולה על שיעור דמי הנזק בפועל, אך ההתחייבות בגובה דמי הנזק בפועל שרירא וקייימת.
הרי"ף (ב"מ סב ע"ב בדפי הרי"ף) פסק כי דין אסמכתא אינו יוצר חיוב תשלום רק על חלק ההגזמה משום שעל חלק זה לא הייתה התחייבות אמיתית אלא רק מן השפה ולחוץ לצורך הסמכת דעתו של המובטח, אבל ההתחייבות עד גובה שיעור דמי הנזק, חלה ויש לה תוקף, כראיה לדבריו מסתמך הרי"ף על דברי המשנה (ב"מ קד ע"א) האומרת שאריס חייב לשלם את דמי הנזק שנגרמו מהתרשלותו ואי עיבודו את השדה, משום שהאריס התחייב לשלם "במיטבא" שפרושו התחייבות לתשלום דמי הנזקים בפועל, והתחייבות זו חלה.
הרא"ש חולק על הרי"ף בהיבט של דיני האסמכתא, אך אינו חולק על תוצאת פסק הדין של הרי"ף המחייב את האריס בתשלום דמי הנזק. הרא"ש סובר כי לא ניתן להבחין בהתחייבות האריס לבעל השדה בין גובה דמי הנזק הריאליים, לבין החלק של הפיצוי המוגזם, שכן דין האסמכתא שאינו יוצר תוקף להתחייבות האריס מלמד אותנו שכל דברי האריס לשלם פיצוי מוגזם, נאמרו ללא כל כוונה אמיתית ורק כדי להסמיך את דעתו של בעל השדה, ממילא גם לפיצוי בגובה דמי הנזק אין כל חלות ואין תוקף מחייב.
כך גם דוחה הרא"ש את ראיית הרי"ף, משום שהרי"ף נסמך על דברי המשנה שמחייבת את האריס במקרה בו האריס התחייב לשלם "בימטבא", קרי התחייבות בגובה הנזק, אבל במקרה בו התברר שהתחייבות האריס נאמרה ללא כל כוונת התחייבות אמיתית, אזי יש לומר שאי הרצון להתחייב חל כבר מהפרוטה הראשונה ואף בגובה דמי הנזק בפועל.
למרות שהרא"ש חלוק על הרי"ף בהיבט של דיני האסמכתא, בפועל סובר הרא"ש כי יש לחייב את האריס בתשלום פיצוי בגובה דמי הנזק, משום שבזמנם היה קיים נוהג בו האריס מתחייב לבעל השדה בתשלום פיצוי בשיעור דמי הנזק, וממילא מכוח המנהג המקובל על האריס לפצות בגובה דמי הנזק שהרי המנהג המקובל יוצר חיוב.
להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' שכח סעי' ב) שעל האריס לשלם את דמי ההפסדים שגרם לבעל השדה, אלא שנחלקו הסמ"ע וביאור הגר"א מה מקור פסק השו"ע ויש לכך נפק"מ הלכתית:
הסמ"ע (סע"ק ג) כתב כי מקור פסק השו"ע הם דברי הרא"ש המחייב את האריס בתשלום דמי הנזק משום התחייבות מכוח המנהג שהיה קיים בהסכמי בעלי השדות והאריסים, אבל בביאור הגר"א (סע"ק ג) כתב שמקור פסק השו"ע הם דברי הרי"ף הסובר שלמרות דין אסמכתא לא קניא בכל זאת על גובה דמי הנזק, ברור שהאריס התחייב וקיבל על עצמו לשלם.
לאור האמור עולה כי לא כל התחייבות לתשלום קנס ופיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה יוצרת חיוב בפועל, שכן לשיטת הסמ"ע המפרש שמקור פסק השו"ע הם דברי הרא"ש, ממילא ההתחייבות חלה רק במקרה בו קיים מנהג לכתוב התחייבות כזו, אך אם לא קיים מנהג הרי שאין כל תוקף להתחייבות, אבל לשיטת הגר"א הסובר שמקור פסק השו"ע לחיוב האריס, הם דברי הרי"ף ממילא עולה מסקנה כי התחייבות מוגזמת אין לה תוקף מחייב משום דין אסמכתא לא קניא, אך בכל זאת קיימת התחייבות סבירה בגובה דמי הנזק שיש לה תוקף מחייב.
ג. התחייבות לתשלום נזקים והוצאות איננה כוללת את נזק מניעת הרווח
לעיל הובא כי התחייבות שאיננה בשיעור הגבוה מהנזק הריאלי, איננה מוגדרת כאסמכתא והיא יוצרת חובת פיצוי בגובה דמי הנזק. לעניין זה מבואר בראשונים כי מניעת רווח איננה נכללת בהתחייבות לתשלום דמי נזק שהם מוגדרים כהפסדים ישירים (שו"ת הרשב"א חלק ג סימן רכז) "לפי שאין בכלל ההוצאה והפסד מניעת הריוח, שמבטל כיסו של חבירו כבר אמרו בירושלמי: שהוא פטור. ובחולו של מועד, שהתירו מלאכת האבד, לא התירו מלאכה להרויח, אלא על הדרכים הידועים: כמי שאין לו מה יאכל, ויתר הדברים שהתירו שם, הנזכרים בפרק משקין בית השלחין..."
לאור האמור יש להקפיד כי בהסכמי השכירות יצוין במפורש כי התחייבות הצדדים לפיצוי בגין נזקי הפרת ההסכם, כוללים אף נזקי מניעת רווח (נושא המצוי בין השאר בשכירות מסחרית של חנויות, משרדים וכדו'), כך מבואר בשער משפט ( סי' סא סע"ק ב) ואמרי בינה(הלואה סי' לט) שהתחייבות מפורשת לפיצוי מניעת רווחים יוצרת חיוב, משום שכל אדם יכול לחייב את עצמו באמצעות התחייבות כתובה, גם במה שאינו חייב מצד הדין (ובלבד שיהיה ברור כי ההתחייבות איננה אסמכתא אלא נעשתה בגמירות דעת מלאה).
הערה: מפאת קוצר היריעה לא הוזכרו הדרכים המובאות בפוסקים ליצירת התחייבות שאיננה אסמכתא, כגון צוין מפורש שהחוזה נעשה באופן שאין בו אסמכתא, או שההתחייבות נעשתה בקניין מעכשיו ובבית דין חשוב ובעזה"י יורחב בעניין זה.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com