ניהול השקעה נדל"נית כהלכה, מעלה שאלות הלכתיות שונות לאורך כל תקופת יחסיהם של השוכר והמשכיר. יחסים אלו מתחילים בשלב עריכת הסכם השכירות אשר מושפע מהיקף המאפיינים המסחריים של השוכר ומורכבותם, ולאחר מכן יחסי המשכיר והשוכר ממשיכים אל תוך תקופת השכירות ואף לאחריה.
השבוע המאמר יעסוק בשאלה האם לחוזה השכירות המקובל יש דין שטר אשר באמצעותו השוכר קונה את זכויות השכירות לכל תקופת השכירות?
א. מקור הדין
המשנה במסכת קידושין (כו ע"א) אומרת כי קרקע נקנית בכסף, שטר וחזקה. בהמשך מבארת הגמ' כי קניין שטר נלמד מהפסוק "ואקח את ספר המקנה..." (ירמיה לב יא) ממנו נלמד כי הספר המתואר בפסוק הוא בעצם שטר שיש בכוחו ליצור חלות קניין, ועל כן הוא גם מוגדר כספר מקנה. דין קניין קרקע באמצעות שטר נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קצ סעי' א).
עוד מבואר בגמרא במסכת בא קמא (עט ע"א) כי לא רק הקניית זכויות בעלות במקרקעין יכולה להתבצע באמצעות שטר קנין, אלא אף הקניית זכות שכירות בקרקע יכולה להיעשות באמצעות שטר קניין.
בראשונים מבואר (מאירי) כי הקניית זכות השכירות הינה מוגבלת לעניין הזכות הממונית לעשיית שימושים בקרקע, אך אין בה כדי להפקיע את שם בעליה בגין זכות השכירות. דין קניין שטר בשכירות קרקע נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קצה סעי' ט וכן ברמ"א חו"מ סי' קצ סעי' א).
ב. לשון השטר "הנכס שלי מושכר לך"
הגמרא במסכת קידושין (כו ע"א) אומרת כי לשון השטר צריך להיות "שדי מכורה לך" או "שדי נתונה לך במתנה" דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קצא סעי א). ממילא בהתייחס לשכירות קרקע הרי שיש לכתוב בשטר הקניית זכות השכירות "הנכס המסוים מושכר לך" או לשון דומה המורה על השכרת הנכס.
בעניין זה יש לציין כי כל ניסוח שאין בו משמעות ברורה כי בעל הנכס מקנה לשוכר את זכות השכירות, הרי שהוא איננה יוצר חלות קניין ואינו מקנה את זכות השכירות לשוכר, כמו כן, ניסוח בלשון עתידית כגון " בעל הנכס מבטיח להשכיר" או "בעל הנכס ישכיר .." וכדומה, אין להם כל תוקף ואין הם מקנים את זכות השכירות לשוכר, משום ששטר קניין בניסוח זה, מוגדר כקניין דברים שאינו יוצר כל התחייבות. (קניין דברים הוא קניין על דיבור בעלמא, כגון קניין על הבטחה להשכיר, אומנם אדם צריך לעמוד בדיבורו ולא להפר את הבטחותיו, אך לא ניתן לתבוע את אכיפת ההבטחה בבית הדין משום שהקניין על אמירה אינו יוצר חלות , משום שקניין משמעותו הקניית זכות כלשהי אשר יוצאת מהמקנה ועוברת לקונה, ממילא קניין על הבטחה או אמירה אינו יוצר חלות של העברת זכות מהמקנה אל הקונה. להרחבה עיין בגמרא מסכת בבא בתרא ג ע"א).
לשון המורה על התחייבות להשכיר, כגון "המשכיר מתחייב להשכיר" נחלקו קוצה"ח (חו"מ סי' רו סע"ק א) ונתיבות המשפט (שם) האם לשון זו יוצרת חלות קניין.
נקודת המחלוקת בין קצוה"ח והנתיבות, עוסקת בשאלה האם התחייבות בעלמא יוצרת שיעבוד הגוף אשר יש בו העברת זכות מהמקנה לקונה, שכן גופו של המקנה משתעבד לקיום ההתחייבות וממילא הקונה מקבל לידיו זכות ממונית "בגוף" המשתעבד ובנכסיו, שעבוד אשר ניתן למימוש ולגביה. זכות השעבוד כאמור לעיל הינה זכות ממונית אשר הקונה קיבל לידיו על ידי התחייבותו של המקנה שיצרה שיעבוד הגוף, או שמא ההתחייבות של בעל הנכס למכור או להשכיר איננה יוצרת זכות ממונית הניתנת לגביה, משום שהתחייבות איננה יוצרת שיעבוד ממוני וממילא הקונה לא קיבל לידיו כל זכות ממונית, מצב אשר בשפת דיני הקניינים, מוגדר כקניין דברים בעלמא, שאין לו חלות דינית וקניינית.
ג. נייר החוזה צריך להיות שייך למשכיר.
הגמרא גיטין (כ ע"ב) אומרת כי שטר הקניין שהמקנה מבצע באמצעותו את העברת הזכות הקניינית לקונה(או למקבל המתנה) צריך להיות שייך למקנה "דבעינן ספר מקנה" כלשון הפסוק שנלמד ממנו קניין שטר.
הראשונים (רמב"ן גיטין כ ע"א ד"ה דילמא אקנויי , רמב"ן ב"ב קסז ע"ב ד"ה ולוקח נותן שכר, מאירי גיטין כ ע"ב ) מקשים כיצד דברי הגמרא במסכת גיטין המחייבת שהמקנה יהיה בעליו של שטר הקניין, מסתדרים עם דברי הגמרא במסכת ב"ב (קסז ע"ב) האומרת שהקונה הוא זה שמשלם את שכר הטרחה לסופר שכותב את שטר הקניין, שהרי אם הקונה משלם לסופר, אזי שטר הקניין שייך לקונה ששילם, ולא למוכר שהוא המקנה.
הראשונים מתרצים שאכן הקונה משלם את שכר הסופר, אבל מאחר שיש דין "ספר מקנה" המורה כי שטר הקניין צריך להיות שייך למקנה, אזי חכמים תיקנו כי בנתינת הקונה את שכר הסופר, נעשה כאומר לסופר תקנה אתה את השטר והדיו למוכר/המקנה כדי שלפני מעשה הקניין – נתינת שטר ההקנאה ליד הקונה-, השטר יהיה שייך למוכר/מקנה.
קצות החושן (חו"מ סי' קצא סע"ק א) מוכיח כי תקנת חכמים בעניין הקנאת השטר למקנה על ידי הסופר (אחר שהסופר קיבל את התשלום מאת הקונה) עוסקת רק בגט אישה משום תקנת עגונות וכדי שהבעל לא ינסה להתחמק מנתינת הגט בטענה שאין לו כסף לשלם לסופר שיכתוב את שטר הגט, אבל ביחס לשטר קניין שיש בו דין "ספר מקנה חכמים לא תיקנו שבעת תשלום שכר הטרחה לסופר הרי שהמשלם נעשה כאומר לסופר "תקנה את השטר למוכר" וממילא אם הקונה משלם את שכר הסופר, עליו להקנות את השטר למוכר בטרם יתבצע מעשה הקניין.
נתיבות המשפט (חו"מ סי' קצא סע"ק א) חולק על קצות החושן וסובר כי ביחס לשטר קניין אין כל מניעה ששכר הסופר ישולם על ידי הקונה משום שדין "ספר מקנה" מורה שהקלף (או נייר החוזה) ודיו האותיות, יהיו שייכים למוכר/ מקנה, אבל את שכר טרחת הסופר יכול לשלם הקונה.
לאור האמור עולה כי חוזה השכירות הכולל את הנייר והדיו צריכים להיות שייכים למשכיר בטרם ביצוע מעשה קניין השכירות, ולכן יש לבקש מהדיין או מעורך הדין שכותב את חוזה השכירות שיקנה למשכיר בקניין את נייר החוזה לאחר הדפסתו ובטרם מסירתו ליד השוכר.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com