1. מקור דין כפיה על מידת סדום
הגמרא במסכת בבא בתרא (יב ע"ב) אומרת כי אחים אשר חולקים ביניהם שדה שהגיע אליהם בירושה, יכול אחד האחים במסגרת החלוקה לכפות על אחיו לקבל את חלקו בצמוד לשדה אחרת שבבעלותו וזאת כדי שחלק הירושה יהיה צמוד לשדה האחרת שבבעלותו.
כפיית החלוקה מבוססת על הדין של כופים על מידת סדום שהרי לשאר האחים אין באמת עדיפות באיזו פאה לקבל את חלקם בשדה הירושה, לעומת זאת האח בעל השדה הסמוכה יש לו אינטרס ואף רווח בקבלת חלקו בפאה הצמודה לשדהו וזאת מבלי שייגרם לשאר אחיו כל נזק.
בהקשר להגדרת מידת סדום אומרת המשנה במסכת אבות (פ"ה מ"י) שהנוקט בגישה האומרת ששלי שלי ושלך שלך הרי זו התנהגות במידה בינונית ויש אומרים שזו אף מידת סדום. בביאור דברי המשנה כתב ר"ע מברטנורא: "קרוב הדבר לבוא לידי מידת סדום שמתוך שהוא רגיל בכך אפילו בדבר שחברו נהנה והוא אינו חסר לא ירצה להנות את חברו וזו היתה מידת מידת סדום שהיו מתכוונים לכלות הרגל מביניהם ואף על פי שהיתה הארץ רחבת ידים לפנינם ולא היו חסרים כלום"
בשו"ת הרשב"א (ח"ב סי' מג) כתב שמידת סדום היא: "שהוא מונעו מתוך אומץ הלב ורע הנפש בלבד, כופין אותו, שאין זה אלא מידת סדום"
2. דין כופין על מידת מדאורייתא או מדרבנן
יש אחרונים(מנחת פיתים ב"ב ועוד) אשר הסיקו מדברי הראשונים )ב"ב יב ע"ב תוד"ה כגון ר"י וריצב"א ) כי קיימת מחלוקת האם הכפייה על מידת סדום היא דין דאורייתא או דרבנן.
שיטת הריצב"א שדין הכפיה על מידת סדום הוא דין דאורייתא ושיטת ר"י שזהו דין דרבנן.
לראשונים הסוברים שדין הכפיה הוא מדאורייתא, כתב הרבינו יונה שהמקור לדין הכפיה נלמד מהפסוק "ועשית הישר והטוב" (דברים ו יח).
במשנת ר' אהרון )שכנים פ"ב הלכ' יא) כתב שהמקור לדין הכפיה נלמד מהפסוק "צדק צדק תרדוף"(דברים טז כ וכדרשת הגמ' בסנהדרין לב ע"ב).
מתוך הדברים עולה כי בסיטואציה המוגדרת "כזה נהנה וזה אינו חסר" חל דין הכפיה להיטיב עם הזולת וזאת בתנאי שהמיטיב אינו נושא בנזק כלשהו.
3. מצבים בהם לא חל דין הכפייה
הגמרא במסכת בבא קמא (כ ע"ב) אומרת כי בסיטואציה בה אדם התגורר בבית נטוש שאינו עומד להשכרה, ואף הפולש שהתגורר בבית הנטוש לא התכוון לשכור בית אחר, אזי אין על הפולש חיוב לשלם את דמי שכירות בגין התקופה שהוא התגורר בבית הנטוש.
לעומת הפטור מתשלומי השכירות בגין התקופה שעברה, ביחס להמשך המגורים, אין בעל הדירה מחויב לאפשר לפולש להמשיך ולהתגורר בבית. בביאור דין זה כתבו הראשונים (נימוקי יוסף, רא"ה ועוד) כי בעל הדירה אינו מחויב להמשיך ולהעמיד את דירתו לפולש ללא תמורה, וזאת למרות שבעל הדירה אינו מתכוון להתגורר בדירה או להשכירה, משום שאין אדם מחויב למסור את ממונו כדי לגרום לזולת הנאה או רווח. בחידושי הגאון ר שמעון שקאפ עמ"ס ב"ק ביאר כי כפיית אדם למסור את ממונו בניגוד לרצונו רק כדי שהזולת יוכל ליהנות או להרוויח, מהווה פגיעה ממשית בבעלותו ושליטתו של בעל הנכס, משום שחלק מביטויי הבעלות הינם ההחלטה הבלעדית והשליטה הבלעדית של בעל הנכס בקניינו, ממילא פגיעה בביטוי הבעלות היא בעצם פגיעה בבעלות עצמה, ולכן אין לכפות על בעל דירה נטושה לאפשר לפולש להמשיך ולהתגורר בנכס, על אף שהוא עומד ריק .
יש ראשונים( אבי עזרי מובא במרדכי ב"ק סי' טז) הסוברים כי בכל מצב של זה נהנה וזה אינו חסר וכגון בסיטואציה של פולש לדירה נטושה שאיננה עומדת להשכרה, חל דין הכפייה, ויש ראשונים הסוברים כי דין הכפיה יחול רק באם ניתן להשכיר את הבית הנטוש לאחרים, אך במקרה בו לא היה ניתן להשכיר את הבית', אזי יחול דין הכפייה.
השו"ע (חו"מ סי' שסג סעי' ו) פסק להלכה את שיטת הנימוקי יוסף ועוד ראשונים הסוברים כי לכתחילה אין לכפות על אדם להעמיד את ממונו לטובת הזולת וכי דין זה נהנה וזה אינו חסר הפוטר פולש מתשלום דמי השכירות נאמר רק ביחס למגורי העבר ולא ביחס למגורי העתיד. הרמ"א הביא להלכה גם את שיטת היש מפרשים שמובאת בדברי המרדכי, המבחינה בין מצב בו לבעל הנכס יש אפשרות להשכיר את הנכס לבין מקרה שאין הוא יכול להשכירו וכמבואר לעיל.
מתוך הדברים עולה כי דין כופין על מידת סדום אינו חל במקרה בו בעל הנכס עומד על זכותו הקניינית שלא להעמיד את ממונו לטובת הזולת וזאת על אף שאין בעל הנכס מפסיד או ניזוק, והנימוק לכך הוא שאין לפגוע בזכות השליטה הבלעדית של בעל הנכס על ממונו ונכסיו.
לאור האמור עולה כי לכאורה לא יהיה ניתן לכפות דייר סרבן לחתום על הסכמתו להשתתף בפרויקט חיזוק המבנה בניגוד לרצונו ובניגוד לביטוי בעלותו הקניינית על דירתו.
4. התנגדות בגין טרחה במעבר לבית אחר בתקופת העבודות
הגמרא במסכת בא בתרא (ו ע"ב) אומרת כי בסיטואציה בה בית מגורים הבנוי על גבי קרקע שקע אל תוך האדמה באופן שאינו מאפשר מגורים בבית התחתון, אך מאפשר מגורים בקומה העליונה, אין בעל הקומה העליונה מחויב לפנות את ביתו לצורך שיפוץ והשמשת הקומה התחתונה וזאת אפילו אם בעל הקומה התחתונה מוכן לשלם לבעל הדירה העליונה את דמי שכירות הבית החלופי לתקופת עבודות השיפוץ. נימוק הדין מבוסס על טענת בעל הקומה העליונה, כי עזיבת ביתו גם לתקופה קצרה של עבודות השיפוץ הינה קשה עליו וגורמת לו לסבל.
הראשונים (רמב"ם הלכות שכנים פ"ז ה"ח, שו"ת הרשב"א ח"ב סי' מג ועוד) כתבו כי זכות בעל הדירה העליונה להתנגד למעבר איננה זכות מוחלטת אלא עליו להציג נימוק והסבר, לעומת זאת בסיטואציה בה בעל הדירה העליונה אינו מתגורר בבית או שאין לו כל טרחה במעבר לבית חלופי, אזי כופין על מידת סדום ומחייבים אותו לפנות את דירתו שבקומה העליונה לצורך עבודות שיפוץ הקומה התחתונה.
לאור האמור עולה כי במקרה בו הדייר הסרבן טוען לקושי במעבר לדירה חלופית וכדו' אזי לכאורה לא יהיה ניתן לכפות עליו לחתום על הסכמה לביצוע פרויקט חיזוק בבניין.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com