חוק החיזוק מונה את התנאים לביצוע תמ"א 38 וחשוב שהמעוניינים בקידום התכנית יבדקו היטב אם הם עומדים בתנאיו לפני שהם משקיעים במיזם זמן ומרץ, וכפי שנראה – גם היתר מגופי התכנון לא תמיד מספיק.
סכסוך שניטש בין דיירי בניין המורכב משלושה "מבני רכבת" ברחוב מרים החשמונאית בתל-אביב מהווה דוגמה חיה למקרה שבו מיזם תמ"א 38 קיבל אור אדום.
את הפרויקט יזמו בעלי הזכויות ב-22 מתוך 23 דירות במבנה השלישי. הם ביקשו לבצע תמ"א 38/1 כלומר, שיפוץ הבניין הקיים וחיזוקו תוך הרחבת דירותיהם והוספת קומה, ממ"דים ומעלית.
בנובמבר 2011 הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות שהגישו 49 דיירים משני המבנים האחרים בבניין ואישרה את התוכנית (ערר שהוגש נדחה).
זמן מה לאחר מכן, הגישו יוזמי התוכנית תביעה למפקח על המקרקעין בתל-אביב על מנת שייקבע כי הבניין נחשב לבניין "מורכב", כך שלא יצטרכו לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות בשלושת המבנים יחד (שרובם מתנגדים), ודי בכך שהשיגו רוב במבנה שלהם.
בפסק דין שניתן באוגוסט 2015, קבע המפקח אורן סילברמן כי הבניין הוא בית מורכב אולם לא התקיימו שני התנאים לאישור תמ"א 38 לפי סעיף 11 לחוק החיזוק, ולכן התביעה נדחתה.
המפקח סבר כי התכנית פוגעת בזכויות המתנגדים (תחסום להם את האוויר ותצמצם באופן ניכר את המרווחים בין המבנים), וכי לא הוכח שיתאפשר להם לבצע תמ"א 38 אם הפרויקט הנוכחי יצא לפועל.
חודשיים לאחר מתן פסק הדין ערערו היוזמים על קביעותיו. הם טענו בפני בית המשפט המחוזי בתל-אביב כי הפגיעה בשכניהם מזערית, ולכן המפקח היה צריך לאשר את תכניתם בשינויים במקום לשלול מהם את הזכות לחזק את ביתם מפני רעידות אדמה ולהגן על חייהם.
עוד נטען כי המפקח לא בחן לעומק את השפעת המיזם על ביצוע תכנית דומה במבנים האחרים והגיע למסקנה שגויה בנושא.
בתוך כך הפנו המערערים להיתר של הוועדה המקומית, שמוכיח לטענתם שניתן לבצע בכל המבנים תכנית דומה.
המתנגדים תמכו בהחלטת המפקח כמצופה. הם טענו, בין היתר, כי קביעותיו נסמכו על התרשמות ישירה מהנכס (הוא ביקר בו) ועל חוות דעת מומחים, ואין להתערב בהן. המתנגדים עמדו על כך שהוכח כי התוכנית תפגע משמעותית בזכויותיהם, שאינן נופלות מאלה של המערערים.
ואכן, הערעור נדחה בפסק דין שניתן לפני מספר ימים. השופטת יהודית שיצר קבעה כי המערערים לא הוכיחו שהם עומדים בתנאי סעיף 11 לחוק החיזוק שמתנים על קידום תכנית שפוגעת בזכויות השכנים ומונעת מהם אפשרות לבצע תכנית דומה.
השופטת קבעה כי המערערים לא יכולים להסתמך על ההיתר של הוועדה המקומית, שלא בחנה את התכנית לעומק והתייחסותה הייתה "סתמית ולקונית ביותר", לעומת קביעתו המנומקת של המפקח, שחקר מומחים וביקר בבניין.
משכך נקבע כי כל עוד אין למערערים רוב בשלושת המבנים גם יחד, הם לא יוכלו לקדם תמ"א 38, לפחות לא את התכנית הנוכחית. הערעור נדחה והמערערים חויבו בהוצאות משפט של 25,000 שקל.
- ב"כ המערערים: עו"ד רוני דובר
- ב"כ המשיבים: עוה"ד אריאל יונגר ועדי עדני, עו"ד הלן אייזן
עורכי דין תמ"א 38 • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עו"ד גיא יקותיאל עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.