תביעות פינוי עוסקות בדרך כלל בוויכוח שבין צד א' הטוען כי ידוע שהוא בעליה של קרקע מסוימת או של דירה מסוימת, ומי שמחזיק בקרקע עושה זאת שלא ברשות, לבין צד ב' הטוען כי הוא הבעלים של הנכס ולכן הוא מחזיק בנכס ועושה בו שימוש מותר מכוח בעלותו.
כיום קיים מרשם המתעד את זהות הבעלים של נכסי המקרקעין, יכול הוויכוח בין הצדדים להתעורר במקרה שצד א' מתועד כבעלים של קרקע או דירה מסוימת, ואילו צד ב' מחזיק בפועל בקרקע או מתגורר בדירה וטוען כי הוא בעל הזכויות. כראיה לטענתו מציג צד ב' את החזקתו בפועל ואת מגוריו בדירה לאורך זמן וללא תביעה ממאן דהו. פעמים כחלק מביסוס טענתו, צד ב' מציג חוזה רכישה או איזה הסכם המתאר כי צד א' מכר או העביר את זכויותיו בנכס לצד ב'.
לאור הנאמר ניתן להגדיר כי תביעת פינוי על פי רוב עוסקת בשאלה מיהו הבעלים של הקרקע , כיום שקיים מרשם מקרקעין מסודר, ניתן להגדיר כי תביעת הפינוי היא מבחן לטענת בעלות המבוססת על מרשם המקרקעין, אל מול טענת בעלות המבוססת על חזקה או הסכם מכר.
הגמרא (בבא בתרא ל ע"א) אומרת כי טענת בעלות על מקרקעין מכוח שטר קניין היא טענה שיש בה כדי להעיד על בעלותו של מחזיק השטר, אך בתנאי שמחזיק השטר מוכיח שהשטר אינו מזויף וכי הוא נעשה כדין. דין זה נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' קמ' סעי' ג).
המשנה במסכת קידושין (כו ע"א) אומרת כי קרקע יכולה להיקנות באמצעות קניין כסף, שטר או חזקה, קניין שטר מתבצע באמצעות מסירת שטר ליד הקונה, בו המוכר כותב שדי קנויה לך או שדי מכורה לך. בניגוד לשטר הקנאה שבו קיימת הוראה חד משמעית להעברת הזכויות הקנייניות ליד מקבל או קונה הזכות, חוזי המכר המקובלים כיום, בדרך כלל מנוסחים בלשון של התחייבות, החוזה סקר את התחייבויות הצדדים אחד כלפי השני, כגון המוכר מתחייב למכור וכדו' אך לא תמיד מופיעה בחוזה הוראה חד משמעית ובלשון צווי או עשה – הזכויות מועברות לקונה וכדו'. לאור זאת יש להבחין בין קנין שטר ע"פ ההלכה, לבין החוזה המקובל כיום שלא תמיד מתקיימים בו התנאים המגדירים אותו כשטר הקנאה.
המשנה במסכת בבא בתרא( כח ע"א) אומרת כי מגורים בבית במשך שלוש שנים מלאות, מהווים ראיה חד משמעית של בעלות הדייר על הבית, כך גם עיבוד שדה במשך שלוש שנים, מהווה ראיה על בעלות השדה, דין זה מוגדר במשנה כחזקת שלוש שנים.
הגמרא במסכת בבא בתרא (כט ע"א) מבארת כי דין החזקה שמשמת כהוכחת בעלות, נקבעה לאחר שלוש שנות החזקה בנכס, משום שבמשך שלוש שנים אדם שומר על שטר הקניין וממילא מקבל הזכות יכול להתמודד עם כל ערעור על בעלותו באמצעות הצגת שטר ההקנאה כראיה, אך לאחר שלוש שנים אין מקבל הזכות שומר עוד את שטר ההקנאה, וממילא דין החזקה משמש כתחליף להוכחת בעלותו של מקבל או קונה הזכות. חזקת שלוש שנים המהווה כראיה לבעלות על נכסי מקרקעין נפסקה להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' קמ סעי' ז).
קצות החושן (חו"מ סי' קמ סע"ק ב) מקשה שלכאורה אומנם לאחר שלוש שנים מקבל הזכות לא שמר את שטר הקניין (או שטר הראיה שהמוכר כתב לו במיוחד) כי בדרך כלל אדם אינו שומר שטרות לתקופות זמן ארוכות, וממילא מובן שאי הצגת השטר איננה בהכרח משמשת כראיה נגדית הסותרת את טענתו לבעלות על הנכס, אך לא ניתן להתעלם מכך שטוען הבעלות בנכס לא הציג כל ראיה כי הוא אכן הבעלים האמיתי של הנכס, מעבר להחזקתו בנכס שלוש שנים, וממילא יש להבין כיצד נוצרת הראייה החד משמעת לבעלותו לאחר שלוש שנים.
לאור שאלתו מבאר הקצות החושן כי קיימת מחלוקת ראשונים כיצד לפרש את דין חזקת שלוש שנים: הרמב"ן (ב"ב מב "א) סובר כי הימנעות הבעלים הראשונים (או מי שטוען כי הוא הבעלים על הנכס) מלתבוע את פינויו של הפולש במשך שלוש שנים תמימות, מהווה ראייה ניצחת כי הטוען לבעלות ראשונה, הוא איננו הבעלים האמיתי, ולכן היושב בנכס שלוש שנים תמימות זוכה בחזקה ובראיה כי הנכס שייך לו. הנימוקי יוסף (יד ע"ב בדפי הרי"ף) וכן לדעת הקצות החושן גם הרמב"ם (הלכ' טוען ונטען פ' יא הלכ' ב) סוברים כי חזקת שלוש שנים היא תקנת חכמים לטובת כל הצדדים, הבעלים הראשונים של הנכס נהנים מטווח זמן של שלוש שנים בכדי להביע את מחאתם בפני הפולש ולתבוע את פיניו בבית הדין, לאחר שלוש שנים הדייר שמתגורר בנכס נהנה מראיה המגינה על טענת בעלותו.
יש לציין כי חזקת שלוש שנים יכולה לשמש כראיה רק אם היא באה בעקבות טענת בעלות, כגון טענת רכישת הזכות , קבלה במתנה וכדו' אך אין בטענת המגורים של שלוש שנים כשלעצמה כדי להקנות בעלות או כדי לשמש כהוכחה (שו"ע חו"מ סי' קמו סעי' ט).
לאור הנאמר נראה כי במאבק שבין מי שרוצה להוכיח את בעלותו באמצעות התיעוד שבמרשם המקרקעין, למי שהחזיק בנכס במשך שלוש שנים ללא כל ערעור של מאן דהו על החזקתו, טענת חזקת שלוש שנים תתקבל, משום שחזקת שלוש שנים מבוססת לשיטת הרמב"ן על הימנעותו של הבעלים הראשון מלערער או לתבוע את המחזיק בפועל בנכס, הימנעות זו מאפילה על טענת בעלותו, ולשיטת הנימוקי יוסף חזקת שלוש שנים היא תקנת חכמים מיוחדת לטובת כל הצדדים, בחירתו של הבעלים הראשון (או מי שטוען לבעלות) שלא לממש את זכות ערעורו על החזקתו של היושב בנכס מוכיחה את טענת בעל החזקה. (ייתכן כי הבעלים הראשון ייטען כי אין זה מסתבר שהקונה או המחזיק, לא טרח לשנות את זהות הבעלים במרשם המקרקעין, אך נראה שכנגד חזקת שלוש שנים שהיא תקנת חכמים לשיטת הרמב"ם או ריעותא לבעלים הראשון בכך שלא מיחה על החזקתו של היושב בנכס להבנת הרמב"ן, דין חזקת שלוש שנים ישמש כראייה.)
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern141@gmail.com