כפי שכתבנו בטורנו הקודמים קבע המחוקק הקלות למחזקי בנינים ע"פ תמ"א 38. הקלות אלו כוללות בתוכם גם פטורים שונים כגון פטור מהיטל השבחה ועוד. אולם לצד ההקלות הניתנות ישנם הגבלות ומגבלות אשר צריך לבחון היטב את כדאיותן הכלכלית והמנטלית.
קרא עוד:
- מלכיאלי עושה סדר: מה זה תמ"א 38? • פרק 1
- מלכיאלי עושה סדר: 'תמ"א 38/2' או 'פינוי בינוי'? • פרק 2
- מלכיאלי עושה סדר: 'תמ"א 38/2' או 'פינוי בינוי'? • פרק 3
בתמ"א 38 ניתן להוסיף לדירות זכויות מכח התוכנית, משום כך מתיתר הצורך ביצירת אחוזי בניה חדשים וקביעת תב"ע (תכנית בנין ערים) חדשה. הקלה זו מקצרת את משך זמן תהליך הוצאת ההיתר בפרק זמן משמעותי בין אם מדובר בתב"ע בסמכות מקומית ובודאי אם מדובר בתב"ע בסמכות מחוזית.
אמנם מדובר בהקלה משמעותית, אך בל נשכח כי הזכויות הניתנות מכח התוכנית הינן מוגבלות ועומדות על 25 מ"ר לכל היותר.
מנגד, בתב"ע ניתן לעיתים לקבל זכויות בניה רבות יותר, העשויות במקרים רבים להכפיל ואולי אף לשלש את הזכויות הניתנות מכח תמ"א 38, ואשר שוויון הכלכלי רב יותר בעשרות אחוזים מאשר התמורה והשוויות אותם נקבל מכח תמ"א 38.
תמונת מצב זו נכונה היא גם במצב בו עדיין אין זכויות בניה מכח תב"ע לנכס, כאשר השיקול העומד בפני בעלי הנכסים הוא מה עדיף, לקבל 25 מ"ר בפרק זמן קצר, ללא תשלום "היטל השבחה", וללא עלויות בניה, או שמא עדיף להכנס להליך ארוך יותר בו יקבלו בעלי הנכסים זכויות רבות יותר השוות בסופו של תהליך הרבה יותר ובאופן משמעותי, וגם מרקם השכנים בבנין ישאר כשהיה ללא תוספת שכנים וחלוקה מחודשת של השטחים המשותפים בחלקה.
אולם נתקלתי בלא מעט מקרים בהם היתה תב"ע מאושרת בבניין, אם לכלל הנכסים בחלקה אם לחלקם. במקרים שכאלו ובפרט באותם מקרים בהם ישנה תב"ע בתוקף לכלל דיירי הבנין, השיקול לכאורה צריך היה להיות קל ופשוט יותר, שהרי מדובר בהגשת תוכניות בניה לאישור הועדה המקומית כאשר תוכניות אלו תואמות תב"ע ואמורות להיות מאושרות בפרק זמן קצר יחסית ובאופן גורף גם אם יתנגד להן אי מי בועדה המקומית לתכנון ולבניה (במידה ואין בבקשה הקלות כלשהן). ובכל זאת להפתעתי הרבה היו דיירים בבניין אשר העדיפו לוותר על התב"ע המאושרת וביקשו לפנות להליך הרחבת בניה בתמ"א 38.
במקרים אחרים בהם היתה תב"ע מאושרת לחלק מדיירי הבנין, כשבדרך כלל מדובר היה בבעלי הדירות בקומות הגג אשר קיבלו תב"ע חדשה לבנית תוספת על הגג, ואילו שאר דיירי הבנין קבלו מכח התב"ע תוספות קטנות ביותר או שלא קבלו תוספות כלל, ניתן עוד היה להבין את טענת כלל דיירי הבנין ורצונם לקבל זכויות מכח תמ"א 38.
במקרים שכאלו מקובל בועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים לתת פרק זמן של עד 90 יום, בהם יוכלו בעלי הנכסים להוכיח את רצינות כוונותם להמרצת תוכנית במסגרת תמ"א 38. כאשר במדה והם הוכיחו את רצינות כוונתם זו בפרק הזמן שניתן להם, תינתן להם האפשרות להמשיך בתהליך ולהביאו לידי גמר. אולם במדה והם "נתקעו" עם התהליך ולא קדמו את תוכנית התמ"א 38 בפרק הזמן שניתן להם, מאושרת תוכנית הבניה ע"פ התב"ע ברת התוקף שבמקום.
היו מקרים, בהם שילבה הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בין התב"ע המאושרת לבין תוכנית תמ"א 38, באופן שזכויות התב"ע שולבו במסגרת תמ"א 38. פשרה זו ניתנה לעשייה במסגרת הסכם בין היזם לבין בעלי זכויות התב"ע שנעשה בעידוד ראשי הועדה וחבריה, או באופן הבא:
לפני תקופה קצרה הובאה לדיון בועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים – תב"ע, בקשה בה ביקש בעלי הנכס בקומה העליונה לבנות תוספת בת שתי קומות ואילו לשאר בעלי הנכסים לא נתנה בקשה זו כמעט ולא כלום.
בעלי הנכסים בבנין הגישו התנגדויות לתוכנית. מכיון שמדובר במבנה אשר נבנה בשנת 1985, היתה הטענה והבקשה המרכזית של השכנים להמתין פרק זמן נוסף, עד להחלטה בתיקון הרביעי לחוק בו יחילו את תמ"א 38 גם על מבנים אשר נבנו לאחר שנת 1980 אך קודם לשנת 1995, ואז יוכלו הם לקבל תוספת ממ"דים אשר יבנו כמעט עד לגבול החלקה, דבר המתאפשר במסגרת תמ"א 38 ואינו מאושר בדרך כלל בתב"ע.
הועדה המקומית ירושלים ובעקבותיה גם הועדה המחוזית דחו אמנם את ההתנגדויות בטענה שאין בסמכות הועדה להמתין עד לתיקון אשר אין כלל ודאות כי יאושר, אולם מנגד אישרה הועדה במסגרת התב"ע בנית ממ"דים בגודל ובמיקום התואמים למה שהיו מקבלים בעלי הנכסים במסגרת תמ"א 38.
• • • • •
בטורינו הבאים נשתדל לפרט בעז"ה גם את נושאי: הסכמת בעלי הדירות, מעלות התוכנית לעומת חסרונותיה, הסיכונים אותם עלינו לקחת בחשבון טרם התקשרותינו עם יזם, ומה הן ההערכויות המקדמיות והתרופות למניעתם.
אין בטור זה משום מתן ייעוץ או המלצה
לבניה במסגרת תמ"א 38 ו/או במסגרת כלשהי
שאלות לרב מיכאל מלכיאלי בענייני תכנון ובניה ניתן להפנות במייל בלבד לכתובת: mm@jerusalem.muni.il