נפילה בתרגיל עוקץ / טור משפטי

במסגרת ההליך המדובר (ת"א 17244-06-09), בית המשפט נדרש לבחון את מידת אחריותו של עורך דין לאיתור תרמית במעשה עוקץ בעסקת נדל"ן. הטענה כנגד עורך הדין הייתה כי האחרון לא בירר את אישור הזכויות של המוכרים, אשר כלל לא היו בעלי הזכויות בדירה, וכפועל יוצא מכך לקוחותיו "נעקצו" בסכום אדיר של יותר מ-220,000 ₪. לאחר דיון מעמיק בנסיבות, כב' השופט נחום שטרנליכט קבע כי יש לקבל את התביעה בחלקה ולחייב את עורך הדין לשאת בחלק ניכר מהסכום שאבד בעסקת העוקץ. כיצד הגיע בית המשפט למסקנתו זו? ובכן, הנה התשובה לפניכם.

חובת הזהירות של עורך דין

כידוע, עורך דין אשר מעניק שירותים משפטיים וייעוץ מקצועי חייב בחובת זהירות מושגית כלפי הלקוח. כלומר, אם מדובר למשל על עסקת נדל"ן, עורך הדין חייב לבצע את כל הבדיקות המשפטיות הדרושות. חובת הזהירות אשר מוטלת על כתפיו זהה למעשה לחובת הזהירות של נותני שירות. זאת, מן הטעם הברור שהלקוח מסתמך על ידיעותיו וכישוריו של עורך הדין, וזה חייב לפעול כ"עורך דין סביר". בפועל, מדובר על רף זהירות גבוה יותר מאשר הרף שמוצב מעל אדם רגיל (המחויב בזהירות כ"אדם סביר" בלבד).

הבסיס העיקרי מאחורי חובת הזהירות הנ"ל הוא בסיס חוזי. עורך דין ולקוח עורכים הסכם התקשרות, אשר במסגרתו הראשון מתחייב לספק לאחרון שירותים בתמורה לשכר טרחה. מיותר לציין כי ההסכם יכול להיות גם בכתב וגם בעל פה. יתרה מכך, חובת הזהירות מול הלקוח מעוגנת גם בחקיקה ספציפית לעורכי דין. סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין קובע במפורש כי עורך דין מחויב לפעול במסגרת מילוי תפקידו לטובת שולחו "בנאמנות ובמסירות". לכך יש לצרף את כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה), אשר מוסיף לאחריות גם את החובה לפעול "ללא מורא" תוך כדי "שמירה על הגינות וכבוד המקצוע".

ואכן, כפי שקבע בית המשפט העליון זה מכבר (עמ"מ 9/55(, "היחס שבין עורך דין ללקוחו מיוסד על אמון בלי מצרים. הלקוח הוא לרוב הדיוט בענייני המקצוע, והוא סומך על עורך הדין כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כישרונו ויכולתו".

עסקאות תרמית

הדברים נכונים לא רק לגבי ייצוג "רגיל" אלא אפילו בהגנה מפני עסקאות תרמית ועוקץ. אולם, חשוב לזכור כי חובתו של עורך דין למנוע תרגיל עוקץ איננה מוחלטת. היא נבחנת בהתאם למידת הסבירות ועל פי נסיבות המקרה. הלכה פסוקה היא כי עורך דין איננו חוקר פרטי או בלש, וגם עורך דין זהיר במיוחד עלול ליפול בפח שהטמין לו נוכל מיומן. עם זאת, ככל שעסקת התרמית הייתה יכולה להתברר במסגרת עבודתו הרגילה והסבירה של עורך הדין, אחריותו בהחלט עומדת על הכף.

במקרה שהוצג לעיל, נקבע כי עורך הדין היה יכול למנוע את תרגיל העוקץ לו רק היה פונה לבדוק את הזכויות על הדירה מול חברת עמידר. ואכן, כאשר הבירור נעשה בפועל (יום לאחר החתימה על הסכם המכר והעברת סכום התשלום הראשוני), התרמית התגלתה ברבים והנוכלים נעצרו.

חובת בירור זכויות בעלי נכסים בעסקת מקרקעין היא דרישה סבירה מעורך דין

במקרה שלנו, בית המשפט קבע כי עורך הדין שייצג את התובעים יישלם לאחרונים סכום של כ-160,000 ₪ וכן הוצאות ושכר טרחה. בפסק הדין ניתנה התייחסות לא רק לאחריותו של הנתבע מבחינת חובת הזהירות המושגית המוטלת עליו מכוח הייצוג המשפטי. בית המשפט בחן את נסיבות המקרה גם בכל הנוגע להיקף החובה אשר מוטלת על עורך דין בעסקאות נדל"ן בפרט.

נקבע כי האחריות של עורך דין בעסקאות מקרקעין איננה מסתיימת בזיהוי הצדדים (בהתאם לתקנה 16 לתקנות המקרקעין), ואף לא עם זיהוי חתימותיהם (לפי הוראות תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין). הלכה פסוקה היא כי עורכי דין חייבים לערוך בשלבים המוקדמים בדיקות למניעת "סיכונים אשר עלולים להיווצר". אמנם מדובר במלאכה מורכבת אשר דורשת מומחיות, אך אין ספק שזהו חלק מתפקידם. בעיקר כאשר הם מייצגים צדדים בעסקת מקרקעין אשר לרוב אינם בקיאים ב"סבכי הפורמליות המשפטית והרישומית".

סיכומם של דברים

בית המשפט מוכיח שלא עושים עסקה בלי ייצוג של עו"ד שגם אם הוא טעה, מלוא האחריות נופלת עליו, והלקוח לא מפסיד פעמיים.